คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1118/2533

จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินมีความจำเป็นต้องการขายที่ดินโดยเร็วเพื่อนำเงินไปชำระหนี้จำนอง ได้ตกลงให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินดังกล่าว ต่อมา ม. เป็นผู้ซื้อที่ดินได้ แม้โจทก์เป็นผู้ติดต่อ ม. มาซื้อที่ดินจากจำเลยได้ก็ตาม แต่เมื่อสัญญานายหน้ามีข้อความระบุว่า "มอบให้นายหน้าไปจัดการให้จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินให้เสร็จภายในกำหนด 10 วันนับแต่วันทำสัญญานี้... ถ้าพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวสัญญานายหน้านี้เป็นอันระงับสิ้นสุดลง" อันมีความหมายว่า เมื่อโจทก์ติดต่อหาผู้ซื้อได้แล้ว โจทก์จำต้องจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันให้เสร็จสิ้นภายในกำหนดเวลาดังกล่าวนับแต่วันทำสัญญาด้วย เป็นกรณีที่คู่สัญญามีเจตนากำหนดเวลาไว้แน่นอนกำหนดเวลาดังกล่าวจึงเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญานายหน้า เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้ผ่อนเวลาออกไปอีก และเมื่อครบกำหนด 10 วันตามสัญญาแล้ว โจทก์ไม่สามารถจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันได้ จึงถือว่าสัญญานายหน้าสิ้นสุดไม่มีผลผูกพันคู่กรณี จำเลยที่ 1 ไม่ต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จนายหน้าแก่โจทก์

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า จำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๘ ได้ทำสัญญาให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินโฉนดเลขที่ ๓๗๒๕ และ ๒๕๐๔๓ ในราคา๑,๔๐๐,๐๐๐ บาท ตกลงให้ค่านายหน้าอัตราร้อยละห้าของราคาที่ขายต่อมาโจทก์ติดต่อให้นางเมฆินทร์ เอื้ออนันต์ ซื้อที่ดินดังกล่าวในราคา ๑,๘๐๐,๐๐๐ บาท โจทก์มีสิทธิได้ค่านายหน้าตามสัญญาเป็นเงิน ๙๐,๐๐๐ บาท โจทก์ทวงถามแล้วจำเลยเพิกเฉย ขอบังคับให้จำเลยทั้งแปดร่วมกันชำระเงิน ๙๐,๐๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ย จำเลยที่ ๒ ขาดนัดยื่นคำให้การ ส่วนจำเลยที่ ๘ ศาลชั้นต้นจำหน่ายคดี จำเลยที่ ๑ และที่ ๓ ถึงที่ ๗ ให้การและแก้ไขคำให้การว่า จำเลยทั้งแปดเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๓๗๒๕ ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ ๒๕๐๔๓ เป็นของจำเลยที่ ๑ ผู้เดียว จำเลยที่ ๑ทำสัญญาให้โจทก์ที่ ๒ เป็นนายหน้าขายที่ดินทั้งสองแปลงให้เสร็จภายในกำหนด ๑๐ วัน แต่โจทก์ที่ ๒ ไม่สามารถขายที่ดินได้ภายในกำหนดเวลาดังกล่าวหลังจากครบกำหนดแล้ว นางเมฆินทร์ เอื้ออนันต์ ได้ซื้อที่ดินจากจำเลยโดยตรง โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ ๑ ชำระหนี้แก่โจทก์ทั้งสองจำนวน ๗๐,๐๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยที่ ๑ ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความนำสืบรับกันฟังเป็นยุติในเบื้องต้นว่าจำเลยทั้งแปดเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๓๗๒๕ ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ ๒๕๐๔๓ จำเลยที่ ๑ เป็นเจ้าของผู้เดียว เมื่อวันที่ ๑๗ พฤษภาคม ๒๕๒๖ จำเลยที่ ๑ ตกลงให้โจทก์ทั้งสองเป็นนายหน้าขายที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวตามหนังสือสัญญานายหน้าเอกสารหมาย จ.๓ ต่อมานางเมฆินทร์ เอื้ออนันต์ ซื้อที่ดินทั้งสองแปลงจากจำเลยทั้งแปดได้โดยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันเมื่อวันที่ ๑๓ ตุลาคม ๒๕๒๖ คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยที่ ๑ ว่า จำเลยที่ ๑ จะต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จนายหน้าแก่โจทก์ทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า หนังสือสัญญานายหน้าเอกสารหมาย จ.๓มีข้อความระบุว่า "...มอบให้นายหน้าไปจัดการให้จดทะเบียน ณสำนักงานที่ดินให้เสร็จภายในกำหนด ๑๐ วัน นับแต่วันทำสัญญานี้...ถ้าพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวสัญญานายหน้านี้เป็นอันระงับสิ้นสุดลง"อันมีความหมายว่า เมื่อโจทก์ทั้งสองติดต่อหาผู้ซื้อได้แล้ว โจทก์ทั้งสองจำต้องจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันให้เสร็จสิ้นภายในกำหนดเวลาดังกล่าวนับแต่วันทำสัญญาด้วยปรากฏว่าที่ดินทั้ง ๒ แปลง จำเลยได้นำไปจำนองไว้แก่นางสาวนงลักษณ์วิรุฬห์ธนวงศ์ มีกำหนดไถ่ถอนภายใน ๑ ปี ตามหนังสือสัญญาจำนองเอกสารหมาย ล.๓ เมื่อครบกำหนด ๑ ปี จำเลยไม่ได้ไถ่ถอนเพราะไม่มีเงิน จำเลยจึงนำที่ดิน ๒ แปลงนี้ไปจำนองแก่ธนาคารกรุงไทยจำกัด จำนวนเงิน ๑,๘๐๐,๐๐๐ บาท ตามหนังสือสัญญาจำนองเอกสารหมาย ล.๑, ล.๒ นายสุพัฒน์ ไทยอยู่ ผู้จัดการธนาคารกรุงไทย จำกัดสาขาตลาดหมอชิตพยานจำเลย ได้มาเบิกความรับรองในข้อนี้ต่อมาจำเลยได้ปิดประกาศขายที่ดินทั้ง ๒ แปลง ให้ประชาชนทราบที่ปากซอยทางเข้าที่ดินและสำนักงานที่ดิน แสดงว่าจำเลยมีความจำเป็นต้องการขายที่ดินโดยเร็วเพื่อนำเงินไปชำระหนี้จำนอง จำเลยที่๑ จึงได้กำหนดเวลาไว้ในสัญญานายหน้าโดยชัดแจ้ง ย่อมเห็นได้ว่าคู่สัญญามีเจตนากำหนดเวลาไว้แน่นอนว่าจะต้องจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ให้เสร็จสิ้นภายในกำหนดเวลา ๑๐ วัน นับแต่วันทำสัญญากำหนดเวลาดังกล่าวจึงเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญานายหน้าทั้งไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ ๑ ได้ผ่อนเวลาออกไปอีกแต่อย่างใดหากจะฟังว่าโจทก์ทั้งสองเป็นผู้ติดต่อนางเมฆินทร์ซื้อที่ดินทั้งสองแปลงจากจำเลยทั้งแปดได้ก็ตาม แต่เมื่อครบกำหนด ๑๐ วัน ตามสัญญาแล้ว โจทก์ทั้งสองไม่สามารถจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันได้ ถือว่าสัญญาสิ้นสุดไม่มีผลผูกพันคู่กรณี ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยที่ ๑ ใช้ค่าบำเหน็จนายหน้าแก่โจทก์ทั้งสองศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยที่ ๑ ฟังขึ้น พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ ๑ เสียด้วยนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1118/2533 นายวิชัย กุลวชิรพรพงษ์ กับพวก โจทก์ นายมนู วีระพงศ์สุชาติ กับพวก จำเลย