คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3196/2522

การเช่าที่ดินมีกำหนดเวลากว่าสามปีขึ้นไป แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แม้จะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ซึ่งมีผลบังคับผู้ให้เช่าจะต้องให้เช่าตามกำหนดเวลาก็ตาม แต่เมื่อผู้รับโอนที่ดินจากผู้ให้เช่าไม่ยินยอมเข้าผูกพันในอันจะปฏิบัติตามสัญญาแทนผู้ให้เช่าเดิมแล้ว กำหนดเวลาตามสัญญาเช่าย่อมไม่มีผลผูกพันผู้รับโอนที่ดินสัญญาคงมีผลบังคับตามกฎหมายเพียง 3 ปี เมื่อผู้รับโอนได้รับโอนที่ดินมาเมื่อล่วงเลยกำหนดเวลาดังกล่าวแล้วก็ชอบที่จะเลิกสัญญากับผู้เช่าได้ โจทก์ฟ้องเรียกค่าเช่าที่ค้างขอให้ขับไล่จำเลยและบริวาร ค่าเสียหายระหว่างที่ยังไม่ออกจากที่ดินที่เช่า ระหว่างคดีโจทก์ขายที่ดินที่เช่าไป ค่าเช่าที่ค้างและหน้าที่จะส่งคืนที่ดินที่เช่าเมื่อสัญญาเช่าเลิกกันเป็นหนี้ตามสัญญาเช่าไม่เกี่ยวกับกรรมสิทธิที่ดินที่เช่าส่วนค่าเสียหายแม้เป็นหนี้เกี่ยวกับกรรมสิทธิทีดินที่เช่า แต่โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกได้ตราบเท่าที่ที่ดินที่เช่ายังเป็นของโจทก์อยู่ ทั้งโจทก์มีหน้าที่ต้องส่งมอบที่ดินที่ขายนั้นให้แก่ผู้ซื้อด้วย การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่าภายหลังฟ้อง จึงไม่ทำให้สิทธิฟ้องคดีของโจทก์ที่ขอให้จำเลยปฏิบัติการชำระหนี้ดังกล่าวระงับไป

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ซื้อที่ดินแปลงพิพาทมา จำเลยเช่าที่ดินแปลงพิพาทเนื้อที่ ๑ งาน ๒๐ ตารางวา จากเจ้าของเดิมเพื่อตั้งโรงงานมีกำหนด ๑๒ ปี นับแต่วันที่ ๑ ธันวาคม ๒๕๑๔ ค่าเช่าตารางวาละ ๒.๕๐ บาท โดยทำหนังสือสัญญาเช่ากันเองรวม ๔ ฉบับ ๆ ละ ๓ ปี ซึ่งมีผลสมบูรณ์เพียง ๓ ปีแรก ต่อจากนั้นถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา เมื่อที่ดินที่เช่าตกเป็นของโจทก์ โจทก์ขอให้จำเลยมาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ใหม่และชำระค่าเช่า จำเลยเพิกเฉย โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไป ได้บอกเลิกการเช่ากับจำเลยเมื่อวันที่ ๓๐ พฤศจิกายน ๒๕๑๙ ให้จำเลยและบริวารรื้อถอนโรงเรือนออกไปจากที่ดินโจทก์ภายในวันที่ ๓๑ ธันวาคม ๒๕๑๙ และให้นำค่าเช่าที่ค้างมาชำระ จำเลยได้รับคำบอกกล่าวแล้วอยู่ในที่เช่าต่อมาเป็นการละเมิด ต้องชดใช้ค่าเสียหายเท่ากับค่าเช่า ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าเช่าและค่าเสียหายรวม ๓,๑๕๐ บาท กับค่าเสียหายเดือนละ ๓๐๐ บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินของโจทก์ จำเลยให้การว่า จำเลยรับโอนสิทธิและหน้าที่มากจากผู้เช่าเดิมโดยความยินยอมของผู้ให้เช่า สัญญาเช่าที่รับโอนมาเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เพราะมีเงื่อนไขว่าผู้เช่าจะต้องถมทรายในที่ดินให้มีระดับสูงเท่าระดับถนนใหญ่ และถมถนนมซอยจากถนนใหญ่เข้าสู่ที่เช่า จำเลยได้ดำเนินการตามเงื่อนไขต่อจากผู้เช่าจนเสร็จสิ้นเงินไป ๑๘,๕๐๐ บาท จำเลยทำสัญญาเช่ากับเจ้าของเดิมเมื่อวันที่ ๑ ธันวาคม ๒๕๑๔ มีกำหนดเวลา ๑๒ ปี โจทก์ต้องรับโอนมาทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญา ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย จำเลยมิได้ค้างค่าเช่า ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า การเช่าที่ดินระหว่างจำเลยกับผู้ให้เช่าที่โจทก์รับโอนมาไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา หนังสือสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้ ๔ ฉบับ ๆ ละ ๓ ปี รวม ๑๒ ปี มีผลบังคับเพียง ๓ ปี หลังจากนั้นถือว่าการเช่าไม่มีกำหนดเวลา โจทก์รับโอนที่ดินมาเพียงเท่าที่ผู้โอนมีอยู่ต่อจำเลย คือการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาเท่านั้น โจทก์บอกเลิกการเช่ากับจำเลยโดยชอบแล้ว จำเลยชำระค่าเช่าถึงเดือนมิถุนายน ๒๕๑๙ โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเช่าตั้งแต่เดือนกรกฎาคม ๒๕๑๙ ถึงเดือนธันวาคม ๒๕๑๙ รวม ๖ เดือน เป็นเงิน ๑,๘๐๐ บาท และมีสิทธิเรียกค่าเสียหายเท่ากับอัตราค่าเช่าเดือนละ ๓๐๐ บาท นับแต่วันที่ ๑ มกราคม ๒๕๒๐ จนกว่าจำเลยจะออกไป การที่โจทก์โอนขายที่ดินรายพิพาทให้แก่นายไชยยงค์เมื่อวันที่ ๒ มิถุนายน ๒๕๒๐ ภายหลังฟ้องไม่ทำให้สิทธิของโจทก์ที่มีอยู่ขณะฟ้องต้องเสียไป พิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินรายพิพาทพร้อมรื้อถอนโรงเรือนทั้งหมด ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้าง๑,๘๐๐ บาทแก่โจทก์ และค่าเสียหายอัตราเดือนละ ๓๐๐ บาท นับแต่วันที่ ๑ มกราคม ๒๕๒๐ เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกพร้อมกับรื้อถอนโรงเรือนทั้งหมดออกไปจากที่ดินรายพิพาท จำเลยอุทธรณ์ ศาลชั้นต้นสั่งรับเฉพาะข้อกฎหมาย ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า แม้จะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ก็ไม่มีผลผูกพันโจทก์ผู้รับโอน การที่โจทก์โอนขายที่ดินรายพิพาทหลังฟ้องไม่ทำให้โจทก์หมดอำนาจฟ้อง เพียงแต่ทำให้โจทก์หมดสิทธิเรียกค่าเสียหายนับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์นับแต่วันที่ ๑ มกราคม ๒๕๒๐ ถึงวันที่ ๑ มิถุนายน ๒๕๒๐ ก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินรายพิพาท ในอัตราเดือนละ ๓๐๐ บาท แต่เฉพาะค่าเสียหายถึงวันฟ้องไม่ให้เกิน ๔๕๐ บาท ตามคำขอของโจทก์ นอกจากที่แก้ให้คงเป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงตามที่ศาลชั้นต้นฟังมาว่า จำเลยต้องถมทรายในที่ดินและถนนซอยจากถนนใหญ่กับเสียเงินกินเปล่าให้นายเจริญอีกจำนวนหนึ่ง ต่อมานายเจริญ ถึงแก่กรรมที่ดินรายพิพาทตกเป็นของนางทรัพย์ จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินรายพิพาทกับนางทรัพย์เมื่อวันที่ ๑ ธันวาคม ๒๕๑๔ มีกำหนด ๑๒ ปี โดยทำหนังสือสัญญาเช่า ๔ ฉบับ ฉบับละ ๓ ปีติดต่อกัน นางทรัพย์ยกที่ดินพิพาทให้นายพันล้อม นายพันล้อมเรียกเก็บค่าเช่าจากจำเลยตามสัญญาเช่าเดิม วันที่ ๑๖ มีนาคม ๒๕๑๙ นายพันล้อมโอนขายที่ดินให้โจทก์ โจทก์ให้จำเลยมาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ มิฉะนั้นโจทก์ขอบอกเลิกสัญญา จำเลยเพิกเฉยภายหลังจากที่โจทก์ยื่นฟ้องจำเลยแล้ว โจทก์โอนขายที่ดินรายพิพาทให้แก่นายไชยยงค์ ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า การเช่าที่ดินรายพิพาทมีกำหนดเวลากว่า ๓ ปีขึ้นไป แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แม้จะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ซึ่งมีผลบังคับนางทรัพย์จะต้องให้จำเลยเช่ามีกำหนด ๑๒ ปีก็ตาม แต่เมื่อโจทก์ไม่ยินยอมเข้าผูกพันในอันที่จะปฏิบัติตามสัญญาแทนนางทรัพย์ต่อไปแล้ว กำหนดเวลาเช่า ๑๒ ปี นั้นก็ย่อมไม่มีผลผูกพันโจทก์ และโดยที่สัญญาเช่าที่ดินรายพิพาทมีผลบังคับตามกฎหมายเพียง ๓ ปีเท่านั้น โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินรายพิพาทเมื่อล่วงเลยกำหนดเวลาดังกล่าว โจทก์จึงชอบที่จะเลิกสัญญากับจำเลยได้ การที่โจทก์โอนขายที่ดินรายพิพาทภายหลังฟ้องคดีนั้น เห็นว่าโจทก์ฟ้องเรียกค่าเช่าที่ค้าง ขอให้ขับไล่จำเลย และเรียกค่าเสียหายระหว่างที่จำเลยยังไม่ออกไปจากที่เช่า ค่าเช่าที่ค้างและหน้าที่ที่จำเลยจะต้องส่งคืนที่ดินที่เช่าเมื่อสัญญาเช่าเลิกกันเป็นหนี้ตามสัญญาเช่า ไม่เกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่า ส่วนค่าเสียหายแม้เป็นหนี้ที่เกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่า แต่โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกได้ตราบเท่าที่ดินที่เช่ายังเป็นของโจทก์อยู่ทั้งโจทก์มีหน้าที่ต้องส่งมอบทรัพย์สินซึ่งขายนั้นให้แก่ผู้ซื้อด้วย ดังนั้น การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินรายพิพาทภายหลังฟ้อง หาทำให้สิทธิฟ้องคดีของโจทก์ที่ขอให้จำเลยปฏิบัติการชำระหนี้ดังกล่าวระงับไปไม่ พิพากษายืน. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3196/2522 นางชูศรี เลิศบัวสิน โจทก์ นางประไพ รัตนถาวรกิจ ล.