คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2094/2519

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและอาคารที่ให้จำเลยอาศัยจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์โอนสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารให้จำเลยแล้ว โดยโจทก์เรียกเงินสองหมื่นบาทเป็นค่าตอบแทนในการโอนสิทธิการเช่า จึงเกิดประเด็นข้อพิพาทขึ้นว่า โจทก์โอนสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารให้จำเลยโดยได้เรียกเงินค่าโอนกัน 20,000 บาทจริงหรือไม่ ซึ่งตรงกับที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นไว้ว่า จำเลยเข้าอยู่ในห้องพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนหรือไม่นั่นเอง หากข้อเท็จจริงฟังได้ตามที่จำเลยต่อสู้ก็ต้องถือว่ามีสัญญาต่างตอบแทนกันจริง มิใช่โจทก์ให้จำเลยเข้าอยู่อาศัยตามฟ้อง และเมื่อสัญญามีผลผูกพันโจทก์และจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาก็จะทำให้โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยด้วย จึงชอบที่ศาลชั้นต้นจะฟังข้อเท็จจริงให้สิ้นกระแสความ

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้เช่าซื้อที่ดินเนื้อที่ 27 ตารางวา พร้อมด้วยอาคารตึกแถวปลูกอยู่บนที่ดินแปลงนี้ เลขที่ 748 ในราคา 89,100 บาท จากการเคหะแห่งชาติและโจทก์ได้ให้จำเลยเข้าอยู่อาศัยเพื่อดูแลอาคารและที่ดินที่เช่าซื้อแทนโจทก์เรื่อยมา ต่อมาโจทก์ประสงค์จะเข้าอยู่อาศัย จึงได้บอกให้จำเลยอพยพบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินและอาคารตึกแถวของโจทก์ แต่จำเลยเพิกเฉย ซึ่งเป็นการละเมิดทำให้โจทก์เสียหาย ขอให้ศาลบังคับ จำเลยให้การและฟ้องว่า เดิมโจทก์เป็นผู้เช่าอาคารพิพาทจากการเคหะแห่งชาติ แต่มิได้เข้าอยู่อาศัย โจทก์จึงให้จำเลยเช่าอาคารพิพาท ต่อมาโจทก์เรียกเงินค่าโอนสิทธิการเช่าจากจำเลยเป็นเงิน 20,000 บาท ซึ่งขณะนั้นการเคหะแห่งชาติยังไม่อนุญาตให้มีการโอนกันได้ โจทก์จึงให้ใช้ชื่อโจทก์เป็นผู้เช่า แต่ให้จำเลยเป็นฝ่ายชำระค่าเช่าให้การเคหะแห่งชาติและชำระค่าน้ำ ค่าไฟตลอดมาจึงเป็นนิติกรรมอำพรางระหว่างโจทก์จำเลย ต่อมาโจทก์ได้ใช้สิทธิโดยไม่สุจริตขอเช่าซื้ออาคารพิพาทในนามของโจทก์เสียเองโดยไม่ให้จำเลยทราบ เพราะเกรงว่าจำเลยจะคัดค้าน ครั้นปลายปี พ.ศ. 2517 จำเลยทราบว่าการเคหะแห่งชาติยอมให้โอนสิทธิการเช่าได้ และให้ผู้อยู่อาศัยจริง ๆ เป็นผู้มีสิทธิได้เช่า จำเลยจึงขอเช่าจากการเคหะแห่งชาติโดยตรง และได้รับอนุมัติให้เช่าแล้ว จึงถือเอาคำให้การนี้เป็นฟ้องแย้ง ขอให้พิพากษายกฟ้องโจทก์ กับบังคับให้การเคหะแห่งชาติยอมให้จำเลยเป็นผู้มีสิทธิทำการเช่าซื้ออาคารพิพาท จำเลยขอให้เรียกการเคหะแห่งชาติเข้าเป็นจำเลยร่วม ศาลอนุญาตแล้วแต่ภายหลังศาลยกเลิกคำสั่งนี้เสีย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่ได้ให้จำเลยเช่าอาคารและไม่ได้โอนสิทธิการเช่าให้จำเลย ทั้งไม่เคยเรียกหรือรับเงินค่าตอบแทนการโอนสิทธิการเช่าจากจำเลย จำเลยไม่เคยชำระค่าเช่าให้การเคหะแห่งชาติและไม่ได้ชำระค่าน้ำค่าไฟด้วย โจทก์ทำสัญญาเช่าซื้ออาคารพิพาทโดยสุจริตและได้ชำระค่าเช่าซื้อตลอดมา ทั้งมีสำมะโนครัวในอาคารพิพาทด้วย โจทก์ไม่รับรองว่าการเคหะแห่งชาติได้อนุมัติให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทจริงหรือไม่ โจทก์ได้เช่าซื้อและครอบครองมาก่อนจึงมีสิทธิดีกว่าจำเลย เมื่อโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยออกจากอาคารพิพาทโดยชอบแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะอาศัยอยู่ในอาคารพิพาทได้ ขอให้ศาลยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นเห็นว่าคดีพอวินิจฉัยได้แล้ว ให้งดสืบพยานและวินิจฉัยว่าจำเลยได้เช่าหรืออาศัยอยู่ในห้องพิพาทโดยอาศัยสิทธิของโจทก์ โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในห้องพิพาทต่อไปและได้บอกกล่าวให้จำเลยทราบแล้ว โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้ พิพากษาให้ขับไล่จำเลย และให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยเสีย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ศาลชั้นต้นสืบพยานในประเด็นแห่งคดี แล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดี โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและอาคารที่ให้จำเลยอาศัย จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์โอนสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารให้จำเลยแล้ว โดยโจทก์เรียกเงิน 20,000 บาท เป็นค่าตอบแทนในการโอนสิทธิการเช่า จึงทำให้เกิดประเด็นข้อพิพาทขึ้นว่า โจทก์โอนสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารให้จำเลยโดยได้เรียกเงินค่าโอนกัน 20,000 บาทจริงหรือไม่ ซึ่งตรงกับที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นไว้ในตอนหลังว่า จำเลยเข้าอยู่ในห้องพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนหรือไม่ ซึ่งหมายความว่าจำเลยเข้าอยู่ในห้องพิพาทเพราะมีสัญญาต่างตอบแทนกันกับโจทก์นั้นเอง หากข้อเท็จจริงฟังได้ดังจำเลยต่อสู้ก็ต้องถือว่ามีสัญญาต่างตอบแทนกันจริง มิใช่โจทก์ให้จำเลยเข้าอยู่อาศัยตามฟ้อง และเมื่อสัญญานั้นมีผลผูกพันโจทก์และจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญา ก็จะทำให้โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยด้วยรูปคดีจำต้องฟังข้อเท็จจริงให้สิ้นกระแสความเสียก่อน ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้ยกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ศาลชั้นต้นสืบพยานในประเด็นดังกล่าวแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดี จึงชอบแล้ว พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2094/2519 นายยอแสง ยอขันธ์ โจทก์ นางศิริ บันไทสง จำเลย จำเลยร่วม จำเลย การเคหะแห่งชาติ จำเลย