คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5704/2540

ตามสัญญาเช่าที่ดินระบุว่า หากผู้เช่าผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าผู้เช่ายินยอมให้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าได้ แต่ต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือให้นำเงินค่าเช่ามาชำระ ถ้าผู้เช่าไม่นำเงิน ค่าเช่ามาชำระภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับคำบอกกล่าว ให้อาคารที่ปลูกสร้างทั้งหมดตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า ดังนี้ เมื่อจำเลยผู้เช่าตกเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า และโจทก์ได้ บอกกล่าวเป็นหนังสือให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระแก่โจทก์ จำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวแล้ว ไม่ชำระค่าเช่าตามเงื่อนเวลาที่กำหนดไว้ อาคารที่ปลูกสร้างลงบนที่ดินของโจทก์จึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามข้อสัญญาดังกล่าว กรณีมิใช่เป็นเรื่องเบี้ยปรับ ด้วยอำนาจแห่งกรรมสิทธิ์ โจทก์มีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 เมื่ออาคารที่ปลูกสร้างตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์แล้ว โจทก์ชอบที่จะใช้สอยหรือได้ซึ่งดอกผล การที่จำเลยยังคงอยู่ในอาคารพิพาทย่อมทำให้ โจทก์ได้รับความเสียหาย

โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 29 พฤศจิกายน 2535 จำเลยทั้งสองทำสัญญาเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 64665 และ 64666 จากโจทก์เพื่อก่อสร้างอาคารกึ่งถาวร 2 ชั้น กำหนดเวลาเช่าตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2535 ถึงวันที่ 30 พฤศจิกายน 2538 ปีแรกไม่เก็บค่าเช่า สองปีหลังค่าเช่าเดือนละ 20,000 บาท จำเลยทั้งสองจะต้องชำระค่าเช่างวดแรกในวันที่ 1 ธันวาคม 2536 จำนวน120,000 บาท หากผิดสัญญายอมให้โจทก์บอกเลิกสัญญาและให้อาคารที่ปลูกสร้างทั้งหมดบนที่ดินที่เช่าตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ครบกำหนดชำระเงินค่าเช่างวดแรกจำเลยทั้งสองไม่ชำระโจทก์มีหนังสือทวงถามให้จำเลยทั้งสองนำเงินค่าเช่ามาชำระและบอกเลิกสัญญา จำเลยทั้งสองเพิกเฉย จำเลยทั้งสองค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2536 ถึงวันที่ 3 มิถุนายน 2537โจทก์ขอคิดเพียง 6 เดือนเป็นเงิน 120,000 บาท โจทก์เสียหายจากการขาดประโยชน์ไม่สามารถนำที่ดินออกให้เช่าเป็นเงินค่าตอบแทนการเช่า 100,000 บาท และไม่น้อยกว่าเดือนละ50,000 บาท ตั้งแต่วันสิ้นสุดสัญญาถึงวันฟ้องเป็นเวลา 4 เดือนเป็นเงิน 200,000 บาท รวมเป็นเงินค่าเสียหาย 300,000 บาทขอให้พิพากษาว่าอาคารที่ปลูกสร้างบนที่ดินโฉนดเลขที่ 64665และ 64666 ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ และบังคับให้จำเลยทั้งสองกับบริวารออกจากที่ดินโฉนดดังกล่าวให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินค่าเช่าที่ค้างชำระ 120,000 บาท กับค่าเสียหาย300,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และค่าเสียหายอีกเดือนละ50,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกจากที่ดินที่เช่า จำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยที่ 2 ไม่ใช่ผู้เช่าที่ดินจากโจทก์ จำเลยที่ 1 ไม่ได้ผิดนัด โจทก์ผ่อนผันการชำระค่าเช่าและเมื่อจำเลยที่ 1 ขอชำระ โจทก์ไม่ยอมรับ ข้อสัญญาว่าหากจำเลยทั้งสองผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าให้อาคารที่ปลูกสร้างทั้งหมดตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์นั้น เป็นการกำหนดเบี้ยปรับโจทก์จะเรียกเอาทั้งค่าเช่าและเบี้ยปรับไม่ได้ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้อาคารและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินโฉนดเลขที่ 64665 และ 64666 ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ให้จำเลยที่ 1 กับบริวารออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวและให้จำเลยที่ 1 ใช้เงินแก่โจทก์เดือนละ 20,000 บาท ตั้งแต่วันที่ 20 พฤษภาคม 2537 จนกว่าจะออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า จำเลยที่ 1 ไม่ต้องรับผิดชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาข้อกฎหมายต้องวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ว่า โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 หรือไม่ตามสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ข้อ 8 ระบุว่าหากผู้เช่าผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า ผู้เช่ายินยอมให้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าได้ แต่ต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือให้นำเงินค่าเช่ามาชำระ ถ้าผู้เช่าไม่นำเงินค่าเช่ามาชำระภายใน 30 วันนับแต่วันที่ได้รับคำลอกกล่าว ให้อาคารที่ปลูกสร้างทั้งหมดตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า ข้อเท็จจริงได้ความว่า จำเลยที่ 1ตกเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า โจทก์ได้บอกกล่าวเป็นหนังสือให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเช่าที่ค้างชำระแก่โจทก์ จำเลยที่ 1 ได้รับหนังสือบอกกล่าวแล้ว ไม่ชำระค่าเช่าตามเงื่อนเวลาที่กำหนดไว้อาคารที่ปลูกสร้างลงบนที่ดินของโจทก์จึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามข้อสัญญาดังกล่าว กรณีมิใช่เป็นเรื่องเบี้ยปรับดังที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัย และด้วยอำนาจแห่งกรรมสิทธิ์ โจทก์มีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336เมื่ออาคารที่ปลูกสร้างตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์แล้ว โจทก์ชอบที่จะใช้สอยหรือได้ซึ่งดอกผล การที่จำเลยที่ 1 ยังคงอยู่ในอาคารพิพาทย่อมทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ตามสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ข้อ 3 ระบุว่า คิดค่าเช่าเดือนละ 20,000 บาทจำเลยที่ 2 ก็เบิกความยอมรับว่าได้มีการทำสัญญาเช่าที่ดินตามเอกสารหมาย จ.2 และเบิกความต่อไปอีกว่า ที่ดินที่เช่า หากมีบุคคลอื่นมาเช่า ก็จะเช่าในอัตราไม่เกินเดือนละ20,000 บาท โดยไม่โต้แย้งว่า ราคาที่ตกลงกันไว้สูงเกินกว่าความเป็นจริง ดังนั้น ค่าเสียหายจากการที่จำเลยที่ 1 ไม่ออกไปจากที่พิพาทนั้น ควรกำหนดให้เท่าค่าเช่า พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5704/2540 นาย ไพโรจน์ ภิญโญสรศักดิ์ โจทก์ บริษัท เอสเอ็นเค เอนจิเนียริ่ง ซัพพ ลาย จำกัด กับพวก จำเลย