คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1325/2506

หากสัญญาเช่าตึกพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนมิใช่สัญญาเช่าธรรมดาที่ต้องจดทะเบียนการเช่าที่เกินกว่า 3 ปี ขึ้นไปแล้ว สัญญานี้ก็คงผูกพันเฉพาะผู้ที่เป็นคู่สัญญาเดิมกับจำเลย ไม่+มากับตึกพิพาทที่โจทก์ซื้อจากเจ้าของเดิม จำเลยทำสัญญาเช่าตึกกับเจ้าของเดิมมีอายุ 3 ปี 2 ฉบับ มีอายุ 2 ปี 2 ฉบับ ต่อกันไปรวมเป็น 10 ปี โดยไม่จดทะเบียน ย่อมมีผลบังคับได้เพียง 3 ปี ต่อจากนั้น โจทก์รับโอนตึกที่จำเลยเช่ามา โจทก์จึงฟ้องจำเลยได้เพราะสัญญาหมดอายุแล้ว ไม่เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตแต่อย่างใด

โจทก์ฟ้องว่า ซื้อที่ดินและตึกแถวเลขที่ ๑๒๗/๑๐,๑๒๗/๑๑ ถนนราชปรารภ จังหวัดพระนคร ไว้ซึ่งจำเลยทั้งสองเช่าเพื่อทำการค้าจากเจ้าของเดิมมีกำหนด ๓ ปี ตั้งแต่วันที่ ๑๕ เมษายน ๒๕๐๐ โจทก์ต้องการขายตึกและที่ดิน จำเลยก็ยอมให้ขาย โดยจะรับค่าขนย้าย สัญญาเช่าสิ้นอายุแล้ว จำเลยไม่ยอมออก จึงขอให้ศาลบังคับ จำเลยทั้งสองให้การว่า โจทก์เป็นผู้นำจำเลยไปเช่าตึกพิพาทจากเจ้าของเดิม ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ทำสัญญาเช่าเป็น + ฉบับ เป็นเวลา ๑๐ ปี โดยจำเลยเสียเงินกินเปล่า ๖๐,๐๐๐ จำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯ โจทก์รับซื้อโดยทราบภาระผูกพันอยู่แล้ว เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริต ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นเห็นว่า จำเลยใช้ห้องพิพาททำการค้า จึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯ สัญญาเช่าเดิมทำไว้ตั้งแต่วันที่ ๑๕ เมษายน ๒๕๐๐ มีอายุ ๑ ปี ๒ ฉบับ มีอายุ ๒ ปี ๒ ฉบับ ต่อกันไปรวมเป็น ๑๐ ปี โดยไม่จดทะเบียนมีผลบังคับได้เพียง ๓ ปี จึงสิ้นสุดลงในวันที่ ๑๕ เมษายน ๒๕๐๓ เงินกินเปล่า ๖๐,๐๐๐ บาท นั้นจะจริงหรือไม่ก็ไม่ทำให้ผลบังคับของสัญญาเปลี่ยนแปลงไป โจทก์ซื้อห้องพิพาทมาโดยชอบไม่เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตอย่างไร โจทก์บอกเลิกสัญญาได้ พิพากษาขับไล่จำเลยทั้งสองพร้อมบริวารออกจากตึกพิพาท จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า ข้อแรกจำเลยฎีกาว่า สัญญาเช่าห้องรายพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนเพราะจำเลยได้เสียเงินให้แก่ผู้ให้เช่าเป็นเงิน ๖๐,๐๐๐ บาทมิใช่สัญญาเช่าธรรมดาที่ต้องจดทะเบียน ข้อนี้ศาลฎีกาเห็นว่า ถ้าสัญญานี้ไม่ใช่สัญญาเช่าดังที่จำเลยฎีกาขึ้นมา สัญญานี้ก็คงผูกพันเฉพาะผู้ที่เป็นคู่สัญญาเดิมกับจำเลย ไม่ติดมากับตึกแถวที่โจทก์ซื้อจากเจ้าของเดิม เป็นการถูกต้องตามที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าการรับเงิน ๖๐,๐๐๐ บาท นี้จะจริงหรือไม่ก็ไม่มีผลเปลี่ยนแปลงสิทธิของโจทก์อย่างใด อย่างไรก็ดี ศาลฎีกาก็เห็นว่า การรับเงินในการให้เช่าดังกล่าวนี้ก็เป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า เป็นสัญญาเช่าธรรมดานั้นเอง ไม่มีข้อที่จำเลยจะอ้างว่าการเช่าเกินกว่า ๓ ปี ดังในคดีนี้ไม่ต้องจดทะเบียนก็บังคับได้แต่อย่างใด จำเลยฎีกาว่า โจทก์พาจำเลยไปทำสัญญาเช่ากับเจ้าของเดิม โดยรับรองว่าสัญญาที่ทำใช้ได้ ๑๐ ปี แล้วโจทก์กลับมาฟ้องจำเลยเป็นการใช้สิทธิไม่สุจริต ศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อจำเลยทำสัญญาเช่ากับเจ้าของเดิมโดยไม่จดทะเบียน จึงมีผลบังคับได้เพียง ๓ ปี ต่อจากนั้นมาโจทก์รับโอนทรัพย์สินที่เช่ามา โจทก์จึงฟ้องจำเลย เพราะสัญญาหมดอายุแล้ว ไม่เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตอย่างใด ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1325/2506 นายไพรัช สุพาณิชย์ โจทก์ นายเที่ยงฮวด แซ่โค้ว ที่ 1 นายจิวฮะ แซ่อึ้ง ที่ 2 จำเลย