คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 454/2552

สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นเพียงบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้เฉพาะแต่ในระหว่างคู่สัญญา ไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนที่ดินพิพาท เว้นแต่โจทก์ผู้รับโอนที่ดินพิพาทจะได้ตกลงยินยอมผูกพันที่จะปฏิบัติตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแทนผู้ให้เช่าเดิม ข้อเท็จจริงได้ความว่าโจทก์ไม่ได้ตกลงยินยอมที่จะผูกพันตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา แม้โจทก์จะทราบว่ามีสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาระหว่างจำเลยกับบริษัท ม. ในขณะรับโอนที่ดินพิพาท สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาก็ไม่ผูกพันโจทก์ และไม่ถือว่าโจทก์รับโอนที่ดินพิพาทโดยไม่สุจริต

โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 20358 ถึงเลขที่ 20362 เลขที่ 20365 เลขที่ 12112 และเลขที่ 14423 รื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ขนย้ายทรัพย์สินออกไปและส่งมอบที่ดินในสภาพเรียบร้อยให้แก่โจทก์ จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 20358 ถึงเลขที่ 20362 เลขที่ 20365 เลขที่ 12112 และเลขที่ 14423 ตำบลทุ่งสองห้อง (สองห้อง) อำเภอบางเขน (ตลาดขวัญ) กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยและบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ขนย้ายทรัพย์สินออกไปและส่งมอบที่ดินดังกล่าวในสภาพเรียบร้อยให้แก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์แก่โจทก์ 1,500 บาท จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่โจทก์จำเลยไม่ฎีกาโต้แย้งกันรับฟังเป็นยุติว่า เดิมที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 20358 ถึงเลขที่ 20362 เลขที่ 20365 เลขที่ 12112 และเลขที่ 14423 รวม 8 แปลง เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทเมโทรโพลิส ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด ที่ได้จำนองเป็นประกันหนี้ไว้แก่โจทก์เมื่อปี 2534 และวันที่ 6 มิถุนายน 2541 จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทและที่ดินของบริษัทเมโทรโพลิส ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด อีก 3 แปลง รวม 11 แปลง เนื้อที่ประมาณ 6 ไร่ เพื่อปรับปรุงพื้นที่และก่อสร้างตลาดและจำเลยยินยอมยกกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดให้แก่บริษัทเมโทรโพลิส ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด แต่จำเลยมีสิทธิให้เช่าหรือให้เช่าช่วงตลาดและสิ่งปลูกสร้างโดยบริษัทเมโทรโพลิส ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด ตกลงให้สัญญาเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดามีกำหนด 10 ปี นับแต่วันครบกำหนดระยะเวลาการปลูกสร้างตามเอกสารหมาย ล.2 สัญญาเช่าดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาเมื่อวันที่ 18 เมษายน 2543 โจทก์ได้รับโอนที่ดินพิพาทเพื่อชำระหนี้จากบริษัทเมโทรโพลิส ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด คดีมีปัญหาข้อกฎหมายต้องวินิจฉัยตามที่โจทก์ฎีกาว่า สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาระหว่างบริษัทเมโทรโพลิส ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด กับจำเลยผูกพันโจทก์หรือไม่ เห็นว่า สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นเพียงบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้เฉพาะแต่ในระหว่างคู่สัญญา ไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนที่ดินพิพาท เว้นแต่โจทก์ผู้รับโอนที่ดินพิพาทจะได้ตกลงยินยอมผูกพันที่จะปฏิบัติตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแทนผู้ให้เช่าเดิม แต่ข้อเท็จจริงกลับได้ความตามที่จำเลยนำสืบว่า เมื่อปี 2542 นายบุญญฤทธิ์ กรรมการของบริษัทเมโทรโพลิส ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด แจ้งจำเลยว่า ที่ดินพิพาทติดจำนองกับโจทก์ต้องนำที่ดินไปทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้แต่มีเงื่อนไขว่าที่ดินต้องปลอดภาระผูกพันใดๆ จำเลยจึงตกลงทำสัญญาขึ้นอีกฉบับหนึ่งมีข้อความตรงกับสัญญาเช่าและเขียนข้อความเพิ่มเติมว่า มีการทำบันทึกยกเลิกสัญญาเช่าแล้วจำเลยลงชื่อมอบให้นายบุญญฤทธิ์นำไปทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ โดยจำเลยกับนายบุญญฤทธิ์ไม่ได้มีเจตนาที่จะผูกพันตามสัญญาดังกล่าว แต่ทั้งสองฝ่ายยังคงถือตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.2 ดังนี้เท่ากับเป็นการยืนยันว่า จำเลยกับบริษัทเมโทรโพลิส ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด ร่วมกันแจ้งต่อโจทก์ว่ามีการยกเลิกสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.2 แล้ว ย่อมเป็นข้อบ่งชี้ให้เห็นว่าโจทก์ไม่ได้ตกลงยินยอมที่จะผูกพันตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา แม้จำเลยจะอ้างว่าเป็นการแสดงเจตนาลวงก็มีผลผูกพันระหว่างจำเลยกับบริษัทเมโทรโพลิส ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด ผู้ร่วมแสดงเจตนาลวงเท่านั้น ไม่อาจยกขึ้นต่อสู้โจทก์ผู้รับโอนที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตได้ เมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ตกลงที่จะผูกพันตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา แม้โจทก์จะทราบว่ามีสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาระหว่างจำเลยกับบริษัทเมโทรโพลิส ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด ในขณะรับโอนที่ดินพิพาทดังที่จำเลยฎีกา สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาก็ไม่ผูกพันโจทก์ และไม่ถือว่าโจทก์รับโอนที่ดินพิพาทโดยไม่สุจริต เมื่อโจทก์ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทไม่ประสงค์จะให้จำเลยและบริวารอยู่บนที่ดินพิพาทและได้บอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินพิพาทแล้ว โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 454/2552 ธนาคารเอเชีย จำกัด (มหาชน) หรือ ธนาคารยูไนเต็ด โอเวอร์ซีส์ (ไทย) จำกัด (มหาชน) โจทก์ นายเทอดพงษ์ ประทีปทอง จำเลย