คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3126/2525

หลักฐานการจองที่ดินและตึกพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยมีข้อความว่า "1. การจองนี้มีผลผูกพันบริษัท ฯ ภายใน 15 วัน นับจากวันจอง 2. หลักฐานนี้เป็นเพียงหลักฐานการจอง บริษัท ฯ จะออกใบรับเงินที่ถูกต้องในวันทำสัญญา 3. บริษัท ฯ สงวนสิทธิในการพิจารณาทำสัญญาตามเงื่อนไขและข้อกำหนดของบริษัท ฯ " ข้อความในข้อ 2 และข้อ 3 แสดงว่าโจทก์และจำเลยจะต้องทำสัญญาจะซื้อขายเป็นหนังสือกันอีก โดยจำเลยสงวนสิทธิเป็นผู้พิจารณาวางเงื่อนไขและข้อกำหนดในสัญญาดังกล่าว กรณีจึงต้องตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคสอง เมื่อโจทก์และจำเลยยังไม่ได้ทำสัญญาจะซื้อขายกันในวันที่กำหนดไว้สัญญาจะซื้อขายทรัพย์รายพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงยังไม่เกิดขึ้น โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยขายทรัพย์พิพาทให้แก่โจทก์

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองโอนที่ดินและตึกแถวพิพาทแก่โจทก์ โดยอ้างว่าโจทก์ได้ตกลงซื้อไว้ในราคา ๑๕๐,๐๐๐ บาท และได้ชำระเงิน ๒,๐๐๐ บาทแก่จำเลยที่ ๑ ไปแล้ว หากโอนไม่ได้ให้ร่วมกันชำระค่าเสียหาย จำเลยที่ ๑ ให้การว่า จำเลยที่ ๒ เป็นผู้รับจองการซื้อที่ดินจากโจทก์การจองเป็นการวางเงินเพียงเล็กน้อย เพื่อมิให้จำเลยที่ ๑ จำหน่ายที่ดินและตึกให้แก่บุคคลอื่นผู้จองจะต้องไปตกลงทำสัญญากับจำเลยที่ ๑ ในเรื่องราคาเป็นต้นอีกครั้งหนึ่ง โจทก์ยังมิได้ตกลงในเรื่องดังกล่าวอันเป็นสารสำคัญในการทำสัญญากับจำเลยที่ ๑ สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ ๑ ยังไม่เกิด โจทก์ไม่เสียหายตามฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ ๒ ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ ๑ โอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน พร้อมตึกแถวตามฟ้องให้แก่โจทก์ และให้รับเงินที่เหลือ ๑๔๘,๐๐๐ บาทจากโจทก์ จำเลยที่ ๑ อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่าให้จำเลยที่ ๑ คืนเงิน ๒,๐๐๐ บาท ให้แก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ย คำขอของโจทก์นอกจากนี้ให้ยก โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์ได้จองที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๗๖๘๓ แปลงที่ ๓๓ พร้อมด้วยตึก ๑ ห้อง โดยจองต่อจำเลยที่ ๑ ผ่านทางจำเลยที่ ๒ เจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ ๑ โจทก์ได้ชำระเงินค่าจอง ๒,๐๐๐ บาท จำเลยที่ ๑ ได้ออกหลักฐานการจองให้ตามเอกสารหมาย จ.๑ โจทก์จะต้องไปทำสัญญาจะซื้อขายกับจำเลยที่ ๑ ในวันที่ ๑๕ กุมภาพันธ์ ๒๕๒๑ ตามหลักฐานการจองเอกสารหมาย จ.๑ ด้านหลังมีข้อความอันเป็นเงื่อนไขในการจองว่า "๑. การจองนี้มีผลผูกพันกับบริษัทภายใน ๑๕ วันนับจากวันจอง ๒. หลักฐานนี้เป็นเพียงหลักฐานการจองบริษัทฯ จะออกใบรับเงินที่ถูกต้องในวันทำสัญญา ๓. บริษัทฯ สงวนสิทธิในการพิจารณาทำสัญญาตามเงื่อนไขและข้อกำหนดของบริษัทฯ" ในปัญหาที่ว่าสัญญาจะซื้อขายที่ดิน และตึกพิพาทเกิดขึ้นแล้วหรือไม่ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อความหลังใบจองข้อ ๒ ดังกล่าวจะเห็นได้ว่า ระบุไว้ชัดเจนว่าเป็นเพียงหลักฐานการจองที่ดินพิพาท และเงื่อนไขข้อ ๓ หลังใบจองนั้นก็ระบุไว้ชัดเจนว่าจำเลยที่ ๑ สงวนสิทธิในการที่จะพิจารณาทำสัญญาตามเงื่อนไขและข้อกำหนดของจำเลยที่ ๑ แสดงว่าโจทก์และจำเลยที่ ๑จะต้องทำสัญญาจะซื้อขายเป็นหนังสือกันอีก โดยจำเลยที่ ๑ สงวนสิทธิเป็นผู้พิจารณาวางเงื่อนไขและข้อกำหนดในสัญญาดังกล่าว กรณีจึงต้องตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๖๖ วรรคสอง ดังนั้นเมื่อโจทก์และจำเลยที่ ๑ ยังไม่ได้ทำสัญญาจะซื้อขายกันในวันที่ ๑๕ กุมภาพันธ์ ๒๕๒๑ สัญญาจะซื้อขายทรัพย์รายพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ ๑ จึงยังไม่เกิดขึ้น โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยที่ ๑ ขายทรัพย์พิพาทให้แก่โจทก์ พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3126/2525 นายวินัย เดชสันเทียะ โจทก์ บริษัทสากลเคหะธนาธร จำกัด กับพวก จำเลย