คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8904/2559

โจทก์รู้ตั้งแต่ก่อนประมูลซื้อห้องชุดว่า เจ้าของร่วมเดิมมีหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มค้างชำระแก่จำเลยที่ 1 ทั้งตามประกาศขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีกำหนดให้ผู้ซื้อทรัพย์ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มที่ค้างชำระด้วย การที่โจทก์เข้าร่วมประมูลซื้อห้องชุดรายนี้เท่ากับโจทก์ตกลงยอมรับข้อกำหนดเงื่อนไขในประกาศขายทอดตลาดดังกล่าวกับเจ้าพนักงานบังคับคดีว่า หากโจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อห้องชุดได้และมีหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางที่ค้างชำระอยู่โจทก์ยินยอมเป็นผู้รับผิดชำระหนี้รายนี้ เมื่อปรากฏว่าเจ้าของร่วมเดิมมีหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มค้างชำระแก่จำเลยที่ 1 โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วมเดิม โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มให้แก่จำเลยที่ 1 ที่โจทก์อ้าง ป.วิ.พ. มาตรา 309 จัตวา ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดย พ.ร.บ. แก้ไขเพิ่มเติม ป.วิ.พ. (ฉบับที่ 29) พ.ศ.2558 มาตรา 3 ที่บัญญัติให้เจ้าพนักงานบังคับคดีบอกกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเพื่อออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับคำบอกกล่าว เมื่อขายทอดตลาดแล้วให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดไว้เพื่อชำระหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวจนถึงวันขายทอดตลาดแก่นิติบุคคลอาคารชุดก่อนเจ้าหนี้จำนอง และให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้นั้น มาตรา 2 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว บัญญัติให้พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 20 พฤศจิกายน 2558 เป็นต้นไป แต่การขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีเกิดขึ้นก่อนที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ จึงไม่อาจนำ ป.วิ.พ. มาตรา 309 จัตวา มาใช้บังคับแก่กรณีนี้ได้ เมื่อโจทก์ไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มที่เจ้าของร่วมเดิมค้างชำระให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยทั้งสองไม่มีหน้าที่ต้องออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ห้องชุดเลขที่ 22/185 ชั้นที่ 5 อาคารเลขที่ 7 ชื่ออาคารชุดป๊อปปูล่าคอนโดมิเนียม ครูเมืองทอง 7 ตั้งบนที่ดินโฉนดเลขที่ 154607 ตำบลบ้านใหม่ (บางพัง) อำเภอปากเกร็ด (ตลาดขวัญ) จังหวัดนนทบุรี ให้จำเลยทั้งสองยกเลิกการระงับการให้บริการส่วนรวมการใช้ทรัพย์ส่วนกลางและการออกเสียงในการประชุมใหญ่แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา และให้จำเลยทั้งสองชำระค่าเสียหายเป็นค่าขาดรายได้เดือนละ 5,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มีจำเลยที่ 2 เป็นผู้จัดการ โจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อห้องชุดเลขที่ 22/185 ชั้นที่ 5 อาคารเลขที่ 7 ชื่ออาคารชุดป๊อปปูล่าคอนโดมิเนียม ครูเมืองทอง 7 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 154607 ตำบลบ้านใหม่ (บางพัง) อำเภอปากเกร็ด (ตลาดขวัญ) จังหวัดนนทบุรี จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีตามคำสั่งศาลแพ่งโดยปลอดจำนอง วันที่ 21 ตุลาคม 2556 โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยที่ 2 ในฐานะผู้จัดการของจำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้โจทก์ ต่อมาวันที่ 8 พฤศจิกายน 2556 จำเลยที่ 1 มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มจากการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางล่าช้าที่เจ้าของร่วมเดิมค้างชำระรวมเป็นเงิน 121,455.63บาท จึงจะออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้ โจทก์ปฏิเสธไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มดังกล่าวแก่จำเลยที่ 1 มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีสิทธิขอให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้หรือไม่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสอง บัญญัติให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับซึ่งตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีในทรัพย์สินส่วนกลาง หากเจ้าของร่วมผิดนัดต้องรับผิดชำระเงินเพิ่มด้วย ดังนั้น เจ้าของร่วมจึงต้องมีส่วนรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มตามบทกฎหมายและข้อบังคับเท่าที่ไม่ขัดต่อกฎหมาย การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด มาตรา 29 วรรคสอง