คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2614/2517

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่า 17 เดือน จำเลยให้การว่าจำเลยชำระตลอดมา คงไม่ชำระเพียง 6 เดือนเพราะโจทก์ไม่ยอมรับดังนี้ การที่จำเลยนำสืบว่าโจทก์ยืมเงินจำเลย และยอมให้หักเงินยืมนั้นกับค่าเช่าที่ยังไม่ได้ชำระ 11 เดือน จำเลยจึงยังไม่ได้ชำระค่าเช่าอีกเพียง 6 เดือน ดังนี้ เป็นการนำสืบเพื่อแสดงว่าจำเลยชำระค่าเช่าให้โจทก์แล้ว คงยังไม่ได้ชำระอีก 6 เดือนตามคำให้การของจำเลย มิใช่เป็นการนำสืบนอกประเด็น ตามสัญญาเช่าที่ดินกำหนดว่า "หากอายุการเช่าครบ 3 ปีแล้ว ผู้เช่ายังไม่ทำการถมดินและก่อสร้างอาคารร้านค้าอย่างน้อย10 ห้อง และครบ 7 ปี ตั้งแต่วันทำสัญญาต้องสร้างให้เสร็จครบ อย่างน้อย 20 ห้อง ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ทันที"ดังนี้ กรณีมีข้อสงสัยว่าเมื่อครบ 3 ปีแล้ว ผู้เช่าถมดินและก่อสร้างร้านค้าเกินกว่า 10 ห้อง แต่ก่อสร้างเสร็จน้อยกว่า 10 ห้อง ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้หรือไม่ จึงต้องตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่ผู้เช่าซึ่งเป็นคู่กรณีฝ่ายซึ่งจะต้องเสียในมูลหนี้นั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 11 ว่าจะบอกเลิกสัญญายังไม่ได้จนกว่าจะล่วงพ้น 7 ปีนับตั้งแต่วันทำสัญญาเช่า

โจทก์ฟ้องและเพิ่มเติมฟ้องว่า จำเลยทั้งสองเช่าที่ดินโจทก์เพื่อสร้างอาคารร้านค้าและสถานีรถรับส่งคนโดยสาร มีกำหนด ๑๕ ปีจำเลยสัญญาจะสร้างอาคารเป็นตึกแถวสองชั้นอย่างน้อย ๒๐ ห้องโดยจะสร้างให้แล้วเสร็จอย่างน้อย ๑๐ ห้อง ภายใน ๓ ปีนับแต่วันทำสัญญาและให้ครบ ๒๐ ห้องภายใน ๗ ปี หากไม่เป็นไปตามสัญญา จำเลยยอมให้โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันทีและให้กรรมสิทธิ์ในสิ่งก่อสร้างที่ได้ทำลงในที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ แต่จำเลยผิดสัญญากล่าวคือเมื่อล่วงพ้น๓ ปีแล้ว ก่อสร้างอาคารได้เพียง ๕ ห้อง และค้างชำระค่าเช่ามา ๑๗ เดือนแล้วโจทก์ได้บอกเลิกการเช่า จำเลยยินยอมเลิกการเช่าและกำหนดจะไปจดทะเบียนเลิกการเช่า ถึงวันนัดจำเลยที่ ๒ ไปสำนักงานที่ดินเพียงคนเดียวและได้ทำบันทึกรับรองเลิกสัญญาเช่า และรับจะจดทะเบียนเลิกการเช่าภายใน ๑๕ วัน แต่ล่วงพ้นกำหนดแล้ว โจทก์ขอคิดค่าเช่าที่ค้างเพียง ๖ เดือนขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนเลิกสัญญาเช่า หากไม่ไปให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง จำเลยทั้งสองให้การว่า ไม่ได้ผิดสัญญา และชำระค่าเช่าตลอดมาแต่ในระยะ ๖ เดือนหลัง โจทก์ไม่ยอมมาเก็บค่าเช่า จำเลยนำไปชำระโจทก์ก็ไม่ยอมรับ ส่วนอาคารร้านค้าที่ยังไม่เสร็จ จำเลยกำลังสร้างอยู่และภายใน ๗ ปีก็จะสร้างครบ ๒๐ คูหาตามสัญญา ตามสัญญาเช่าข้อ ๒นั้น จะต้องปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญาทั้งข้อ โจทก์จึงจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเมื่อยังไม่ครบ ๗ ปี โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา ขอให้ศาลยกฟ้องโจทก์ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองชำระค่าเช่าที่ค้าง ให้จำเลยที่ ๒ ไปจดทะเบียนเลิกการเช่า หากไม่ไป ให้ถือคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยที่ ๒ ห้ามจำเลยที่ ๒ เกี่ยวข้องกับอาคารร้านค้าและสิ่งก่อสร้างในที่ดินดังกล่าวของโจทก์ คดีสำหรับจำเลยที่ ๑ ให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยให้การว่าจำเลยชำระค่าเช่าให้โจทก์ตลอดมาคงไม่ชำระอีกเพียง ๖ เดือน เพราะโจทก์ไม่ยอมรับ ฉะนั้น การที่จำเลยนำสืบว่าโจทก์ยืมเงินจำเลยที่ ๑ ไป ๒๒,๐๐๐ บาท และยอมให้หักเงินจำนวนดังกล่าวออกจากค่าเช่าที่ยังไม่ได้ชำระ ๑๑ เดือน จำเลยจึงยังไม่ได้ชำระค่าเช่าอีกเพียง๖ เดือนนั้น จึงเป็นการนำสืบเพื่อแสดงว่า จำเลยชำระค่าเช่าให้โจทก์แล้วคงยังไม่ได้ชำระอีก ๖ เดือน ตามคำให้การของจำเลย มิใช่เป็นการนำสืบนอกประเด็น ที่โจทก์ฎีกาว่า จำเลยก่อสร้างอาคารร้านค้าเสร็จภายใน ๓ ปี ไม่ถึง๑๐ ห้องโจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า ตามสัญญาเช่าข้อ ๒ กำหนดให้ผู้เช่าถมดินและก่อสร้างอาคารร้านค้าอย่างน้อย๒๐ ห้อง โดยกำหนดการก่อสร้างไว้ ๒ ระยะ คือภายใน ๓ ปีนับแต่วันทำสัญญาเช่า ให้ผู้เช่าถมดินและก่อสร้างอาคารร้านค้าให้เสร็จไม่น้อยกว่า๑๐ ห้องระยะหนึ่ง และภายใน ๗ ปีนับแต่วันทำสัญญาเช่า ให้ก่อสร้างให้เสร็จอย่างน้อย ๒๐ ห้องระยะหนึ่ง แต่ตามสัญญามิได้กำหนดว่าหากภายใน ๓ ปี ผู้เช่าสร้างอาคารน้อยกว่า ๑๐ ห้อง หรือภายใน ๗ ปีสร้างน้อยกว่า ๒๐ ห้องอย่างหนึ่งอย่างใดให้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันทีสัญญาเช่าข้อ ๒ กลับกำหนดว่า "หากอายุการเช่าครบ ๓ ปีแล้ว ผู้เช่ายังไม่ทำการถมดินและก่อสร้างอาคารร้านค้าอย่างน้อย ๑๐ ห้อง และครบ ๗ ปีตั้งแต่วันทำสัญญาต้องสร้างให้เสร็จครบอย่างน้อย ๒๐ ห้องผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันที" กรณีจึงชวนให้สงสัยว่าเมื่อผู้เช่าก่อสร้างอาคารร้านค้าขึ้นภายใน ๓ ปี แม้จะแล้วเสร็จน้อยกว่า๑๐ ห้อง ผู้ให้เช่าจะยังไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ต่อเมื่อครบ ๗ ปีแล้ว ผู้เช่ายังก่อสร้างอาคารร้านค้าไม่เสร็จอย่างน้อย ๒๐ ห้องก็ได้ เพราะในสัญญาไม่ได้ระบุว่า หากอายุสัญญาครบ ๓ ปีแล้ว ผู้เช่าไม่ก่อสร้างอาคารร้านค้าให้เสร็จอย่างน้อย ๑๐ ห้องผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ ทั้งจำเลยก็ให้การและนำสืบว่าได้ตกลงกันว่า หากผิดสัญญาทั้งข้อ จึงมีสิทธิเลิกสัญญาได้ แต่ถ้าผิดสัญญาเพียงส่วนหนึ่งส่วนใดยังบอกเลิกสัญญาไม่ได้ เมื่อกรณีมีข้อสงสัยว่าเมื่อครบ ๓ ปีแล้ว จำเลยผู้เช่าถมดินและก่อสร้างอาคารร้านค้าเกินกว่า๑๐ ห้อง แต่ก่อสร้างเสร็จน้อยกว่า ๑๐ ห้อง โจทก์ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้หรือไม่ จึงต้องตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่จำเลยซึ่งเป็นคู่กรณีฝ่ายซึ่งจะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้นั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๑ ว่า โจทก์ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่ายังไม่ได้จนกว่าจะล่วงพ้น ๗ ปีนับตั้งแต่วันทำสัญญาเช่า เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าระยะเวลาเพิ่งล่วงพ้น ๓ ปีมาเพียง ๑๐ วันเศษ และจำเลยได้ก่อสร้างอาคารร้านค้าขึ้น ๑๕ ห้อง นอกจากนี้จำเลยยังสร้างสถานีจอดรถรับส่งคนโดยสารและโกดังเก็บสินค้าเสร็จแล้ว ผลงานที่จำเลยกระทำไปดังกล่าว มากกว่าการสร้างอาคารร้านค้าเสร็จ ๑๐ ห้อง ทั้งการที่จำเลยสร้างร้านค้าเสร็จน้อยกว่า ๑๐ ห้อง ไม่ทำให้โจทก์ต้องเสียหายแต่อย่างใดโจทก์ก็คงได้รับค่าเช่าจากจำเลยเดือนละ ๒,๐๐๐ บาทตามสัญญาเช่าโจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2614/2517 นายสี มงคลอินทร์ โจทก์ นายสุวัจน์ วงษ์ดิษฐ์ ที่ 1 นายประยูร วะสีนนท์ ที่ 2 จำเลย