คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 50/2525

โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลย เพราะเหตุที่ทำสัญญาเช่าตึกแถว พิพาทมีกำหนด 10 ปี แต่ไม่ได้จดทะเบียนตามกฎหมายจึงมีผลบังคับได้เพียง 3 ปี เมื่อจำเลยไม่ต่อกำหนดเวลาเช่าให้แก่โจทก์ จำเลยจึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายตามส่วนที่โจทก์ได้อยู่ในห้องเช่า หาใช่กรณีเป็นเรื่องบอกเลิกสัญญาเช่าตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 ไม่ เพราะกำหนดเวลาเช่าที่เกินกว่า 3 ปี ได้สิ้นการบังคับลงโดยผลของกฎหมาย โดยมิพักต้องบอกเลิกสัญญาเช่าแต่อย่างใด จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายส่วนนี้

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาให้โจทก์เช่าตึกแถวเพื่อทำเป็นร้านตัดผมมีกำหนด ๑๐ ปี โดยสัญญาว่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุก ๆ ๓ ปี จนกว่าจะครบ ๑๐ ปีตามสัญญา โจทก์ยอมเสียเงิน ๙๕,๐๐๐ บาทให้แก่จำเลย และเสียค่าใช้จ่ายในการดัดแปลงตกแต่งตึกแถวพิพาทไปเป็นเงิน ๘๕,๐๐๐ บาท แต่เมื่อโจทก์ขอให้จำเลยต่อสัญญาเช่าหรือให้ไปจดทะเบียนการเช่า จำเลยกลับไม่ยอมให้โจทก์เช่าตึกแถวพิพาทต่อทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขอให้ศาลพิพากษาบังคับจำเลยต่อสัญญาเช่าให้ครบ ๑๐ ปี หรือให้ใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน ๑๘๐,๐๐๐ บาท จำเลยให้การว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจากจำเลยมีกำหนด ๑๐ ปีจริง แต่สัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนตามกฎหมาย จำเลยไม่เคยสัญญาว่าจะต่อสัญญาเช่าให้ทุก ๆ ๓ ปี ดังโจทก์อ้าง สัญญาจึงบังคับได้เพียง ๓ ปี จำเลยได้รับเงินกินเปล่าเพียง ๔๕,๐๐๐ บาท โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายใด ๆ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระค่าเสียหาย ๑๒๘,๐๐๐ บาท แก่โจทก์ โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่าจำเลยไม่ต้องใช้ค่าเครื่องปรับอากาศกับค่าต่อเติมตกแต่งร้านจำนวน ๕๐,๐๐๐ บาท ให้แก่โจทก์ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายว่า ส่วนที่โจทก์ฎีกาเป็นปัญหาข้อกฎหมายว่า เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายบอกเลิกสัญญาเช่าโดยไม่ต่อเวลาเช่าให้แก่โจทก์ เมื่อเลยกำหนดเวลาเช่า ๓ ปี ไปจนครบกำหนดเวลาเช่า ๑๐ ปีตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาเช่า จำเลยชอบที่จะให้โจทก์กลับคืนสู่ฐานะเดิมโดยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ เห็นว่ากรณีคดีนี้เป็นเรื่องที่โจทก์ฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยเพราะเหตุที่ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด ๑๐ ปี แต่ไม่ได้จดทะเบียนการเช่าไว้ตามกฎหมาย เวลาเช่ามีผลบังคับได้เพียง ๓ ปีเมื่อจำเลยไม่ต่อกำหนดเวลาเช่าให้แก่โจทก์ต่อไปอีก จำเลยจึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ตามส่วนที่โจทก์ได้อยู่ในห้องเช่า หาใช่กรณีเป็นเรื่องบอกเลิกสัญญาเช่า ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๓๙๑ ไม่ เพราะกำหนดเวลาเช่าที่เกินกว่า ๓ ปี ได้สิ้นการบังคับลงโดยผลของกฎหมาย โดยจำเลยมิพักต้องบอกเลิกสัญญาเช่าแต่อย่างใดที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาไม่ให้จำเลยต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายส่วนนี้ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 50/2525 นางสาวพัชริน เกรียงพิชิตชัย โจทก์ นายสละ โกมลวณิช จำเลย