คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1678/2512

ห้องเช่ารายพิพาทอยู่ในทำเลการค้า จำเลยเช่าห้องดังกล่าวจากเจ้าของเดิม ทำการค้าขายกาแฟ ต่อมาโจทก์ซื้อห้องนั้นจากเจ้าของเดิม จำเลยผู้เช่าห้องนั้นจึงได้เช่าจากโจทก์ต่อมา และคงทำการค้าขายกาแฟดังเดิมอีก 1 ปี แล้วจำเลยหยุดไม่ขายกาแฟคงได้แต่อยู่อาศัย การที่จำเลยหยุดทำการค้าคงอยู่อาศัยต่อมานั้น เป็นการเปลี่ยนเจตนาของฝ่ายจำเลยผู้เช่าแต่เพียงฝ่ายเดียว โจทก์ไม่ได้รู้เห็นยินยอมด้วย การที่จำเลยเช่าห้องอยู่ต่อมานั้นจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 จำเลยเช่าห้องพิพาทโดยไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือ เมื่อการเช่านั้นไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินฯ กรณีก็ต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 538 กล่าวคือ จะฟ้องร้องให้ศาลรับบังคับคดีเกี่ยวกับการเช่าให้ไม่ได้

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ให้จำเลยเช่าห้องพิพาททำการค้าโดยไม่มีสัญญาเช่าต่อกัน จำเลยได้ให้ผู้มีชื่อเช่าช่วงโดยไม่ได้รับอนุญาต โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่าและให้จำเลยส่งห้องเช่าคืน แต่จำเลยไม่ปฏิบัติตาม จึงขอให้ศาลบังคับและให้จำเลยให้ค่าเสียหาย จำเลยให้การว่าเดิมห้องพิพาทเป็นของนายหยา สุระโชติ ซึ่งจำเลยได้เช่าอยู่ โจทก์เพิ่งซื้อห้องนั้นจากนายหยาเมื่อประมาณ ๓-๔ ปีมานี้ และคงให้จำเลยเช่าอยู่โดยคิดค่าเช่าเดือนละ ๑๕๐ บาท จำเลยได้รับความคุ้มครองของพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าฯ จำเลยไม่ได้เอาห้องนั้นให้เช่าช่วง ศาลชั้นต้นสอบคู่ความได้ความตามที่จำเลยแถลงว่า เดิมจำเลยได้เช่าห้องพิพาทจากนายหยา สุระโชติ เพื่อทำการค้าขายกาแฟ ห้องพิพาทอยู่ในทำเลการค้า การเช่าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ ต่อมาโจทก์ซื้อห้องจากนายหยาได้ประมาณ ๑ ปี จำเลยก็เลิกขายกาแฟ คงได้แต่อยู่อาศัยต่อมาได้ความดังนี้ ศาลชั้นต้นเห็นว่าข้อเท็จจริงพอวินิจฉัยได้แล้วจึงให้งดสืบพยานแล้ววินิจฉัยว่า จำเลยไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. ๒๕๐๔ จำเลยเช่าห้องพิพาทโดยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ จำเลยจึงไม่มีสิทธิจะขอให้ศาลบังคับคดีแก่โจทก์เพื่อให้จำเลยอยู่ในห้องพิพาทได้ แม้ไม่ได้ความว่าจำเลยเอาห้องเช่าให้ผู้อื่นเช่าช่วงก็ตาม เมื่อโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแล้ว จำเลยก็ไม่มีสิทธิอยู่ในห้องเช่าต่อไป พิพากษาให้ขับไล่จำเลยและให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ได้ความว่าห้องเช่ารายนี้อยู่ในทำเลการค้าเมื่อครั้งจำเลยเช่าจากนายหยา สุระโชติ เจ้าของเดิม จำเลยได้ทำการค้าขายกาแฟ ครั้นเมื่อห้องพิพาทตกมาเป็นของโจทก์ จำเลยก็เช่าจากโจทก์ต่อมา จำเลยยังคงทำการค้าขายกาแฟดังเดิม จำเลยเพิ่งเลิกขายหลังจากเช่าจากโจทก์แล้ว ๑ ปี การที่จำเลยหยุดไม่ทำการค้า คงอยู่อาศัยนั้น เป็นการเปลี่ยนเจตนาของฝ่ายจำเลยผู้เช่าแต่เพียงฝ่ายเดียว โดยโจทก์ผู้ให้เช่ามิได้ตกลงรู้เห็นยินยอมด้วย จำเลยจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. ๒๕๐๔ เมื่อจำเลยไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินฯ แล้ว คดีจึงต้องพิจารณาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๓๘ ซึ่งบัญญัติว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ คดีนี้คู่ความรับกันแล้วว่าไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือ ศาลจึงรับบังคับคดีเกี่ยวแก่การเช่าให้ไม่ได้ คดีจึงไม่มีประเด็นจะต้องวินิจฉัยถึงกรณีที่จำเลยให้เช่าช่วงหรือไม่ ตามที่จำเลยฎีกา พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1678/2512 นางเปรมจิตต์ เริ่มยินดี โจทก์ นายหว่องไฮ แซ่หว่อง จำเลย