คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3382/2525

ที่ดินของจำเลยถูกจำกัดสิทธิห้ามปลูกสร้างอาคารเพราะถูกสายไฟฟ้าแรงสูงผ่าน ตามพระราชบัญญัติการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2511 จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินดังกล่าวให้โจทก์โดยมิได้แจ้งเรื่องนี้ ให้โจทก์ทราบ ทำให้โจทก์เข้าใจผิดในคุณสมบัติของที่ดินซึ่งเป็นสารสำคัญเพราะโจทก์ซื้อที่พิพาทเพื่อปลูกสร้างโรงงาน การแสดงเจตนาของโจทก์เป็นโมฆียะ เมื่อโจทก์บอกล้างแล้วสัญญาจะซื้อขายจึงเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรก จำเลยต้องคืนเงินที่รับไว้ให้โจทก์ โจทก์ฟ้องว่าจำเลยปกปิดความจริง เป็นกลฉ้อฉล จึงบอกล้างและฟ้องเรียกราคาที่ดินที่ชำระแล้วคืนจากจำเลย การที่จำเลยนิ่งเสียไม่ไขข้อความจริงในคุณสมบัติของทรัพย์ อันโจทก์ไม่รู้นั้นย่อมทำให้โจทก์สำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์ไปในตัวที่ศาลวินิจฉัยว่าโจทก์ซื้อที่พิพาทโดยเข้าใจผิดในคุณสมบัติของที่ดินจึงไม่เป็นการนอกฟ้องนอกประเด็น (อ้างฎีกาที่ 1034/2518)

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ ๘๗๓ แขวงลาดยาวเขตบางเขน กรุงเทพมหานคร จากจำเลยในราคา ๗๐๐,๐๐๐ บาท เพื่อปลูกสร้างโรงงานโดยจำเลยหลอกลวงโจทก์ว่าโจทก์สามารถปลูกสร้างโรงงานได้ และปกปิดข้อความจริงที่ว่าที่ดินของจำเลยตกอยู่ในภารผูกพันกับการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย ต้องห้ามมิให้ปลูกสร้างอาคารใด ๆ โดยเด็ดขาด หากโจทก์ทราบความจริงก็จะไม่ซื้อ โจทก์ได้ทราบความจริงเมื่อชำระราคาที่ดินให้จำเลยไปแล้ว ๓๕๐,๐๐๐ บาท จึงบอกเลิกสัญญา ให้จำเลยคืนเงิน แต่จำเลยกลับบอกเลิกสัญญากับโจทก์และริบเงินมัดจำกับราคาที่ดินที่ชำระไปแล้วขอให้พิพากษาว่าสัญญาจะซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยเป็นโมฆะ ให้จำเลยคืนเงิน ๓๕๐,๐๐๐ บาทแก่โจทก์ พร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันผิดนัดถึงวันฟ้องซึ่งขอคิด ๒๐,๐๐๐ บาท และนับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายอีก ๓๐,๐๐๐ บาทด้วย จำเลยให้การว่า โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทจริงจำเลยไม่เคยทราบว่าโจทก์ซื้อที่พิพาทเพื่อปลูกสร้างโรงงาน โจทก์ตรวจดูสภาพของที่ดินดีแล้วจึงตกลงซื้อ จำเลยมิได้ปกปิดเรื่องสายไฟฟ้าแรงสูง สายส่งไฟฟ้าแรงสูงผ่านที่พิพาทมองเห็นเป็นที่ประจักษ์ ที่พิพาทถูกจำกัดห้ามปลูกสร้างอาคารไม่ใช่การผูกพันตามที่โจทก์ฟ้อง แต่เป็นการรอนสิทธิหรือข้อจำกัดตามกฎหมายโจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา อย่างไรก็ตามโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำกับเงินค่าที่ดินที่ชำระแล้วตามสัญญาข้อ ๖ โจทก์ไม่ได้เสียหาย ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทด้วยความสมัครใจไม่ได้ถูกหลอกลวงหรือฉ้อฉล สัญญาจึงไม่เป็นโมฆะหรือโมฆียะโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิริบเงินมัดจำ ๑๐๐,๐๐๐ บาท ส่วนราคาที่ดินที่ชำระแล้ว ๒๕๐,๐๐๐ บาท จำเลยต้องคืนโจทก์ พิพากษาให้จำเลยคืนเงินให้โจทก์ ๒๕๐,๐๐๐ บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันที่ ๒๓ มกราคม ๒๕๒๐ เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่าให้จำเลยคืนเงินแก่โจทก์ ๓๕๐,๐๐๐ บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับตั้งแต่วันที่ ๒๐ มกราคม ๒๕๒๐ เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่จำเลยฎีกาว่าโจทก์กล่าวอ้างในคำฟ้องว่าสัญญาจะซื้อขายเป็นโมฆียะ เพราะจำเลยปกปิดข้อความจริงและหลอกลวงให้โจทก์หลงเชื่อ ซึ่งศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่า สัญญาจะซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยเป็นการฉ้อฉลหรือหลอกลวงหรือไม่ แต่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์ซื้อที่พิพาทโดยเข้าใจผิดในคุณสมบัติของที่ดินซึ่งตามปกติย่อมนับว่าเป็นสารสำคัญ การแสดงเจตนาเป็นโมฆียะ จึงเป็นเรื่องนอกฟ้องนอกประเด็นนั้น เห็นว่านิติกรรมสองฝ่ายที่คู่กรณีฝ่ายหนึ่งจงใจนิ่งเสียไม่ไขข้อความหรือข้อคุณสมบัติของทรัพย์อันคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งมิได้รู้นั้นย่อมทำให้ฝ่ายที่ไม่รู้ความจริงสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์ไปในตัวเมื่อศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงว่าจำเลยนิ่งเฉยไม่บอกข้อจำกัดสิทธิให้โจทก์ทราบ เพราะถ้าโจทก์ทราบว่าต้องห้ามมิให้ปลูกสร้างอาคารในที่พิพาทโจทก์จะไม่ซื้อ และวินิจฉัยว่าโจทก์ซื้อที่พิพาทโดยเข้าใจผิดในคุณสมบัติของที่ดินจึงหานอกฟ้องนอกประเด็นไม่ ที่จำเลยฎีกาว่าก่อนทำสัญญาจะซื้อขายโจทก์ไปดูที่พิพาทเห็นสายไฟฟ้าแรงสูงผ่านที่พิพาทแล้ว โจทก์ต้องทราบว่าที่พิพาทถูกจำกัดสิทธิในการใช้ตามพระราชบัญญัติการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย พ.ศ. ๒๕๑๑ จะอ้างว่าตนไม่รู้กฎหมายไม่ได้นั้น ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่าโจทก์ซื้อที่พิพาทเพื่อปลูกสร้างโรงงาน ขณะทำสัญญาจะซื้อขายกันจำเลยมิได้แจ้งเรื่องที่พิพาทถูกจำกัดสิทธิในการใช้ให้โจทก์ทราบ และโจทก์ไม่ทราบว่าที่พิพาทถูกจำกัดสิทธิในการใช้ วินิจฉัยว่าโจทก์เข้าใจผิดในคุณสมบัติของที่ดินซึ่งนับว่าเป็นสารสำคัญ การแสดงเจตนาของโจทก์เป็นโมฆียะ โจทก์บอกเลิกสัญญาถือว่าบอกล้างโมฆียะกรรม สัญญาจะซื้อขายจึงเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรก จำเลยต้องคืนเงินที่รับไว้ให้โจทก์ พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3382/2525 ห้างหุ้นส่วนจำกัดน้ำแร่ไทย โจทก์ ร้อยเอกจิรฤทธิ์ อ่อนสุวรรณ จำเลย