คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 46-48/2522

จำเลยทั้งสามต่างเช่าที่ดินจากเจ้าของที่ดินเพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัยโดยไม่มีหนังสือสัญญาเช่า ต่อมาโจทก์ได้ซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดดังกล่าวจากเจ้าของเดิมและได้มีหน้งสือบอกเลิกการเช่าแล้ว เช่นนี้ แม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ตามที่จำเลยอ้างว่าเจ้าของที่ดินเดิมตกลงให้จำเลยทั้งสามเช่าที่พิพาทปลูกบ้านอยู่อาศัย ตลอดชีวิตของจำเลย จำเลยก็ไม่อาจยกข้อตกลงดังกล่าวขึ้นเป็นข้อต่อสู้ได้ เพราะการเช่าที่พิพาทไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ และตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ที่ว่าผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ให้เช่ายอมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนนั้น ก็ใช้บังคับเฉพาะการเช่าที่มีหลักฐานเป็นหนังสือหรือทำถูกต้องตามมาตรา 538 เท่านั้น ข้อตกลงที่เจ้าของเดิมให้จำเลยทั้งสามเช่าตลอดชีวิตจึงไม่ผูกพันโจทก์ จำเลยไม่อาจยกหรืออ้างสิทธิตามาตรา 569 มาต่อสู้โจทก์ได้เช่นกัน โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้

โจทก์ฟ้องจำเลยสามสำนวนให้รื้อถอนออกจากที่ดินซึ่งโจทก์ได้ซื้อมา และจำเลยทั้งสามได้เช่าส่วนหนึ่งของที่ดินดังกล่าวจากเจ้าของเดิม จำเลยทั้งสามสำนวนให้การว่า จำเลยได้เช่าที่ดินจากเข้าของเดิม โดยเจ้าของเดิมให้จำเลยปลูกบ้านอยู่ได้ตลอดชีวิต โจทก์หลอกว่าโจทก์เป็นเจ้าของที่พิพาทจำเลยจึงชำระค่าเช่าให้ ความจริงโจทก์มิใช่เจ้าของที่พิพาทและไม่ได้เก็บค่าเช่าแทนเจ้าของ สัญญาเช่าเป็นโมฆะ หากโจทก์ซื้อที่พิพาทจากเจ้าของเดิม โจทก์ต้องรับโอนทั้งสิทธิและหน้าที่ ต้องให้จำเลยอยู่จนตลอดชีวิต โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามสำนวนและบริวารอพยพย้ายสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่พิพาท และห้ามเกี่ยวข้องต่อไป จำเลยทั้งสามสำนวนอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยทั้งสามสำนวนฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เห็นว่าในปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องนั้น ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติแล้วว่า จำเลยทั้งสามสำนวนต่างเช่าที่พิพาทจากเจ้าของที่ดินเดิมโดยไม่มีหนังสือสัญญาเช่า ดังนี้ แม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ตามที่จำเลยฎีกาว่า เจ้าของที่ดินเดิมตกลงให้จำเลยทั้งสามสำนวนเช่าที่พิพาทปลูกบ้านอยู่อาศัยตลอดชีวิตของจำเลยจริง จำเลยทั้งสามก็ไม่อาจยกข้อตกลงดังกล่าวขึ้นเป็นข้อต่อสู้ได้ เพราะการเช่าที่พิพาทซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ โดยเฉพาะการเช่าตลอดอายุของผู้เช่านั้น จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา ๕๓๘ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และข้อที่จำเลยอ้างว่าโจทก์ซื้อที่พิพาทมาจากเจ้าของเดิมต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของเดิม คือต้องให้จำเลยทั้งสามสำนวนเช่าที่พิพาทตลอดชีวิตนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๙ ที่บัญญัติว่าผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่าย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านั้น มาตรานี้ใช้บังคับเฉพาะการเช่าที่มีหลักฐานเป็นหนังสือหรือทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนตามมาตรา ๕๓๘ เท่านั้น แต่จำเลยทั้งสามเช่าจากเจ้าของเดิมโดยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ ข้อตกลงที่เจ้าของเดิมให้จำเลยทั้งสามเช่าตลอดชีวิตจึงไม่ผูกพันโจทก์ จำเลยทั้งสามไม่อาจยกหรืออ้างสิทธิตามมาตรา ๕๖๙ มาต่อสู้โจทก์ได้เช่นกัน เมื่อฟังว่าโจทก์ได้ซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทจากเจ้าของเดิมแล้ว และไม่ประสงค์จะให้จำเลยทั้งสามสำนวนเช่าอยู่ต่อไป โจทก์มีสิทธิบอกกล่าวเลิกการเช่าหรือให้จำเลยทั้งสามออกไปจากที่พิพาทได้ เมื่อจำเลยทั้งสามไม่ยอมออกโจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสามได้ พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 46 - 48/2522 นายทรงชัย เจนตวนิชย์ โจทก์ นายเซียวหุน แซ่ลิ้ม กับพวกรวม 3 สำนวน ล.