บัญญัติว่า พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง และวรรคสาม ผู้จัดการต้องดำเนินการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามวรรคสองให้แก่เจ้าของร่วมภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ร่วมชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ครบถ้วนแล้ว โจทก์มีนายธนพงศ์ ผู้รับมอบอำนาจช่วงโจทก์เป็นพยานเบิกความตอบทนายจำเลยทั้งสองถามค้านว่า ก่อนที่จะมีการประมูลขายห้องชุด เจ้าพนักงานบังคับคดีมีหนังสือให้จำเลยที่ 1 แจ้งภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มจากการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางล่าช้าเพื่อนำมาประเมินราคาทรัพย์สินและประกาศขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีมีเงื่อนไขให้ผู้ซื้อทรัพย์เป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มต่างหากจากราคาที่ประมูลขาย เจือสมกับคำเบิกความของนายบัณฑูร ผู้รับมอบอำนาจจำเลยทั้งสองว่า เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศให้ผู้เข้าร่วมประมูลซื้อทรัพย์ทราบถึงภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มที่เจ้าของร่วมเดิมค้างชำระก่อนทำการประมูลตามที่จำเลยทั้งสองแจ้งให้เจ้าพนักงานบังคับคดีทราบแล้ว จึงรับฟังได้ว่า โจทก์รู้ตั้งแต่ก่อนประมูลซื้อห้องชุดว่าเจ้าของร่วมเดิมมีหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มค้างชำระแก่จำเลยที่ 1 ทั้งตามประกาศขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีกำหนดให้ผู้ซื้อทรัพย์ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มที่ค้างชำระด้วย การที่โจทก์เข้าร่วมประมูลซื้อห้องชุดรายนี้เท่ากับโจทก์ตกลงยอมรับข้อกำหนดเงื่อนไขในประกาศขายทอดตลาดดังกล่าวกับเจ้าพนักงานบังคับคดีว่า หากโจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อห้องชุดได้และมีหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางที่ค้างชำระอยู่ โจทก์ยินยอมเป็นผู้รับผิดชำระหนี้รายนี้ เมื่อปรากฏว่าเจ้าของร่วมเดิมมีหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มค้างชำระแก่จำเลยที่ 1 โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วมเดิม โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มให้แก่จำเลยที่ 1 โจทก์จะอ้างว่าเป็นหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิที่จะต้องไปฟ้องร้องบังคับเอาแก่เจ้าของร่วมเดิมเองเพื่อปัดความรับผิดของตนหาได้ไม่ ที่โจทก์ฎีกาอ้างประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 309 จัตวา ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 29) พ.ศ.2558 มาตรา 3 ที่บัญญัติให้เจ้าพนักงานบังคับคดีบอกกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเพื่อออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับคำบอกกล่าว เมื่อขายทอดตลาดแล้วให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดไว้เพื่อชำระหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวจนถึงวันขายทอดตลาดแก่นิติบุคคลอาคารชุดก่อนเจ้าหนี้จำนอง และให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้นั้น เห็นว่า มาตรา 2 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว บัญญัติให้พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป คือ มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 20 พฤศจิกายน 2558 เป็นต้นไป แต่การขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีเกิดขึ้นก่อนที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ จึงไม่อาจนำประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 309 จัตวา มาใช้บังคับแก่กรณีของโจทก์ได้ เมื่อโจทก์ไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มที่เจ้าของร่วมเดิมค้างชำระให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยทั้งสองไม่มีหน้าที่ต้องออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์ การกระทำของจำเลยทั้งสองไม่เป็นละเมิด คำพิพากษาศาลฎีกาที่โจทก์อ้างมาข้อเท็จจริงไม่ตรงกับคดีนี้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้นชอบแล้ว ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น และไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาข้ออื่นของโจทก์ เพราะไม่ทำให้ผลคดีเปลี่ยนแปลง พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 5,000 บาท แทนจำเลยทั้งสอง ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกานอกจากนี้ให้เป็นพับ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8904/2559 ธนาคารอาคารสงเคราะห์ โจทก์ นิติบุคคลอาคารชุด ป๊อปปูล่าคอนโดมิเนียม ครูเมืองทอง ๗ กับพวก จำเลย