คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 32/2542

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 35กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการคนหนึ่ง ซึ่งจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ ในกรณีที่เป็นนิติบุคคลให้นิติบุคคลนั้นแต่งตั้งบุคคลธรรมดาเป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการ เมื่อบริษัท ย. เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ โดยมี บ. เป็นผู้ดำเนินการแทนบริษัท ย.บ. จึงเป็นผู้จัดการของโจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องคดีซึ่งเป็นการกระทำเพื่อประโยชน์ในการจัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลาง แก่เจ้าของร่วมแทนโจทก์ตามข้อบังคับของโจทก์ได้ พระราชบัญญัติอาคารชุดฯ มาตรา 18 กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด และมาตรา 17ระบุให้การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็น ไปตามกฎหมายดังกล่าวและตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ดังนั้น จำเลยจึงมีหน้าที่ตามกฎหมายต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางมิใช่เป็นเรื่องสัญญาต่างตอบแทนเมื่อไม่ปรากฏข้อยกเว้นการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางไว้เป็นพิเศษ จำเลยจึงต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง จะอ้างว่าโจทก์ไม่เปิดไฟฟ้าและเครื่องปรับอากาศส่วนกลางในชั้นที่จำเลยอาศัยอยู่มาเป็นข้ออ้างไม่ชำระค่าใช้จ่ายไม่ได้ หากจำเลยเห็นว่าโจทก์ปฏิบัติผิดหน้าที่อย่างใด จำเลยต้องไปว่ากล่าวเป็นอีกกรณีหนึ่งต่างหาก

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า จำเลยค้างชำระค่าใช้จ่ายร่วมรวมเป็นเงิน 111,833.60 บาท และต้องชำระค่าปรับตามข้อบังคับเมื่อชำระหลังวันที่ 5 ของเดือนถัดไป ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 123,016.96 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าชำระเงินเสร็จกับชำระเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางเดือนละ 13,979.20 บาท นับแต่เดือนสิงหาคม 2538 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า โจทก์จดทะเบียนให้บริษัทยู เอ็ม ไอ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด เป็นผู้จัดการ นายบุญยะพันธ์ จันทรอุไร ไม่อาจอ้างตนเป็นผู้จัดการของโจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางโจทก์มีหน้าที่ต้องนำไปใช้เป็นค่าใช้จ่ายเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดรวมทั้งการเปิดเครื่องปรับอากาศและไฟฟ้าในพื้นที่ส่วนกลางของทุกชั้น แต่โจทก์ไม่ได้เปิดเครื่องปรับอากาศและไฟฟ้าในพื้นที่ส่วนกลางของชั้นที่ 19 ซึ่งเป็นที่ตั้งห้องชุดของจำเลย โดยโจทก์เปิดเครื่องปรับอากาศและไฟฟ้าส่วนกลางเฉพาะชั้นที่ 30 อันเป็นชั้นที่ตั้งของบริษัทยู เอ็ม ไอ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด และชั้นที่ 8 อันเป็นชั้นที่ตั้งของบริษัทสถาปนิกผู้ออกแบบอาคารโจทก์ตลอดเวลา จำเลยจึงไม่มีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางแก่โจทก์ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน109,035.76 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 8 กันยายน 2538 เป็นต้นไป จนกว่าชำระเงินเสร็จกับให้จำเลยชำระค่าใช้จ่ายร่วมเดือนละ 13,979.20 บาท นับแต่เดือนสิงหาคม 2538 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวไปและหรือมีการเปลี่ยนแปลงอัตราค่าใช้จ่ายร่วมดังกล่าวเป็นอย่างอื่นแก่โจทก์ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินจำนวน123,014.96 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันที่ 8 กันยายน 2538 เป็นต้นไปจนกว่าชำระเสร็จ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้จำนวนทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นฎีกาไม่เกินสองแสนบาท จึงต้องห้ามมิให้คู่ความฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 ดังนั้น การวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายในคดีนี้ศาลฎีกาจำต้องถือตามข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยมาแล้วจากพยานหลักฐานในสำนวน สำหรับประเด็นข้อ 1 ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องนั้น โจทก์บรรยายฟ้องไว้ชัดเจนว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดมีบริษัทยู เอ็ม ไอ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งมีนายบุญยะพันธ์ จันทรอุไร เป็นผู้ดำเนินการแทนบริษัทในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งตามมาตรา 35 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 บัญญัติว่า "ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการคนหนึ่ง ซึ่งจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้จัดการ ให้นิติบุคคลนั้นแต่งตั้งบุคคลธรรมดาคนหนึ่งเป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการ" ดังนั้น นายบุญยะพันธ์จึงเป็นผู้จัดการของโจทก์ไม่ใช่เป็นเพียงผู้ดำเนินการแทนดังที่จำเลยโต้เถียง เมื่อเป็นผู้จัดการก็ย่อมมีอำนาจฟ้องคดีแทนโจทก์ได้ตามที่ระบุไว้ในข้อบังคับของโจทก์ข้อ 8(2) เอกสารหมาย จ.4 ซึ่งระบุให้ผู้จัดการมีอำนาจกระทำการต่าง ๆ ทั้งปวงเพื่อประโยชน์ในการจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางทั้งนี้ เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วม การฟ้องคดีถือได้ว่าเป็นการกระทำการอย่างหนึ่งซึ่งอยู่ในวัตถุประสงค์ข้อนี้ การที่จำเลยอ้างว่า การฟ้องคดีเป็นอำนาจของที่ประชุมเจ้าของร่วมตามข้อบังคับดังกล่าวข้อ 5 จึงฟังไม่ขึ้น ประเด็นข้อ 2 ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ไม่เปิดไฟฟ้าและเครื่องปรับอากาศอาคารชั้นที่จำเลยอาศัยอยู่ช่วงระยะเวลาหนึ่งจำเลยจึงไม่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางในช่วงนั้นการที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชำระเป็นการฝ่าฝืนพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 นั้น เห็นว่า ตามมาตรา 18ดังกล่าวบัญญัต ว่า "เจ้าของร่วม ต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ ฯลฯ" และมาตรา 17 บัญญัติว่า"การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามพระราชบัญญัตินี้และตามข้อบังคับ" ดังนั้น จำเลยจึงมีหน้าที่ตามกฎหมายดังกล่าวที่จะต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางซึ่งเป็นหน้าที่ตามกฎหมายมิใช่เป็นเรื่องสัญญาต่างตอบแทนดังที่จำเลยอ้าง เมื่อไม่ปรากฏข้อสัญญายกเว้นการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางไว้เป็นพิเศษจำเลยจึงจะอ้างว่าโจทก์ไม่เปิดไฟฟ้าและเครื่องปรับอากาศส่วนกลางชั้นที่ 19 ที่จำเลยอาศัยอยู่ เป็นข้ออ้างว่าจำเลยมีสิทธิไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง โดยถือว่าเป็นเรื่องสัญญาต่างตอบแทนไม่ได้ และหากจำเลยเห็นว่าโจทก์ปฏิบัติผิดหน้าที่อย่างใด ก็เป็นเรื่องที่จำเลยจะต้องไปว่ากล่าวเป็นอีกกรณีหนึ่งต่างหาก" พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 32/2542 นิติบุคคล อาคารชุด ชำนาญ เพ็ญชาติ บิสเนส เซ็นเตอร์ โจทก์ นาย ชำนาญ พิเชษพันธ์ จำเลย