คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 230/2534

โจทก์ฟ้องกล่าวหาว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเพราะจำเลยรังวัดแบ่งแยกหน้า ที่ดิน กว้าง ไม่ถึง 52 เมตร ซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งสัญญาตามโครงการที่โจทก์วางไว้ จำเลยให้การว่าฝ่ายโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา แม้ศาลชั้นต้นจะมิได้วินิจฉัยว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาก็ตาม การที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญานั้นก็เป็นการวินิจฉัยตามคำฟ้องของโจทก์และข้อต่อสู้ของจำเลยที่ว่าฝ่ายใดผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามฟ้องนั่นเองหาใช่เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นไม่.

โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 8 มีนาคม 2528 โจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน โดยจำเลยตกลงแบ่งขายที่ดินโฉนดเลขที่87712 แขวงคลองกุ่ม เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร ให้โจทก์ 3 ไร่ ราคา3,000,000 บาท โจทก์ได้วางเงินมัดจำให้จำเลย 500,000 บาท เงินที่เหลือตกลงชำระกันภายใน 6 เดือน นับแต่วันทำสัญญาพร้อมทั้งจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยจะต้องดำเนินการแบ่งแยกโฉนดให้โจทก์ โดยมีเนื้อที่ดินไม่ต่ำกว่า 3 ไร่ และมีหน้าที่ดินกว้างไม่ต่ำกว่า 52เมตร ตามแนวถนนทางเข้าวัดนวลจันทร์จากด้านทิศตะวันออกไปทางทิศตะวันตก ซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งสัญญาตามโครงการที่โจทก์วางไว้และแจ้งให้จำเลยทราบแล้ว และให้มีความลึกลงไปทางทิศเหนือตลอดแนวเขตที่ดินเป็นรูปสี่เหลี่ยนผืนผ้า หากโจทก์ผิดนัดไม่ยอมซื้อ ยอมให้จำเลยริบมัดจำและสัญญาเป็นอันยกเลิก ถ้าจำเลยผิดสัญญายอมให้โจทก์ปรับเป็นเงิน 1,000,000 บาท รายละเอียดปรากฏตามภาพถ่ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินท้ายฟ้อง แต่จำเลยจงใจผิดสัญญา โดยให้เจ้าพนักงานรังวัดแบ่งแยก โฉนดมีหน้าที่ดินกว้างไม่ถึง 52 เมตร ในวันที่ 6 กันยายน2528 ซึ่งเป็นวันนัดชำระเงินและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์แจ้งให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา จำเลยไม่ปฏิบัติตามโจทก์จึงไม่รับซื้อและไม่ชำระเงิน โดยถือว่าจำเลยผิดสัญญา จำเลยต้องคืนเงินมัดจำและชำระค่าปรับแก่โจทก์รวมเป็นเงิน 1,500,000 บาท ขอให้จำเลยชำระเงิน1,500,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ย จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ตามฟ้องจริง ต่อมาจำเลยได้ดำเนินการแบ่งแยกที่ดินส่วนที่จะขายให้โจทก์ออกเป็นสัดส่วนแล้วโดยมีหน้าที่ดินกว้างไม่ต่ำกว่า 52 เมตร ได้เนื้อที่ 3 ไร่ 2 งาน 28 ตารางวา ตามโฉนดเลขที่ 172975 ครั้นวันที่6 กันยายน 2528 โจทก์แจ้งใหเ้จำเลยไปพบกันที่สำนักงานที่ดิน แล้วอ้างว่าโจทก์ได้ว่าจ้างบริษัทไทยดีซีไอ จำกัด ตรวจสอบวัดหน้าที่ดินได้ไม่ถึง 52 เมตร จึงไม่ซื้อ จำเลยแจ้งให้โจทก์หรือตัวแทนไปตรวจสอบด้านหน้าที่ดินร่วมกันในวันที่ 9 กันยายน 2528 อันเป็นวันครบกำหนดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญา แต่โจทก์ไม่ไปที่สำนักงานที่ดินหรือติดต่อกับจำเลย หากหน้าที่ดินกว้างไม่ครบ 52 เมตร จำเลยก็จะทำการรังวัดให้ได้ครบถ้วน เพราะที่ดินขาดหรือล้ำจำนวนเพียงเล็กน้อยจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินทุกแปลงหลังจากแบ่งแยก ถ้าโจทก์ชำระราคาจำเลยก็สามารถยื่นคำร้องขอรังวัดหรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ส่วนที่อ้างว่าไม่ครบให้โจทก์ได้ทันตามกำหนดระยะเวลา โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเพราะมีเจตนาจะซื้อที่ดินเพียง 3 ไร่ แต่จำเลยรังวัดแบ่งแยกเกินเจตนาทำให้โจทก์ต้องจ่ายเงินเพิ่มคิดเป็นเงิน 750,000 บาท ซึ่งไม่เป็นประโยชน์ต่อโจทก์ จำเลยไม่ต้องคืนเงินมัดจำและชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีมีปัญหาตามฎีกาของโจทก์ข้อแรกว่าศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่าจำเลยได้ปฏิบัติผิดสัญญาจะซื้อขายหรือไม่เพียงประเด็นเดียว และศาลชั้นต้นมิได้วินิจฉัยว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา เพียงแต่วินิจฉัยว่าหาใช่จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่โอนที่ดินจะซื้อขายให้แก่โจทก์ไม่ การที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นนั้น เห็นว่าตามฟ้องของโจทก์กล่าวหาว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเพราะหน้าที่ดินกว้างไม่ถึง 52 เมตร ซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งสัญญาตามโครงการที่โจทก์วางไว้ จำเลยให้การว่าฝ่ายโจทก์ผิดสัญญา ดังนั้นประเด็นที่ศาลชั้นต้นกำหนดไว้และวินิจฉัยมาตลอดจนที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญานั้น จึงเป็นการวินิจฉัยตามคำฟ้องของโจทก์และข้อต่อสู้ของจำเลยที่ว่าฝ่ายใดผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามฟ้องนั่นเอง หาใช่เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า พยานหลักฐานของฝ่ายโจทก์เป็นการกล่าวอ้างลอย ๆ ไม่มีน้ำหนักและไม่มีเหตุผลให้ฟังได้แน่ชัดว่าหน้าที่ดินที่จำเลยแบ่งแยกเพื่อขายให้โจทก์จะมีความกว้างไม่ถึง 52 เมตร ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ฟังว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยฝ่ายจำเลยมิได้ผิดสัญญานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย..." พิพากษายืน. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 230/2534 พันเอก ประสิทธิ์ โยธี พิทักษ์ โจทก์ นาย เสงี่ยม อ้น สุวรรณ จำเลย