คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1299/2517

การเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเวลากว่า 3 ปี โดยทำเป็นหนังสือแต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง 3 ปี ต่อจากนั้น ผู้เช่าคงเช่าอยู่ต่อมา ย่อมถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา ตามมาตรา 570 เมื่อโจทก์ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าตามมาตรา 566 แล้ว สัญญาเช่าจึงระงับและเนื่องจากคดีไม่มีประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยเกี่ยวกับค่าเช่า จำเลยผู้เช่าจะยกเอาเหตุที่ได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้โจทก์ขึ้นมาอ้างเพื่อไม่ยอมออกจากห้องเช่าไม่ได้ และถึงแม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ว่าโจทก์ได้รับชำระค่าเช่าล่วงหน้า 12 เดือน จึงอาจสันนิษฐานได้ว่าคู่สัญญาตกลงเช่าต่อไปอีก 12 เดือนก็ตาม แต่เมื่อเป็นการเช่าที่โจทก์มีสิทธิบอกเลิกการเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 ดังกล่าวแล้ว เพียงแต่โจทก์รับเงินค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับค่าเช่าพ้นกำหนด 3 ปีแล้วไว้จากจำเลย จำเลยก็ไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บังคับให้โจทก์ต้องให้จำเลยเช่าต่อไปอีก 12 เดือน

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าห้องแถวของโจทก์มีกำหนดเวลา ๕ ปี ค่าเช่าเดือนละ ๑,๕๐๐ บาท ทำสัญญาเช่ากันเอง เมื่อครบกำหนด ๕ ปีตามสัญญาแล้ว โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยออกจากห้องเช่า จำเลยขัดขืนจึงฟ้องขับไล่จำเลย และให้จำเลยชดใช้ค่าสินไหมทดแทน ๑,๕๐๐ บาทกับชำระอีกเดือนละ ๑,๕๐๐ บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกไปจากห้องเช่า จำเลยให้การว่า จำเลยวางเงินมัดจำค่าเช่าล่วงหน้าให้โจทก์ไว้ ๓ เดือนเป็นเงิน ๔,๕๐๐ บาท และระหว่างอายุสัญญาเช่า จำเลยได้ซ่อมแซมห้องเช่าสิ้นเงิน ๘,๐๐๐ บาท โดยโจทก์ตกลงให้หักค่าซ่อมแซมนี้เป็นค่าเช่าห้องได้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลย ในวันชี้สองสถาน โจทก์แถลงไม่ติดใจเรียกร้องค่าเสียหาย ศาลชั้นต้นเห็นว่า ฟ้องอ้างว่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์ได้บอกเลิกการเช่าให้จำเลยทราบโดยชอบแล้ว ตามคำให้การจำเลยไม่มีประเด็นว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในห้องเช่าของโจทก์อย่างไร จึงมีคำสั่งให้งดสืบพยานแล้วพิพากษาขับไล่จำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงจากฟ้องโจทก์และคำให้การของจำเลยฟังได้ว่าจำเลยเช่าห้องโจทก์มีกำหนดเวลา ๕ ปี โดยทำสัญญากันเองจึงมีผลเพียง ๓ ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๓๘ หลังจากครบ ๓ ปีแล้ว จำเลยยังคงเช่าอยู่ต่อมา ย่อมถือได้ว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา ๕๗๐ และโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าตามมาตรา ๕๖๖ แล้ว ข้อฎีกาของจำเลยที่ว่าการบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะจำเลยได้ชำระเงินค่าเช่าล่วงหน้าให้โจทก์ไว้แล้ว ๑๒ เดือนเศษนั้น เห็นว่าจำเลยมิได้โต้เถียงว่าการบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะไม่ได้บอกล่วงหน้าให้จำเลยทราบชั่วกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่ง จึงต้องถือว่าโจทก์ได้บอกเลิกการเช่าให้จำเลยทราบโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยจึงระงับ และเนื่องจากคดีไม่มีประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยเกี่ยวกับค่าเช่า ฉะนั้นจำเลยจะยกเอาเหตุที่ว่าได้ชำระค่าเช่าให้โจทก์แล้วขึ้นมาอ้างเพื่อไม่ยอมออกจากห้องเช่า เมื่อสัญญาเช่าระงับแล้ว หาได้ไม่ จำเลยฎีกาต่อไปอีกว่า ถ้าข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์ได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าไว้ตามข้อต่อสู้ของจำเลยแล้ว ก็ต้องวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๖ ว่า กำหนดเวลาในเรื่องนี้สันนิษฐานได้ว่าคู่สัญญาได้ตกลงเช่ากันใหม่เป็นเวลาต่อไปอีก ๑๒ เดือนเห็นว่า แม้จะฟังว่าโจทก์ได้รับชำระค่าเช่าไว้ล่วงหน้า ๑๒ เดือน จึงอาจสันนิษฐานได้ว่าคู่สัญญาตกลงเช่าต่อไปอีก ๑๒ เดือนก็ตาม แต่การเช่าคดีนี้เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเวลากว่า ๓ ปี โดยทำเป็นหนังสือ แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง ๓ ปี ต่อจากนั้นเป็นการเช่าที่ไม่มีกำหนดระยะเวลา โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกการเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๖๖ เพียงแต่โจทก์รับเงินค่าเช่าล่วงหน้าพ้นกำหนด ๓ ปีแล้วไว้จากจำเลย ก็หาอาจยกเป็นข้อต่อสู้บังคับให้โจทก์ต้องให้จำเลยเช่าต่อไปอีก ๑๒ เดือนไม่ พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1299/2517 นายก๊กเพ้ง แซ่โต๋ว โจทก์ นายบุ้นฮุย แซ่โค้ว จำเลย