คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 511-512/2509

ในสัญญาเช่ามีข้อความว่า "ถ้าห้องเช่าเกิดอัคคีภัยขึ้น สัญญาเช่าเป็นอันระงับสิ้นสุดลง" ปรากฏว่าห้องพิพาทสองห้องเป็นตึก 3 ชั้น ห้องแรกชั้น 3 ไฟไหม้หมด ชั้น 2 ผนังอิฐเหลืออยู่ 2 ด้าน มีรอยร้าวบ้าง กะเทาะบ้าง ผนังตึกอีก 2 ด้านเป็นไม้ไหม้หมด เพดานไหม้หมด ผู้เช่าเอาสังกะสีมุงไว้แทน พื้นห้องเป็นไม้ไหม้เกรียมบางส่วนมีรอยไฟไหม้ทะลุกว้าง 1 ศอก ยาว 1 วา ชั้นล่าง ขณะนี้ยังเปิดทำการค้าอยู่ ตู้โชว์สินค้าอยู่ในสภาพเรียบร้อย ตรงเพดานมีไม้อัดตีไว้ตลอดแต่เดิม เดิมมีครัว 2 ชั้น ครัวชั้นบนไหม้หมด ทางเดินไปครัวจากพื้นชั้นสองก็ไหม้เกรียม รอดรองรับไม้ก็ไหม้เกรียม บันไดทางขึ้นจากชั้นล่างไปชั้น 2 ไหม้หมด ประตูครัวชั้นล่างที่เปิดออกไปด้านหลังไหม้หมด เหลือแต่ลูกกรงเหล็กด้านข้างของทางเดินไปห้องครัวซึ่งเป็นฝาไม้ ตรงช่องลมไหม้ครึ่งหนึ่ง ฝาไม้ชั้นล่างไม่ไหม้ ห้องพิพาทอีกห้องหนึ่งชั้น 2-3 ไฟไหม้หมด เหลือแต่พื้นไม้ชั้น 2 ไหม้เกรียม 50 % และมีช่องโหว่กว้าง 3 นิ้วฟุต ยาว 2 ฟุต ที่พื้นมีสังกะสีตีตะปูปิดไว้ กันน้ำฝนรั่วไหล โดยผู้เช่าทำไว้ ผนังด้านหน้าเป็นอิฐยังเหลืออยู่ มีรอยร้าวบ้าง ชั้นล่างอยู่ในสภาพเรียบร้อย ตรงเพดานมีไม้อัดตีไว้แต่เดิมตลอดบันไดชั้นล่างขึ้นไปชั้น 2 ไหม้หมด ครัวเดิมมี 2 ชั้น ครัวชั้นบนไหม้หมด ประตูห้องครัวชั้นล่างที่ออกไปด้านหลังไหม้หมด และไม่มีประตูลูกกรงเหล็ก ผนังครัวที่เป็นอิฐมีรอยร้าว ดังนี้ ถือว่าตึกพิพาทเกิดอัคคีภัยจนสิ้นสภาพจากเป็นอาคารที่จะใช้เป็นที่อยู่อาศัย และสิ้นสภาพจากเป็นอาคารที่จะใช้ประกอบการค้าแล้ว สัญญาเช่าจึงเป็นอันระงับไปตามสัญญาเช่า

คดีสองสำนวนนี้ ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกันมา โจทก์ฟ้องมีใจความอย่างเดียวกันว่า จำเลยได้เช่าตึกพิพาทซึ่งเป็นตึกแถวสามชั้นคนละห้องเพื่อทำการค้าขาย ตึกพิพาทได้เกิดอัคคีภัย สัญญาเช่าจึงระงับลง ตามข้อกำหนดในสัญญาเช่า แต่จำเลยและบริวารได้บุกรุกเข้าไปอยู่ในทรากตึกซึ่งถูกเพลิงไหม้ โจทก์ห้ามปรามก็ไม่เชื่อฟัง โจทก์ไม่สามารถปลูกสร้างใหม่ได้ จึงถูกผู้รับเหมาปรับวันละ ๑๐๐ บาท การที่จำเลยบุกรุกเข้าไปอยู่ในทรากตึกทำให้โจทก์เสียหาย ขอให้ขับไล่และให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าจำเลยเช่าตึกพิพาทมีกำหนด ๑๐ ปี และเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่โจทก์ ทรัพย์สินที่ถูกเพลิงไหม้ไปเพียงบางส่วน ไม่สูญหายทั้งหมด สัญญาเช่าจึงไม่ระงับ โจทก์มีหน้าที่ต้องซ่อมแซมเพือ่ให้จำเลยได้ใช้และได้รับประโยชน์ต่อไปตามสัญญาเช่า จำเลยมิได้เข้าอยู่โดยละเมิด จำเลยไม่ได้ใช้ประโยชน์เต็มห้อง จึงควรลดค่าเช่าตามส่วนและควรชำระเพียงครึ่งหนึ่ง ค่าปรับมิใช่ค่าเสียหายพิเศษ จำเลยไม่ต้องรับผิด ขอให้ศาลพิพากษาว่าสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน และมีกำหนดอายุการเช่า ๙ ปี ให้โจทก์ซ่อมแซมห้องพิพาท โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่ได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากจำเลย สัญญาเช่าเกินกว่า ๓ ปี ไม่ได้จดทะเบียนเป็นโมฆะ ตัดฟ้องว่าศาลไม่ควรรับฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นเห็นว่า คู่ความมมีสิทธิสืบพยานบุคคลประกอบหรือแปลความหมายข้อความในสัญญาเช่า และสัญญาเช่ายังไม่ระงับ ให้ยกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์จัดการซ่อมแซมความชำรุดบกพร่องของห้องพิพาท โจทก์ทั้งสองสำนวนอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับคำพิพากษาชั้นต้นว่า สัญญาเช่าระงับแล้ว จำเลยไม่มีสิทธิจะอยู่ในห้องพิพาทต่อไป ให้ขับไล่จำเลย และกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ตามที่ศาลเห็นสมควร จำเลยทั้งสองสำนวนฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า ห้องพิพาทสองห้อง ปรากฏว่าเป็นตึก ๓ ชั้น ห้องแรกชั้น ๓ ไฟไหม้หมด ชั้นผนังอิฐเหลืออยู่ ๒ ด้าน มีรอยร้าวบ้าง กะเทาะบ้างผนังอีก ๒ ด้านเป็นไม้ไหม้หมด เพดานไม้หมด ผู้เช่าเอาสังกะสีมุงไว้แทน พื้นห้องเป็นไม้ไหม้เกรียมบางส่วน มีรอยไฟไหม้ทะลุกว้าง ๑ ศอก ยาว ๑ วา ชั้นล่างขณะนี้ยังเปิดทำการค้าอยู่ ตู้โชว์สินค้าอยู่ในสภาพเรียบร้อย ตรงเพดานมีไม้อัดตีไว้ตลอดแต่เดิม เดิมมีครัว ๒ ชั้น ครัวชั้นบนไหม้หมด ทางเดินไปครัวจากพื้นชั้นสองก็ไหม้เกรียม รอดรองรับไม้ก็ไหม้เกรียม บันไดทางขึ้นจากชั้นล่างไปชั้น ๒ ไหม้หมด ประตูครัวชั้นล่างที่เปิดออกไปด้านหลังไหม้หมด เหลือแต่ลูกกรงเหล็กด้านข้างของทางเดินไปห้องครัวซึ่งเป็นฝาไม้ตรงช่องลมไหม้ครึ่งหนึ่ง ฝาไม้ชั้นล่างไม่ไหม้ ห้องพิพาทอีกห้องหนึ่งชั้น ๒ - ๓ ไฟไหม้หมด เหลือแต่พื้นไม้ชั้น ๒ ไหม้เกรียม ๕๐% และมีช่องโหว่กว้าง ๓ นิ้วฟุต ยาว ๒ ฟุต ที่พื้นมีสังกะสีตีตะปูปิดไว้กันน้ำฝนรั่วไหล โดยผู้เช่าทำไว้ ผนังด้านหน้าเป็นอิฐยังเหลืออยู่ มีรอยร้าวบ้าง ชั้นล่างอยู่ในสภาพเรียบร้อย ตรงเพดานมีไม้อัดตีไว้แต่เดิมตลอด บันไดชั้นล่างขึ้นไปชั้น ๒ ไหม้หมด ครัวเดิมมี ๒ ชั้น ครัวชั้นบนไหม้หมด ประตูห้องครัวชั้นล่างที่ออกไป ด้านหลังไหม้หมด และไม่มีประตูลูกกรงเหล็ก ผนังครัวที่เป็นอิฐมีรอยร้าว ดังนี้ ถือว่าตึกพิพาทเกิดอัคคีภัย จนสิ้นสภาพจากเป็นอาคารที่จะใช้เป็นที่อยู่อาศัย และสิ้นสภาพจากเป็นอาคารที่จะใช้ประกอบการค้าแล้ว สัญญาเช่าจึงเป็นอันระงับไปตามสัญญาเช่า พิพากษายืน. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 511 - 512/2509 นายสมาน บุหงาแดง โจทก์ นายบุ้นเช็ง แซ่อุ่ย จำเลย นายสมาน บุหงาแดง โจทก์ นางเกษร ตั้งสืบกุล จำเลย