คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1752/2534

เดิมที่ดินของจำเลยตั้งอยู่ในเขตตำบลอรัญญิก อำเภอเมืองต่อมาได้มีการเปลี่ยนแปลงเขตพื้นที่มีผลให้ที่ดินของจำเลยดังกล่าวเปลี่ยนแปลงเป็นตำบลในเมือง อำเภอเมือง ซึ่งทางราชการประเมินราคาที่ดินตำบลในเมืองเพื่อเรียกค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตารางวาละ 2,000 บาท และที่ดินของจำเลยตั้งอยู่ห่างจากสถานีขนส่งจังหวัดอันเป็นย่าน ชุมนุมชนเพียง 300 เมตร ดังนั้นการที่เจ้าพนักงานบังคับคดีตีราคาที่ดินของจำเลยโดยถือเกณฑ์ราคาประเมินที่ดินของตำบลอรัญญิกในราคาตารางวาละ 100 บาท แล้วทำการขายทอดตลาดไป แม้ได้ราคาที่สูงกว่าราคาที่เจ้าพนักงานบังคับคดีตีราคาไว้ก็ตาม แต่หากเปรียบเทียบกับราคาประเมินของทางราชการแล้วจะเห็นว่าราคายังต่ำอยู่มาก ระเบียบในการขายทอดตลาดทรัพย์ที่ยึดมานั้นต้องคำนึงถึงราคาประเมินของทางราชการราคาที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประเมินและราคาซื้อขายในท้องตลาดประกอบกันแต่ที่เจ้าพนักงานบังคับคดีขายทรัพย์ในคดีนี้ไม่ปรากฏว่าได้ดำเนินการตามระเบียบดังกล่าว ทำให้จำเลยได้รับความเสียหาย จำเลยจึงชอบที่จะร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดรายนี้ได้ตาม ป.วิ.พ.มาตรา 296 วรรคสอง.

มูลคดีสืบเนื่องมาจากโจทก์ฟ้องให้จำเลยชำระหนี้กู้เงินเบิกเกินบัญชี พร้อมทั้งดอกเบี้ยและบังคับจำนอง และจำเลยได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับโจทก์โดยยอมชำระหนี้ตามฟ้องแก่โจทก์ ศาลชั้นต้นได้พิพากษาตามยอม ต่อมาจำเลยผิดสัญญาประนีประนอมยอมความ โจทก์จึงได้บังคับคดียึดที่ดินจำนองของจำเลย 5 แปลงตำบลอรัญญิก อำเภอเมืองพิษณุโลก จังหวัดพิษณุโลก เจ้าพนักงานบังคับคดีได้ดำเนินการขายทอดตลาดที่ดินดังกล่าวไป 3 แปลง ซึ่งเพียงพอกับจำนวนหนี้ จำเลยได้ยื่นคำร้องคัดค้าน ขายต่ำกว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานที่ดินและราคาซื้อขายกันในท้องตลาดมาก ให้ยกเลิกการขายทอดตลาด และให้ขายใหม่ ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ยกคำร้องของจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ปัญหาจะต้องวินิจฉัยมีว่าจำเลยมีสิทธิร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดทรัพย์รายนี้หรือไม่จำเลยอ้างตนเองเบิกความเป็นพยานยืนยันว่า ที่ดินของจำเลยตั้งอยู่ที่ตำบลในเมือง อำเภอเมืองพิษณุโลก จังหวัดพิษณุโลก เจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินทั้ง 5 แปลง และขายทอดตลาดที่ดินไป 3 แปลงในราคาต่ำกว่าราคาประเมินของกรมที่ดินซึ่งได้ประเมินไว้ตารางวาละ 2,000 บาท หากคำนวณตามราคาที่กรมที่ดินได้ประเมินไว้ก็จะขายได้ประมาณ 3,000,000 บาท จำเลยได้คัดค้านการขายและได้เสนอหนังสือรับรองดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดี แต่เจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ยอมรับอ้างว่าหนังสือดังกล่าวไม่ถูกต้อง การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีถือเกณฑ์ราคาประเมินที่ดินตำบลอรัญญิกราคาตารางวาละ 100 บาท ไม่ถูกต้อง