คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3496/2535

การที่จำเลยผู้เช่ายังคงอยู่ในอาคารพิพาทที่เช่าต่อมา และโจทก์ผู้ให้เช่าได้นำเช็คที่จำเลยออกให้เพื่อชำระค่าเช่าไปเรียกเก็บเงินถือว่าโจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ต่อมาโจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าโดยบอกกล่าวให้จำเลยรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 ถือว่าสัญญาเช่าอาคารพิพาทได้เลิกกันแล้ว การที่จำเลยยังคงครอบครองอาคารพิพาทหลังจากนั้น ย่อมเป็นการละเมิดซึ่งต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ แม้โจทก์ได้นำเช็คที่จำเลยออกให้ไปเรียกเก็บเงินอีก ก็เป็นการเรียกเก็บเงินเพื่อเป็นค่าเสียหายเท่านั้น หามีผลเกิดเป็นสัญญาเช่าไม่ การที่จำเลยทำการปรับปรุงพื้น ซ่อมหลังคา ทาสีและกั้นห้องในอาคารพิพาท นั้น ถือว่าเป็นการซ่อมแซมตามปกติซึ่งเป็นหน้าที่ของจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 553 และเป็นการทำเพื่อให้สวยงามและความสะดวกสบายของจำเลยเอง ถือไม่ได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าอาคารเลขที่ 217 และเครื่องอุปกรณ์ประกอบสำนักงานจากโจทก์ เมื่อครบกำหนดการเช่าแล้วจำเลยยังคงอยู่ในอาคารที่เช่าและให้บุคคลอื่นเช่าช่วงอาคารดังกล่าวไม่ยอมส่งมอบคืนให้แก่โจทก์ ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวาร กับให้จำเลยชำระค่าเสียหายถึงวันฟ้องจำนวน 100,000 บาท และค่าเสียหายเดือนละ50,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากอาคารของโจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โดยโจทก์ให้จำเลยซ่อมแซมปลูกสร้างต่อเติมอาคารพิพาทหลายอย่าง และตกลงให้สิ่งปลูกสร้างที่จำเลยทำขึ้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ และโจทก์ยินยอมให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 20 ปี จนถึงปี 2540 ขอให้ยกฟ้อง และให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญา โดยให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทต่อไปจนครบกำหนด 20 ปี โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยมิใช่สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา การที่จำเลยยังคงอยู่ในอาคารพิพาทภายหลังครบกำหนดการเช่าแล้ว เป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งโจทก์ได้บอกกล่าวเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้จำเลยมีสิทธิเช่าอาคารพิพาทไปจนถึงสิ้นเดือนมีนาคม 2536 โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากอาคารพิพาท และให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาทนับแต่เดือนพฤษภาคม 2528 เป็นต้นไปจนกว่าจะออกไปจากอาคารพิพาทของโจทก์ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า อาคารพิพาทของโจทก์เดิมโจทก์ใช้เป็นสำนักงานจัดจำหน่ายรถยนต์เบ๊นซ์และมีอู่สำหรับบริการซ่อมรถยนต์รวมอยู่ด้วย จำเลยได้เช่าอาคารพิพาทเพื่อใช้เป็นสำนักงานจัดจำหน่ายรถยนต์โตโยต้าและทำเป็นอู่ซ่อมรถยนต์โดยได้ทำสัญญาครั้งแรกเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2520 มีกำหนด 3 ปีเมื่อครบกำหนดแล้ว โจทก์จำเลยได้ตกลงทำสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไปอีก3 ปี ซึ่งจะครบกำหนดวันที่ 31 มีนาคม 2526 เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว จำเลยยังคงอยู่ในอาคารพิพาทต่อไป และโจทก์ได้รับค่าเช่าเป็นเช็คจากจำเลยลงวันที่ล่วงหน้าเป็นรายเดือนไว้จนถึงเดือนเมษายน 2528 ปัญหาแรกที่จะต้องวินิจฉัยมีว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ พิจารณาพยานหลักฐานของโจทก์และจำเลยในส่วนนี้แล้วปรากฏว่าสัญญาเช่าทั้งสองฉบับมีอายุการเช่าฉบับละ 3 ปี รวมเป็นเวลาเช่า 6 ปี ครบกำหนดในวันที่ 31 มีนาคม 2526 หลังจากนั้นโจทก์ยังได้นำเอาเช็คที่จำเลยออกให้เพื่อชำระค่าเช่าไปเรียกเก็บเงินอยู่อีก ดังนี้ จึงถือได้ว่าโจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไปอีกโดยไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 570 ซึ่งคู่ความฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยแต่ไม่จำต้องบอกล่วงหน้ากว่าสองเดือนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 ครั้นวันที่ 21 สิงหาคม2527 โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทต่อไปอีก โจทก์จึงได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินออกไปและส่งมอบอาคารพิพาทแก่โจทก์ภายในกำหนด 45 วัน นับแต่วันได้รับหนังสือบอกกล่าว จำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวและครบกำหนด 45 วันแล้ว จำเลยเพิกเฉยไม่ยอมส่งมอบอาคารพิพาทคืนให้โจทก์ เมื่อกรณีเป็นดังนี้ต้องถือว่าสัญญาเช่าอาคารพิพาทได้เลิกกันแล้ว เมื่อจำเลยยังครอบครองอาคารพิพาทอยู่ต่อไปก็เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์จำเลยจึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ ฉะนั้น การที่โจทก์นำเช็คค่าเช่าที่ยังเหลืออยู่ไปเรียกเก็บเงิน จึงถือว่าเป็นการเรียกเก็บเงินเพื่อเป็นค่าเสียหายหามีผลเกิดเป็นสัญญาเช่าไม่โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ ปัญหาข้อต่อไปมีว่าสัญญาเช่าอาคารพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยตามเอกสารหมาย จ.6 และ จ.1 นั้นเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ พิเคราะห์แล้วเห็นว่า การที่จำเลยปรับปรุงตกแต่งอาคารพิพาทนั้น เป็นการซ่อมแซมตามปกติ ซึ่งเป็นหน้าที่ของจำเลยผู้เช่าจะต้องดูแลบำรุงรักษาและซ่อมแซมอาคารที่เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 553 แม้จำเลยจะปรับปรุงพื้น ซ่อมหลังคา ทาสี กั้นห้องก็ทำเพื่อให้สวยงามและความสะดวกสบายของจำเลยเองเท่านั้นถือไม่ได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3496/2535 นาย วิชัย ลิ้มสวัสดิ์ วงศ์ โจทก์ บริษัท โตโยต้า เค.มอเตอร์ส ผู้จำหน่าย โตโยต้า จำกัด จำเลย