คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4511/2529

การที่ผู้ร้องยื่นคำร้องเข้ามาในชั้นบังคับคดีอ้างว่า ผู้ร้องเป็นผู้เช่าห้องพิพาทซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทนจากเจ้าของเดิม สัญญาเช่ามีกำหนดเวลา 50 ปี โจทก์ซื้อทรัพย์พิพาทมาจากการขายทอดตลาดย่อมต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่นั้นแม้จะฟังได้ตามคำร้อง สัญญาเช่าห้องพิพาทซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทนก็ก่อให้เกิดเพียงบุคคลสิทธิผูกพันเฉพาะคู่กรณีเท่านั้น และนับแต่วันทำสัญญาจนถึงวันยื่นคำร้องเกินกำหนด 3 ปีแล้ว ผู้ร้องจึงไม่อาจอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าซึ่งมิได้จดทะเบียนการเช่าขึ้นตั้งข้อพิพาทกับโจทก์ได้

คดีสืบเนื่องจากโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินและห้องแถวของโจทก์ คดีถึงที่สุดโดยศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลย จำเลยทราบคำบังคับแล้วเพิกเฉย เมื่อโจทก์ขอให้ศาลออกหมายจับ ศาลชั้นต้นได้ออกหมายเรียกมาสอบถามจำเลยขอเวลา ๗ วันจะออกจากที่ดินและห้องแถวของโจทก์ ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า ผู้ร้องมีสิทธิอยู่ในห้องของโจทก์โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทนที่ผู้ร้องทำกับเจ้าของเดิม โจทก์ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ ขอให้ศาลสั่งให้ผู้ร้องและบริวารอยู่อาศัยในห้องพิพาทต่อไปจนกว่าจะครบกำหนดตามสัญญาเช่า ศาลชั้นต้นมีคำสั่งว่า โจทก์ไม่ได้ขอให้ออกหมายจับผู้ร้อง ผู้ร้องยังไม่มีสิทธิอ้างสิทธิพิเศษที่จะอยู่ได้ ยกคำร้อง ผู้ร้องอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ผู้ร้องฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การที่ผู้ร้องอ้างว่าเป็นผู้เช่าห้องพิพาทจากเจ้าของเดิม สัญญาเช่ามีกำหนดเวลา ๕๐ ปี จึงมีสิทธิอยู่อาศัยในห้องพิพาทตามสัญญาเช่าซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทน โจทก์ซื้อทรัพย์พิพาทมาจากการขายทอดตลาดย่อมต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่นั้น แม้เป็นจริงตามคำร้อง สัญญาเช่าห้องพิพาทดังกล่าวก็ก่อให้เกิดเพียงบุคคลสิทธิผูกพันเฉพาะคู่กรณีเท่านั้น และตามบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๙ ที่ว่า ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่าย่อมรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นก็ใช้บังคับเฉพาะการเช่าที่ทำถูกต้องตามมาตรา ๕๓๘ เท่านั้น สัญญาเช่าระหว่างผู้ร้องกับนายพุฒ แซ่อึ้ง เจ้าของเดิมก็มิได้มีการจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงมีผลบังคับเพียง ๓ ปี นับแต่วันทำสัญญาเช่าจนถึงวันยื่นคำร้องเกินกำหนด ๓ ปีแล้ว ผู้ร้องจึงไม่อาจอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าดังกล่าวขึ้นตั้งข้อพิพาทกับโจทก์ได้ ฎีกาผู้ร้องฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4511/2529 นายหลั่น สืบค้า โจทก์ นายสมบูรณ์ ศิริจรูญวงศ์ ผู้ร้อง นายสมพงษ์ ปัทมภิภพศรี หรือปัทมพิภพศรี จำเลย