ที่ดินของจำเลยอยู่ตำบลในเมือง อำเภอเมืองพิษณุโลก จังหวัดพิษณุโลก ห่างจากสถานีขนส่งจังหวัดพิษณุโลกประมาณ 300 เมตร ห่างจากตลาดห้าแยกโคกมะตูมประมาณ 500 เมตร อยู่ติดถนนสายพิษณุโลก-วังทอง ตรงกันข้ามกับสำนักงานโกศล ไกรฤกษ์ ราคาซื้อขายในปัจจุบันไม่ต่ำกว่าตารางวาละ3,000 บาท เกี่ยวกับราคาที่ดินที่ทางราชการประเมินนั้นนายเกียรติก้อง สุวรรณสาร หัวหน้าฝ่ายที่ดินสำนักงานที่ดินจังหวัดพิษณุโลก เบิกความว่าที่ดินของจำเลยทั้ง 5 แปลง ตั้งอยู่ตำบลในเมือง อำเภอเมืองพิษณุโลก จังหวัดพิษณุโลก เดิมอยู่ตำบลอรัญญิก ต่อมาในปี 2526 ได้เปลี่ยนเป็นตำบลในเมืองอำเภอเมืองพิษณุโลก จังหวัดพิษณุโลก ราคาประเมินเพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เริ่มใช้เมื่อวันที่ 1 มกราคม 2531 ตารางวาละ 2,000 บาท ที่ดินของจำเลยตั้งอยู่ตรงกลางระหว่างถนนสายพิษณุโลก-วังทอง สายเก่ากับถนนสายพิษณุโลก-วังทอง สายใหม่ห่างจากสถานีขนส่งจังหวัดพิษณุโลกประมาณ 300-400 เมตร อยู่ในย่านชุมนุมชนเห็นว่าตามคำเบิกความของพยานจำเลยพอฟังได้ว่า ที่ดินของจำเลยตั้งอยู่ในทำเลที่ดีพอสมควร การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีตีราคาไว้ประมาณตารางวาละ100 บาท นั้นต่ำไป ตามที่นายเกียรติก้องเบิกความประกอบเอกสารว่าทางราชการได้ตีราคาไว้ตารางวาละ 2,000 บาท มีเหตุผลเชื่อถือได้ที่เจ้าพนักงานบังคับคดีเบิกความเป็นพยานโจทก์ว่า จำเลยไม่ได้คัดค้านการประเมินราคาของเจ้าพนักงานบังคับคดี ก็ได้ความจากจำเลยว่า จำเลยมีความหวังว่าจะเจรจาตกลงกับโจทก์ได้ก่อนที่จะมีการบังคับคดี ซึ่งก็มีเหตุผลที่รับฟังได้ ที่เจ้าพนักงานบังคับคดีอ้างว่าได้มีการขายทอดตลาดถึง 4 ครั้ง จึงได้ขายให้ผู้ให้ราคาสูงสุดในครั้งนี้ เห็นว่า ตามข้อเท็จจริงได้มีการขายเพียง 2 ครั้งคือ ครั้งแรกและครั้งที่ 4 ส่วนครั้งที่ 2 และครั้งที่ 3 นั้นได้เลื่อนไปเพราะได้มีการชำระหนี้บางส่วนให้โจทก์ สำหรับข้อที่เจ้าพนักงานบังคับคดีเห็นว่าควรจะขายได้อีกข้อหนึ่งก็คือเจ้าพนักงานบังคับคดีขายได้ราคาสูงกว่าราคาที่ได้ประเมินไว้มากเห็นว่า หากเปรียบเทียบกับราคาที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประเมินไว้แล้ว ก็อาจถือว่าเป็นราคาสูงมากเป็นที่น่าพอใจ แต่หากเปรียบเทียบกับราคาประเมินของทางราชการแล้วจะเห็นว่าราคายังต่ำอยู่มากเจ้าพนักงานบังคับคดียอมรับว่าระเบียบในการขายทอดตลาดทรัพย์ที่ยึดมานั้นต้องคำนึงถึงราคาประเมินของทางราชการ ราคาที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประเมินและราคาซื้อขายในท้องตลาดประกอบกันแต่ที่เจ้าพนักงานบังคับคดีขายทรัพย์ในคดีนี้ไม่ปรากฏว่าได้ดำเนินการตามระเบียบดังกล่าว ทำให้จำเลยได้รับความเสียหายจำเลยจึงชอบที่จะร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดรายนี้ได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 296 วรรคสอง..." พิพากษากลับ ให้ยกเลิกการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีเสีย. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1752/2534 ธนาคาร ไทย พาณิชย์ จำกัด โจทก์ นางสาว จิรนันท์ ชัย รัศมี จำเลย