คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 698/2522

เดิมจำเลยเช่าที่ดินจากโจทก์มีกำหนดสิบปี ระหว่างอายุสัญญาจำเลยเช่าห้องแถวลงในที่ดินที่เช่าขายให้ผู้อื่นไปหลายราย ต่อมาเมื่อครบอายุสัญญาโจทก์จำเลยทำหนังสือสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไปมีกำหนดสิบปี แต่ยังมิได้จดทะเบียนการเช่า เมื่อปรากฏว่าโจทก์รู้เห็นถึงการกระทำของจำเลยและรู้ถึงการที่มีผู้อื่นเข้าทำการค้าในสิ่งปลูกสร้างที่จำเลย ได้ก่อสร้างขึ้นในที่ดินที่เช่าแล้วจึงได้ตกลงทำสัญญากัน แม้เหตุดังกล่าวจะมีผลเป็นการให้ผู้อื่นครอบครองใช้ประโยชน์หรือประกอบการค้าในที่ดินที่เช่าต่อมาก็ตาม โจทก์จะยกเหตุนี้มาเป็นข้ออ้างว่าจำเลยประพฤติผิดสัญญาหาได้ไม่ สัญญาเช่าที่ดินมีกำหนดเวลาสิบปี แต่ยังมิได้จดทะเบียนการเช่า จำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนการเช่าดังกล่าวได้

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินจากตัวแทนของโจทก์ทะเบียนเลขที่ ๒๔๔๖ ตำบลหนองบัว อำเภอเมืองอุดรธานี เนื้อที่ ๖๐๔ ตารางวา มีกำหนดเวลา ๑๐ ปี ต่อมาจำเลยยื่นคำร้องขอเช่าต่ออีก ๑๐ ปี โจทก์ตกลงเพราะหลงเชื่อตามที่จำเลยอ้างว่าหากการค้าเลี้ยงไก่ในที่เช่าขาดทุน แต่ในขณะที่อยู่ระหว่างการเซ็นสัญญาเช่าเพื่อจะไปทำการจดทะเบียน จำเลยได้ผิดสัญญาใช้ทรัพย์สินที่เช่าผิดไปจากข้อตกลงในสัญญา โดยปลูกเลยปลูกห้องแถวลงในที่ดินที่เช่าแล้วขายให้แก่นายวิเชียรกับพวกโดยไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์ นอกจากนี้ จำเลยตกลงว่าบรรดาโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างในที่เช่าให้ตกเป็นของโจทก์ทั้งสิ้น แต่ปรากฏว่าจำเลยนำห้องแถวในที่เช่าที่ได้ขายไปแล้วมาลงไว้ในสัญญาใหม่ เป็นการผิดสัญญาหลอกลวงโจทก์ให้หลงเชื่อว่าห้องแถวเหล่านั้นเป็นของจำเลย โจทก์ได้บอกเลิกสัญญากับจำเลยแล้ว จำเลยไม่ยอมออกไป ขอให้บังคับจำเลยออกไปและใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า เจ้าหน้าที่โจทก์ตรวจพบว่าจำเลยใช้ที่พิพาทอยู่อาศัยและให้ผู้อื่นเช่าช่วง โจทก์รับรู้ยินยอมถึงการที่จำเลยให้ผู้อื่นเช่าช่วง โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา ตามสัญญาเช่าใหม่จำเลยจะปลูกสร้างตึกแถวให้เช่าช่วงได้ ๑๓ ห้อง ขอให้พิพากษายกฟ้อง และให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าให้จำเลยมีกำหนด ๑๐ ปี โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่าจำเลยไม่มีสิทธิปลูกสร้างอาคารในที่เช่าเว้นแต่ได้รับอนุญาตจากโจทก์เป็นลายลักษณ์อักษรขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยมีกำหนด ๑๐ ปี โจทก์ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้ให้ยกฟ้องแย้งที่ขอให้บังคับให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่า โจทก์ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า เดิมจำเลยเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์มีกำหนด ๑๐ ปี ระหว่างอายุสัญญาจำเลยปลูกสร้างห้องแถวลงในที่ดินที่เช่าขายให้นายวิเชียรและบุคคลอื่นรวม ๘ ราย เมื่อครบอายุสัญญาโจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันใหม่มีกำหนดเวลาเช่า ๑๐ ปี ยังไม่ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในสัญญาข้อ ๒ ระบุถึงสิ่งปลูกสร้างในที่ดินที่เช่ามีห้องแถวที่จำเลยปลูกขึ้นโดยมีข้อความในวงเล็บต่อท้ายว่าให้เช่าช่วงค้าขาย แล้ววินิจฉัยว่า ตามสัญญาได้ระบุถึงสิ่งปลูกสร้างในที่ดินที่เช่า มีห้องแถวที่จำเลยปลูกสร้างขึ้นด้วย โดยมีข้อความต่อท้ายในวงเล็บว่า "ให้เช่าช่วงค้าขาย" ดังนี้ แสดงว่าโจทก์รู้เห็นถึงการกระทำของจำเลย และรู้ถึงการที่มีผู้อื่นเข้ามาทำการค้าในสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยได้ก่อสร้างขึ้นในที่ดินที่เช่าแล้วจึงได้ตกลงทำสัญญากัน ฉะนั้น แม้เหตุดังกล่าวจะมีผลเป็นการให้ผู้อื่นครอบครองใช้ประโยชน์หรือประกอบการค้าในที่ดินที่เช่าต่อมาก็ตาม โจทก์จะยกเหตุนี้มาเป็นข้ออ้างว่าจำเลยประพฤติผิดสัญญาหาได้ไม่ เมื่อสัญญาเช่ามีกำหนดเวลาเช่า ๑๐ ปี โจทก์จำเลยยังมิได้จดทะเบียนการเช่ากันตามข้อตกลง การฟ้องร้องบังคับให้จดทะเบียนการเช่าจึงเป็นการฝ่าฝืนบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๓๘ ที่ว่า เช่าอสังหาริมทรัพย์ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี ฉะนั้น จำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนการเช่าอันเป็นการฝ่าฝืนบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวได้ ศาลอุทธรณ์มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัย นัยคำพิพากษาฎีกาที่ ๒๕๒๑/๒๕๑๙ ระหว่างนายสมบูรณ์ ปุรณะชัยคีรี โจทก์ และนางสำอางค์ ชัยศิริ จำเลย พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 698/2522 กรมการศาสนา โดยนายวัชระ เอี่ยมโชติ อธิบดี โจทก์ นายบุญมา ฟ้ากระจ่าง ล.