คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1002/2509

ปัญหาที่ว่า ผู้ให้เช่าเพิ่งมาขีดฆ่าข้อความในสัญญาเช่าฉบับของจำเลยภายหลังที่ผู้ให้เช่าขายตึกพิพาทให้โจทก์แล้วนั้น เป็นปัญหาข้อเท็จจริง การที่จำเลยนำสืบว่าได้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่ผู้ให้เช่าอันจะพึงถือว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนนั้น เป็นการนำสืบถึงเหตุที่ทำให้จำเลยมีสิทธิในการเช่านานถึง 15 ปี เพราะจำเลยได้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกพิพาทเป็นการตอบแทนจึงเท่ากับเป็นการนำสืบหักล้างว่าสัญญาเช่านั้นไม่ใช่สัญญาเช่าธรรมดา แต่เป็นสัญญาต่างตอบแทน ไม่ต้องห้ามตามมาตรา 94 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง สัญญาต่างตอบแทนเป็นสัญญาที่กฎหมายไม่บังคับไม่ต้องมีเอกสารมาแสดงหรือบังคับให้จดทะเบียนแต่อย่างใด เมื่อผู้ให้เช่าโอนขายตึกพิพาทให้โจทก์และได้บอกให้ทราบว่าผู้เช่าได้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างโจทก์จะต้องให้ผู้เช่าได้อยู่จนครบกำหนด 15 ปี อย่าขับไล่ มิฉะนั้นจะไม่ยอมขาย และโจทก์ก็ตกลงด้วย เช่นนี้ กรณีที่โจทก์ยอมรับข้อผูกพันที่ผู้ให้เช่ามีต่อผู้เช่า เท่ากับว่าโจทก์ได้ทำสัญญาตกลงจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอก เมื่อจำเลยคงถือตามสัญญาเช่าเดิม และได้ชำระค่าเช่าให้ทุกเดือน จึงเป็นการแสดงเจตนาถือเอาประโยชน์จากสัญญาตามมาตรา 374 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แล้ว คู่สัญญาหาอาจเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธินั้นในภายหลังได้ไม่ ตามมาตรา 375 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 13/2509)

โจทก์ฟ้องว่า เดิมจำเลยได้ทำสัญญาเช่าตึกพิพาทของนางอุบล ชาครียรัตน์ ทำการค้ามีกำหนด ๑๕ ปี และในระหว่างกำหนดเวลาเช่า ถ้าผู้ให้เช่าต้องการที่พิพาทคืน จำเลยต้องส่งคืนภายในกำหนด ๑ เดือน สัญญาเช่านี้มิได้จดทะเบียนการเช่าตามกฎหมาย จำเลยจึงมีสิทธิการเช่าเพียง ๓ ปี บัดนี้ โจทก์ได้ซื้อตึกพิพาทจากนางอุบลและต้องการตึกพิพาทจึงได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่ากับจำเลย แต่จำเลยไม่ยอมออก จึงขอให้ศาลบังคับ จำเลยให้การว่า ตามสัญญาตกลงค่าเช่าเดือนละ ๔๐ บาท ก่อนทำสัญญาเช่านางอุบลขอให้จำเลยช่วยค่าก่อสร้างตึกพิพาทเป็นเงิน ๔๔,๐๐๐ บาท จำเลยได้มอบเงินให้นางอุบลแล้วจึงมีสิทธิอยู่ต่อไปจนครบ ๑๕ ปี จำเลยมิได้ประกอบการค้าและมิได้ตกลงว่า ถ้านางอุบลต้องการตึกพิพาทคืนจะส่งคืนภายใน ๑ เดือน จำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. ๒๕๐๔ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ยกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาพิพากษาว่า ปัญหาที่โจทก์อุทธรณ์ว่านางอุบลเพิ่งมาขีดฆ่าข้อความในสัญญาเช่าฉบับของจำเลยภายหลังที่ขายตึกให้โจทก์นั้น เป็นปัญหาข้อเท็จจริง