คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 136/2503

หนังสือสัญญาเช่าที่โจทก์จำเลยทำกันมีกำหนดระยะเวลา 5 ปี แต่มิได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หาตกเป็นโมฆะไม่ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 ให้ฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี แต่เมื่อครบกำหนด 3 ปีแล้ว จำเลยผู้เช่ายังคงอยู่ในห้องเช่าต่อมา ตามมาตรา 570 ให้ถือว่า คู่สัญญาเป็นอันทำสัญญาใหม่ ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา คู่สัญญามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเวลาใดเวลาหนึ่งก็ได้ แต่ข้อสัญญาอื่น ๆ คงเป็นไปตามหนังสือสัญญาเช่าเดิม ฉะนั้น เมื่อโจทก์จำเลยตกลงกันไว้ว่า ถ้าครบกำหนด 5 ปีเมื่อใด จำเลยยินยอมขึ้นค่าเช่าให้ ข้อสัญญานี้ย่อมผูกพันจำเลยให้ต้องปฏิบัติตาม

่คดีนี้คู่ความทั้งสองฝ่ายต่างไม่สืบพยาน แถลงรับกันในข้อเท็จจริงว่า จำเลยได้ทำหนังสือเช่าห้องแถวโจทก์ ๒ ห้อง ค่าเช่าห้องละ ๔๐ บาทต่อเดือน มีกำหนดระยะเวลา ๕ ปี นับแต่วันที่ ๑ กันยายน ๒๔๙๔ เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว เมื่อผู้เช่าต้องการจะเช่าอยู่ต่อไปอีก ผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าแก่โจทก์เดือนละ ๑๐๐ บาทต่อเดือน สัญญาเช่านี้ ทำกันเองไม่ได้จะทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ครั้นถึงเดือน กุมภาพันธ์ ๒๔๙๙ จำเลยค้างค่าเช่าตลอดมา โจทก์จึงฟ้องว่า จำเลยผิดสัญญาขอให้ชำระค่าเช่า จำเลยต่อสู้หลายประการ ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า หนังสือสัญญาเช่าใช้บังคับได้ ๓ ปี ครบกำหนดวันที่ ๑ กันยายน ๒๔๙๗ ต่อจากนั้นถือว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลา ต้องคิดค่าเช่าตามอัตราเดิม คือ เดือนละ ๔๐ บาท ต่อหนึ่งห้องโจทก์จะเรียกค่าเช่าภายหลังที่ได้เช่าครบ ๕ ปีแล้วเป็นเดือนละ ๑๐๐ บาทไม่ได้ จึงพิพากษาให้จำเลยชำระค่าเช่า ๑,๖๘๐ บาทและดอกเบี้ย ๑๑๕.๕๐ บาท กับให้จำเลยชำระดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่ง นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเงินเสร็จ โจทก์จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่า เมื่อครบ ๕ ปีแล้ว จำเลยก็ต้องชำระค่าเช่าเป็นเดือนละ ๑๐๐ บาท ต่อหนึ่งห้อง ตามความในสัญญาเช่า จึงพิพากษาแก้คำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างตั้งแต่เดือนกันยายน ๒๔๙๙ ถึงเดือนตุลาคม ๒๕๐๐ รวม ๑๔ เดือน ในอัตราสองห้อง เดือนละ ๒๐๐ บาท รวมเป็นเงิน ๒๘๐๐ บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยที่ค้าง ๑๗๓.๒๕ บาท กับดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งนับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะชำระเงินเสร็จนาอกที่แก้นี้ยืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า หนังสือสัญญาเช่าที่โจทก์จำเลยทำกันมีกำหนดระยะเวลา ๕ ปีแต่มิได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หาตกเป็นโมฆะไม่ ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๕๓๘ ให้ฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง ๓ ปี แต่เมื่อครบกำหนด ๓ ปีแล้ว จำเลยผู้เช่ายังคงอยู่ในห้องเช่าต่อมา ตามมาตรา ๕๗๐ ให้ถือว่า คู่สัญญาเป็นอันทำสัญญาใหม่ ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา คู่สัญญามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเวลาใดเวลาหนึ่งก็ได้ แต่ข้อสัญญาอื่น ๆ คงเป็นไปตามหนังสือสัญญาเช่าเดิม ฉะนั้น เมื่อโจทก์จำเลยตกลงกันไว้ว่า ถ้าครบกำหนด ๕ ปีเมื่อใด จำเลยยินยอมขึ้นค่าเช่าให้ เป็นห้องละ ๑๐๐ บาทต่อเดือน ข้อสัญญานี้ย่อมผูกพันจำเลยให้ต้องปฏิบัติตาม ด้วยเหตุนี้เมื่อครบกำหนด ๕ ปี แล้ว จำเลยมิได้บอกเลิกสัญญาและคงอยู่ในห้องเช่าต่อมา จำเลยก็ต้องชำระค่าเช่าให้โจทก์ห้องละ ๑๐๐ บาทต่อเดือน พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 136/2503 นายประวิทย์ ศรีธัญรัตน์ โจทก์ นายกิมจั๊ว แซ่ซือ จำเลย