คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 294/2515

สัญญาเช่าซึ่งระบุว่าเมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าแล้วหากผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่อไป ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก และค่าเช่าจะได้ตกลงกันภายหลังนั้น เป็นเพียงผู้ให้เช่าให้โอกาสผู้เช่าที่จะต่อสัญญาเช่าได้อีก ในเมื่อตกลงค่าเช่ากันเรียบร้อยแล้ว และไม่มีพันธะผูกพันผู้ให้เช่าว่าจะเรียกร้องค่าเช่ามากน้อยเพียงใด เมื่อผู้ให้เช่ากำหนดอัตราค่าเช่าแล้ว ผู้เช่าไม่สนองรับ ก็เป็นอันตกลงค่าเช่ากันไม่ได้ สัญญาเช่าต่อไปย่อมไม่เกิด เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาเช่าแล้วและสัญญาเช่าต่อไปไม่เกิด เพราะตกลงอัตราค่าเช่ากันไม่ได้ผู้ให้เช่าย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่ากับผู้เช่าได้ และถือไม่ได้ว่าผู้ให้เช่าใช้สิทธิโดยไม่สุจริต

โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยกับบริวารให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของโจทก์ และให้ใช้ค่าเสียหาย อ้างว่าสัญญาเช่าสิ้นอายุแล้ว จำเลยต่อสู้ว่า โจทก์ให้คำมั่นว่าจะให้จำเลยเช่าต่อ และอยู่ในระหว่างเจรจากันอยู่ โจทก์ผิดสัญญา ทำให้จำเลยเสียหายฟ้องแย้ง ขอให้บังคับโจทก์ทำสัญญาใหม่กับจำเลยอีก 5 ปี รับค่าเช่าจากจำเลยปีละ 1,500 บาท และให้ใช้ค่าเสียหาย 150,000 บาท โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่ต้องรับผิดตามฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นเพิกถอนคำสั่งเดิม ไม่รับฟ้องแย้งเฉพาะข้อที่ให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายส่วนเรื่องค่าเสียหายของโจทก์ โจทก์แถลงขอสละ ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาขับไล่จำเลยกับบริวาร ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของโจทก์ คำขอนอกจากนี้และฟ้องแย้งของจำเลยให้ยก จำเลยอุทธรณ์ทั้งปัญหาข้อกฎหมายและข้อเท็จจริง โดยผู้พิพากษาศาลชั้นต้นที่นั่งพิจารณารับรองให้อุทธรณ์ได้ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลชั้นต้นสั่งรับฎีกาข้อกฎหมายเพียงข้อเดียว การบอกเลิกสัญญาเช่าชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ นอกนั้นไม่รับ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีนี้ศาลชั้นต้นสั่งไม่รับฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริง จำเลยมิได้โต้แย้งคัดค้านคำสั่งศาลชั้นต้นประการใด ข้อเท็จจริงจึงเป็นยุติตามคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ว่าจำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินของโจทก์เมื่อวันที่ 9 ตุลาคม 2505 คิดค่าเช่ากันปีละ 1,050 บาท มีกำหนดเวลาเช่า 5 ปี ตามสำเนาสัญญาเช่าท้ายฟ้อง ครบกำหนดสัญญาเช่าวันที่ 9 ตุลาคม 2510โจทก์จำเลยได้เจรจาเรื่องค่าเช่าเพื่อที่จะต่อสัญญาเช่าตามเงื่อนไขในสัญญาเช่าเดิมกันแล้ว แต่ตกลงกันไม่ได้ โดยโจทก์จะเอาค่าเช่าเดือนละ2,500 บาท จำเลยให้ปีละ 6,000 บาท สัญญาเช่ากันต่อไปไม่มี ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ตามสัญญาเช่าข้อ 9 มีข้อความว่า "ถ้าครบสัญญาเช่านี้แล้ว ผู้เช่ายังมีความประสงค์จะเช่าต่อไปอีก ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก สำหรับค่าเช่าจะได้ตกลงกันอีกภายหลัง" ข้อสัญญาดังนี้ ที่ให้ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าต่อสัญญาได้นั้น เป็นเพียงให้โอกาสจำเลยที่จะต่อสัญญาเช่าได้อีกในเมื่อตกลงค่าเช่ากันเรียบร้อยแล้ว ซึ่งในสัญญาเช่ายังไม่ได้กำหนดไว้ จึงได้เขียนระบุไว้ว่าจะได้ตกลงกันภายหลัง และการกำหนดค่าเช่าก็ไม่มีพันธะผูกพันผู้ให้เช่าว่าจะเรียกร้องกันได้มากน้อยเพียงใด เมื่อโจทก์กำหนดอัตราค่าเช่าแล้วจำเลยไม่สนองรับตามข้อเรียกร้องของผู้ให้เช่า ก็เป็นอันตกลงค่าเช่ากันไม่ได้ สัญญาเช่าต่อไปย่อมไม่เกิด ฉะนั้น โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยได้ จำเลยจะอ้างว่าโจทก์กับพวกสมคบกันใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ย่อมฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 294/2515 นายบุญยืน พุ่มพิพัฒน์ โจทก์ บริษัทโรงงานน้ำตาลธนบุรี จำกัด โดยนายชวน ชินธรรมมิตร กรรมการ จำเลย