โจทก์จึงอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงไม่ได้ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๒๔ เพราะตึกพิพาทมีค่าเช่าเดือนละ ๔๐ บาท และจำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ หรือมิได้ยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่า ที่ศาลอุทธรณ์ไม่พิจารณาปัญหาข้อนี้ให้จึงชอบแล้ว ส่วนที่โจทก์ฎีกาคัดค้านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ว่าจะนำมาตรา ๑๑ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้ไม่ได้ เพราะคดีฟังไม่ได้ว่านางอุบลได้ขีดฆ่าข้อความในสัญญาเช่าในวันทำสัญญาแต่มาขีดฆ่าในภายหลังนั้น เป็นฎีกาคัดค้านในข้อเท็จจริง จึงไม่รับวินิจฉัยให้ ที่โจทก์ฎีกาคัดค้านว่า การที่จำเลยนำสืบว่า จำเลยได้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่นางอุบลอันจะพึงถือว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน เป็นการนำสืบแก้ไขเพิ่มเติมเอกสารต้องห้ามตามมาตรา ๙๔ แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งนั้น ศาลฎีกาก็เห็นว่า การนำสืบของจำเลยเป็นการนำสืบถึงเหตุที่ทำให้จำเลยมีสิทธิในการเช่านานถึง ๑๕ ปี เพราะผู้เช่าได้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกพิพาทเป็นการตอบแทน เท่ากับเป็นการนำสืบหักล้างว่าสัญญาเช่านั้นไม่ใช่สัญญาเช่าธรรมดาแต่เป็นสัญญาต่างตอบแทน ที่โจทก์ฎีกาว่า สัญญาเช่ามีกำหนด ๑๕ ปี แต่มิได้จดทะเบียนการเช่า แม้นางอุบลจะรับรองไว้ก็ไม่มีผลในกฎหมาย และแม้จะเป็นสัญญาต่างตอบแทน ก็คงมีผลผูกพันเฉพาะนางอุบลเท่านั้น ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญาต่างตอบแทนเป็นสัญญาที่กฎหมายไม่บังคับให้ต้องมีเอกสารมาแสดงหรือบังคับให้จดทะเบียนแต่อย่างใด จึงมีผลผูกพันนางอุบล และข้อเท็จจริงได้ความว่า ตอนโอนขายห้องพิพาทให้โจทก์ นางอุบลได้บอกโจทก์ให้ทราบว่าจำเลยได้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้าง จึงตกลงให้จำเลยเช่ามีกำหนด ๑๕ ปี โจทก์จะต้องให้ผู้เช่าได้อยู่จนครบ ๑๕ ปี อย่าได้ขับไล่ หากจะขับไล่นางอุบลจะไม่ยอมขาย โจทก์จึงตกลงซื้อและทำสัญญายอมรับข้อผูกพันที่นางอุบลมีต่อจำเลย ดังนี้ โดยมติที่ประชุมใหญ่เห็นว่ากรณีที่โจทก์ยอมรับข้อผูกพันที่นางอุบลมีต่อจำเลย จึงเท่ากับว่าโจทก์ได้ทำสัญญาตกลงกับนางอุบลว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอก และการที่จำเลยมิได้ทำสัญญาใหม่กับโจทก์ คงถือตามสัญญาเช่าเดิมและได้ชำระค่าเช่าให้ทุกเดือน ถือว่าเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยว่าได้ถือเอาประโยชน์จากสัญญานั้น ตามมาตรา ๓๗๔ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แล้ว เมื่อสิทธิของจำเลยได้เกิดมีขึ้นแล้วคู่สัญญาหาอาจเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธินั้นในภายหลังได้ไม่ ตามมาตรา ๓๗๕ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1002/2509 นางศุภลักษณ์ ทวิชศรี โจทก์ นายเล่าเยี่ยว แซ่โง้ว ที่ 1 นางเฮียะ แซ่จิว ที่ 2 จำเลย