คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2/2532

โจทก์บรรยายฟ้องว่า โจทก์วางแผนผังเตรียมปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ และเรือนแถวกำหนดแบบแปลนเรียบร้อยแล้ว แต่ไม่สามารถทำได้ ถ้าจำเลยไม่ผิดสัญญาโจทก์สามารถปลูกสร้างอาคารขายได้กำไรมากกว่า 2,000,000 บาท หนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินกำหนดเบี้ยปรับไว้ในกรณีฝ่ายผู้ขายผิดสัญญาเป็นเงิน 1,000,000 บาทโจทก์ได้รับความเสียหาย ขอเรียกค่าเสียหายเป็นเบี้ยปรับตามสัญญาเป็นเงิน 1,000,000 บาท คำฟ้องดังกล่าวชัดแจ้งไม่เคลือบคลุม โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดิน โฉนดเลขที่ 89385 จาก ม. บิดาจำเลยราคา 2,000,000 บาท และที่ดินโฉนดเลขที่ 89384 จากจำเลยราคา 600,000 บาท มีข้อตกลงว่าผู้ซื้อต้องชำระราคาที่ดินโฉนดเลขที่ 89385 ครบถ้วนและผู้ขายทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ในคราวเดียวกัน และผู้ขายยอมให้ผู้ซื้อขยายเวลาสำหรับชำระราคาที่ดินโฉนดเลขที่ 89384 ไปอีกหกเดือนนับแต่วันซื้อขายที่ดินโฉนดแรกเสร็จโจทก์ออกเช็คชำระราคาที่ดินโฉนดเลขที่89385 ครบถ้วนแล้ว ต่อมา ม. จะได้รับเงินตามเช็คเพียงใดหรือไม่ ก็เป็นเรื่องระหว่าง ม. กับโจทก์จะว่ากล่าวกันเองไม่เกี่ยวกับจำเลยแต่อย่างใด ดังนั้นจำเลยอ้างว่าโจทก์ยังค้างชำระเงินค่าที่ดิน ม. อยู่อีก 500,000 บาท จำเลยจึงไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดของจำเลยให้แก่โจทก์ ย่อมเป็นการไม่ถูกต้อง จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา.(ที่มา-ส่งเสริม)

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 89384 ให้แก่โจทก์ หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยใช้เบี้ยปรับจำนวน 1,000,000 บาทพร้อมดอกเบี้ย และให้จำเลยเสียค่าธรรมเนียมและภาษีเงินได้ในการโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ จำเลยให้การว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา หากเสียหายก็ไม่เกิน10,000 บาท ฟ้องเรื่องค่าเสียหายเคลือบคลุม ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยไปทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 89384 ให้แก่โจทก์ โดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าธรรมเนียมและภาษีเงินได้ในการโอนหากจำเลยไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดิน 570,000 บาท ให้แก่จำเลยให้จำเลยใช้เบี้ยปรับจำนวน 100,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในต้นเงิน 100,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ โจทก์จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินที่โจทก์วางไว้จำนวน 470,000 บาท ไปจากสำนักงานวางทรัพย์กลาง กรมบังคับคดี จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่คู่ความนำสืบรับกันฟังได้ในเบื้องต้นว่า นายแม้น แพแสง บิดาจำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่89385 ตำบลลาดพร้าว (ออเป้า) อำเภอบางกะปิ กรุงเทพมหานคร เนื้อที่1 ไร่ 75 ตารางวา จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 89384 ตำบลอำเภอเดียวกัน เนื้อที่ 2 งาน นายแม้นกับจำเลยได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินและวางมัดจำลงวันที่ 20 พฤษภาคม 2524 กับโจทก์ตกลงขายที่ดินทั้งสองแปลงให้แก่โจทก์ ที่ดินแปลงเนื้อที่ 1 ไร่75 ตารางวา ตกลงขายเป็นเงิน 2,000,000 บาท ที่ดินแปลงเนื้อที่ 2 งานตกลงขายเป็นเงิน 600,000 บาท โจทก์วางเงินมัดจำซื้อขายที่ดินทั้งสองโฉนด เป็นเงิน 100,000 บาท ฝ่ายจำเลยจะต้องจัดการไถ่จำนองที่ดินและจดทะเบียนภาระจำยอมก่อนแล้วแจ้งให้โจทก์ทราบ เพื่อไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันภายในกำหนด 7 วัน และโจทก์ต้องชำระราคาที่ดินเนื้อที่ 1 ไร่ 75 ตารางวา ให้ครบถ้วนจำนวน 2,000,000 บาท โดยหักค่านายหน้าและเงินมัดจำออกแล้ว ฝ่ายจำเลยจะโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ในคราวเดียวกัน ฝ่ายจำเลยยอมให้โจทก์ชำระราคาที่ดินเนื้อที่ 2 งานจำนวน 600,000 บาท ได้ภายใน 6 เดือนนับแต่วันซื้อขายที่ดินโฉนดแรกเสร็จเรียบร้อย ฝ่ายจำเลยยอมให้โจทก์เปลี่ยนตัวผู้ซื้อได้ ต่อมาโจทก์แจ้งให้ฝ่ายจำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ภายใน 5 มิถุนายน2524 และได้มีการจดทะเบียนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 89385จากนายแม้นเป็นของโจทก์เมื่อวันที่ 4 มิถุนายน 2524 หลังจากนั้นโจทก์จำเลยต่างฝ่ายต่างมีหนังสือแจ้งวันนัดทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 89384 แปลงที่เหลือแต่ไม่ได้จดทะเบียนซื้อขายกัน โจทก์นำเงินจำนวน 470,000 บาท ไปวางไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์กลางกรมบังคับคดี... ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ไม่ได้บรรยายฟ้องให้ชัดเจนว่า โจทก์จะได้กำไรจากการปลูกสร้างอาคารอะไร โครงการอะไร และทางนำสืบโจทก์ก็มิได้นำสืบว่าจะเอาที่ดินแปลงของจำเลยไปจัดสรรอย่างไรจำนวนกี่ห้อง นำไปขายหรือเซ้งหรือเอาไปทำอะไรจึงจะได้กำไร 2,000,000บาท เป็นการบรรยายฟ้องที่เคลือบคลุมนั้น เห็นว่า โจทก์บรรยายฟ้องว่าโจทก์วางแผนผังเตรียมปลูกสร้างอาคารพาณิชย์และเรือนแถว กำหนดแบบแปลนเรียบร้อยแล้ว แต่ไม่สามารถทำการปรับปรุงที่ดินและเข้าปลูกสร้างอาคารได้ ซึ่งถ้าจำเลยไม่ผิดสัญญาโจทก์สามารถปลูกสร้างอาคารตามโครงการที่กำหนดไว้ และขายให้แก่ประชาชนทั่วไป โจทก์จะได้กำไรคิดเป็นเงินมากกว่า 2,000,000 บาท ในหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดิน และวางมัดจำได้กำหนดเบี้ยปรับไว้ในกรณีฝ่ายผู้ขายผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่งยอมเสียเบี้ยปรับ 1,000,000 บาท แก่ฝ่ายผู้ซื้อ โจทก์ได้รับความเสียหายและขาดกำไรคิดเป็นเงินกว่า 2,000,000 บาท แต่โจทก์จะขอเรียกค่าเสียหายเป็นเบี้ยปรับจากจำเลยตามสัญญาเป็นเงิน 1,000,000บาท คำฟ้องของโจทก์ดังกล่าวได้แสดงโดยแจ้งชัด ซึ่งสภาพแห่งข้อหาของโจทก์และคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้นแล้ว ฟ้องโจทก์ในส่วนดังกล่าวจึงไม่เคลือบคลุม ที่จำเลยฎีกาว่า เหตุที่จำเลยไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามฟ้องให้แก่โจทก์เพราะโจทก์ยังเป็นหนี้ค่าที่ดินของนายแม้นบิดาจำเลยอยู่อีก 500,000 บาท จำเลยจึงไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญานั้นเห็นว่า ตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินและวางมัดจำเอกสารหมาย จ.1หรือ ล.1 ได้กำหนดเงื่อนไขและเงื่อนเวลาการชำระเงินไว้ในข้อ 4.1 ว่าฝ่ายผู้ซื้อต้องชำระราคาที่ดินโฉนดเลขที่ 89385 เนื้อที่ดิน 1 ไร่75 วา ให้ ครบถ้วนราคา 2,000,000 บาท (ฝ่ายผู้ขายยอมให้หักเงินมัดจำและค่านายหน้า 5% ของราคา 2,000,000 บาท) และฝ่ายผู้ขายทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ฝ่ายผู้ซื้อในคราวเดียวกันนั้น และข้อ4.2 ว่า ฝ่ายผู้ขายยอมให้ฝ่ายผู้ซื้อขยายเวลาสำหรับชำระราคาที่ดินโฉนดเลขที่ 89384 เนื้อที่ 2 งาน ซึ่งได้ตกลงราคาไว้เป็นเงิน600,000 บาท (วาละ 3,000 บาท) ไปอีกหกเดือนนับแต่วันซื้อขายที่ดินโฉนดแรกเสร็จเรียบร้อยแล้วข้อนี้ได้ความจากคำเบิกความของนายแม้นพยานจำเลยว่า วันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินของนายแม้นให้แก่โจทก์ โจทก์ได้ชำระราคาที่ดินเป็นเช็คจำนวนเงิน 900,000 บาท 1 ฉบับ ส่วนจำนวนเงินที่เหลือโจทก์บอกให้กลับไปเอาที่สำนักงานของโจทก์ เมื่อไปถึงสำนักงานโจทก์ออกเช็ค 9 ฉบับ ฉบับละ 100,000 บาท ให้แก่ นายแม้นจากคำเบิกความของนายแม้นดังกล่าวแสดงให้เห็นได้ว่า โจทก์ได้ชำระราคาที่ดินให้แก่นายแม้นโดยชำระเงินเป็นเช็ครวม 10 ฉบับ คิดเป็นจำนวนเงิน 1,800,000 บาท และเมื่อรวมกับเงินมัดจำ 100,000 บาท กับเงินค่านายหน้า 5% จำนวน 100,000 บาท ซึ่งตามข้อสัญญาดังกล่าวผู้ขายยอมให้หักได้แล้วก็จะเป็นจำนวนเงินทั้งสิ้น 2,000,000 บาท พอดี เมื่อนายแม้นยอมรับการชำระหนี้ดังกล่าวก็แสดงว่าโจทก์ได้ปฏิบัติตามสัญญาข้อ 4.1 ครบถ้วนแล้ว ส่วนต่อมาภายหลังนายแม้นจะได้รับเงินตามเช็คเพียงใดหรือไม่นั้นก็เป็นเรื่องระหว่างนายแม้นกับโจทก์จะว่ากล่าวกันเองไม่เกี่ยวกับจำเลยแต่อย่างใด ดังนั้นที่จำเลยอ้างว่าโจทก์ยังค้างชำระเงินค่าที่ดินนายแม้น อยู่อีก 500,000 บาท จำเลยจึงไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดของจำเลยตามสัญญา ข้อ 4.2 ให้แก่โจทก์ จึงเป็นการไม่ถูกต้อง ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญานั้นชอบแล้ว... ที่จำเลยฎีกาว่า ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยเกี่ยวกับราคาที่ดินที่โจทก์จะต้องชำระให้แก่จำเลยเมื่อหักค่ามัดจำ 100,000 บาท และค่านายหน้า 5% จำนวน 30,000 บาท แล้วคงเหลือเพียง 470,000 บาท ยังไม่ถูกต้องเพราะโจทก์ไม่มีสิทธิหักค่านายหน้าและเงินมัดจำ เห็นว่าในเรื่องเงินค่านายหน้านั้น ตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินและวางมัดจำเอกสารหมาย จ.1 หรือ ล.1 ระบุไว้ในข้อ 1 ค. ว่า ฝ่ายผู้ขายเป็นฝ่ายเสียค่านายหน้าเป็นเงิน 5% โดยให้ผู้ซื้อหักออกจากเงินค่าที่ดินได้ตามจำนวนที่ได้ชำระซึ่งในข้อนี้โจทก์มีตัวโจทก์และนายชลูต แพแสง พี่ชายจำเลย พยานโจทก์เบิกความยืนยันว่า ในการซื้อขายที่ดินตามฟ้อง นายชลูตเป็นนายหน้าติดต่อขายที่ดินของนายแม้นและของจำเลยให้แก่โจทก์ ดังนั้นที่จำเลยนำสืบว่าไม่มีนายหน้าในการซื้อขายรายนี้จึงขัดต่อเหตุผลและข้อความที่ระบุไว้ในสัญญาดังกล่าว พยานโจทก์จึงมีน้ำหนักมากกว่าพยานจำเลยจึงรับฟังได้ว่าการซื้อขายที่ดินตามฟ้องมีนายหน้า ดังนั้นโจทก์จึงมีสิทธิหักค่านายหน้า 5% เป็นจำนวนเงิน 30,000 บาท ได้ ส่วนเงินค่ามัดจำจำนวน100,000 บาทนั้นศาลฎีกาได้วินิจฉัยไว้ในตอนต้นแล้วว่า ตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินและวางมัดจำเอกสารหมาย จ.1 หรือ ล.1 ข้อ 4.1ได้ระบุไว้แจ้งชัดแล้วว่า ฝ่ายผู้ขายยอมให้ (ฝ่ายผู้ซื้อ) หักเงินมัดจำและค่านายหน้า 5% ของราคาขายจำนวน 2,000,000 บาท ตอนที่โจทก์และนายแม้นโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดของนายแม้นได้ ดังนั้นจึงเชื่อได้ว่าโจทก์คงถือสิทธิเอาประโยชน์จากข้อสัญญาดังกล่าว นำเอาเงินค่ามัดจำไปหักเป็นส่วนหนึ่งของการชำระราคาที่ดินแปลงของนายแม้นเป็นการเสร็จสิ้นไปแล้ว จึงไม่มีเงินมัดจำเหลืออยู่เพื่อนำมาหักเป็นการชำระราคาที่ดินแปลงของจำเลยได้อีก ดังนั้น ที่ศาลอุทธรณ์นำเอาเงินมัดจำจำนวน 100,000 บาท ดังกล่าวมาหักจากราคาที่ดินจำนวน600,000 บาท แปลงของจำเลยอีก จึงไม่ถูกต้อง" พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระราคาที่ดินอีก 100,000 บาทให้แก่จำเลยในวันที่จำเลยไปทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงพิพาทให้แก่โจทก์ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลอุทธรณ์ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2/2532 นาย มนตรี ชิ ณ ประทีป โจทก์ นาย ประพันธ์ แพ แสง จำเลย