คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1373/2510

ตามคำให้การของจำเลย จำเลยได้ยอมรับถึงการบอกกล่าวเลิกสัญญาจากโจทก์แล้ว แต่จำเลยมีข้อต่อสู้บางประการ จึงไม่มีประเด็นว่าจำเลยไม่เคยได้รับคำบอกกล่าวหรือไม่ ครั้นเวลาพิจารณา จำเลยกลับเบิกความว่าไม่เคยได้รับหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่า ดังนี้ เป็นการสืบนอกประเด็นข้อต่อสู้ ขัดกับจำเลยได้ยื่นคำให้การไว้

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นผู้เช่าช่วงอาคารพาณิชย์จากนายสุยผู้เช่าที่ดินของโจทก์ปลูกสร้างอาคาร สัญญาเช่าระหว่างนายสุยกับโจทก์ได้สิ้นสุดลงแล้ว แต่จำเลยไม่ยอมออกจากตึกแถวของโจทก์ โจทก์ได้มอบให้ทนายแจ้งให้จำเลยออก จำเลยได้รับหนังสือแจ้งแล้วก็ไม่ยอมออก ทำให้โจทก์เสียหาย ขอให้พิพากษาขับไล่และให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การว่า จำเลยไม่รับรองการมีกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จำเลยเช่าตึกแถวจากนายสุยเพื่ออยู่อาศัยและได้รับความคุ้มครองจากกฎหมายควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน สัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับนายสุยยังไม่หมดอายุ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องและไม่มีสิทธิบอกเลิกการเช่ากับจำเลย ค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องเคลือบคลุม ศาลชั้นต้นเห็นว่า ที่ดินเป็นของโจทก์ โจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่พิพาทแล้ว สัญญาเช่าระหว่างนายสุยกับโจทก์ เพื่อประโยชน์ในการค้า แม้สัญญาจะยังไม่ครบกำหนด แต่โจทก์กับนายสุยได้เลิกสัญญาต่อกันแล้ว สัญญาที่จำเลยทำเช่าต่อจากนายสุยก็หมดสิทธิการเช่าไปด้วย จำเลยจะถือว่ามีสิทธิอยู่ต่อไปไม่ได้เพราะโจทก์จำเลยมิได้มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน และจำเลยเช่าอยู่เพื่อทำการค้า ไม่ได้รับความคุ้มครองจากกฎหมายควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พิพากษาให้จำเลยและบริวารออกจากห้องพิพาทและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายตามที่ศาลกะให้ จำเลยอุทธรณ์โดยผู้พิพากษาที่นั่งพิจารณารับรองให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง ศาลอุทธรณ์เห็นว่า โจทก์จำเลยไม่มีฐานะเป็นคู่สัญญาเช่าต่อกัน เมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับนายสุยสิ้นสุดลง จำเลยจึงอยู่ในตึกโจทก์ในฐานะละเมิด กรณีไม่อยู่ในข่ายความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน โจทก์มีอำนาจฟ้องและไม่ต้องบอกกล่าวแก่จำเลยก่อน แต่ค่าเสียหายเห็นสมควรกะให้ใหม่ พิพากษาแก้ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายตามที่ศาลอุทธรณ์กะให้ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามศาลชั้นต้น จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า จำเลยได้ยอมรับถึงการบอกกล่าวเลิกสัญญาจากโจทก์แล้ว แต่จำเลยมีข้อต่อสู้บางประการดังกล่าวข้างต้น จึงไม่มีประเด็นว่าจำเลยไม่เคยได้รับคำบอกกล่าวหรือไม่ ครั้นเวลาพิจารณาจำเลยกลับเบิกความว่าไม่เคยได้รับหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่า ดังนี้ เห็นว่าเป็นการสืบนอกประเด็นข้อต่อสู้ ขัดกับที่จำเลยได้ยื่นคำให้การไว้ และศาลอุทธรณ์ก็ได้วินิจฉัยถึงปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวกับกรณีเช่นนี้ว่าไม่จำเป็นต้องบอกกล่าว เพราะโจทก์จำเลยไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกันเป็นเหตุให้จำเลยฎีกาขึ้นมาว่า ในกรณีเช่นนี้โจทก์ต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาก่อนจึงจะฟ้องได้ เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยได้รับในคำให้การว่าจำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าแล้ว ดังนี้ ปัญหาตามที่จำเลยฎีกาขึ้นมาก็ไม่เป็นประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยต่อไป ที่จำเลยฎีกาว่า ศาลล่างไม่ได้วินิจฉัยในข้อที่จำเลยต่อสู้ว่าเช่าห้องพิพาทเพื่ออยู่อาศัยนั้น ศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยว่า จำเลยทำสัญญาเช่าหมาย ล.๑ เพื่อค้าขายและอยู่อาศัย และศาลชั้นต้นได้ไปตรวจห้องพิพาทด้วย ปรากฏว่าห้องพิพาทตั้งอยู่ในทำเล การค้า จึงฟังว่าจำเลยเช่าเพื่อการค้าไม่ได้รับความคุ้มครองและศาลอุทธรณ์ก็กล่าวไว้ตอนหนึ่งว่า กรณีไม่อยู่ในข่ายความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน ดังนี้ เห็นว่าศาลล่างทั้งสองได้วินิจฉัยในประเด็นข้อต่อสู้จำเลยในข้อนี้แล้ว พิพากษายืน ยกฎีกาจำเลย. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1373/2510 หม่อมเจ้าไกรสิงห์ วุฒิชัย โจทก์ นางโค้วสี แซ่อึ้ง จำเลย