คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1915/2520

โจทก์ฟ้องว่า ในการซื้อขายที่พิพาท ได้ตกลงกันว่าจำเลยจะต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ด้วย โดยจำเลยจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์หลังจากที่จำเลยแบ่งแยกที่พิพาทออกจากโฉนดแล้ว ดังนี้ การซื้อขายที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยมิใช่เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แต่เป็นเพียงสัญญาจะซื้อขาย การที่โจทก์และจำเลยตกลงจะซื้อจะขายที่พิพาทกันแล้วโจทก์เข้าครอบครองที่พิพาทนั้น เป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของจำเลยตามสัญญาจะซื้อขาย อันเป็นการยึดถือที่พิพาทแทนจำเลย มิใช่เป็นการ ยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของ ทั้งไม่ปรากฏว่าต่อมาโจทก์เปลี่ยนแปลงลักษณะ แห่งการยึดถือโดยบอกกล่าวไปยังจำเลยว่าไม่เจตนาจะยึดถือที่พิพาทแทนจำเลยต่อไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 ดังนั้น แม้จะฟังว่าโจทก์ครอบครองที่พิพาทติดต่อกันเป็นเวลาเกิน 10 ปี โจทก์ ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นภริยาของจำเลยที่ 1 มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ 19966 เนื้อที่ 169 ตารางวา และที่ดินโฉนดที่ 9204 เนื้อที่ 71 ตารางวา ที่ดินทั้ง 2 แปลงนี้เป็นสินบริคณห์ของจำเลยทั้งสองและอยู่ติดกัน เมื่อต้น พ.ศ. 2501 จำเลยขายที่ดิน 2 แปลงนี้ให้โจทก์และมอบให้โจทก์ครอบครอง โจทก์เข้าครอบครองโดยปลูกสร้างอาคารอยู่อาศัยและมีรั้วเป็นเขตตลอดมา ต่อมาจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ 19966 ให้โจทก์ แต่ยังไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ 9204 ให้เพราะจะต้องแบ่งแยกให้ที่ดินมีระดับเสมอกับที่ดินโฉนดที่ 19966 ทางทิศตะวันตกเสียก่อน ที่ดินที่จะแบ่งแยกมีเนื้อที่ประมาณ 41 ตารางวา โจทก์ชำระค่าที่ดินแล้ว แต่จนบัดนี้ก็ยังไม่ได้แบ่งแยก โจทก์ครอบครองที่ดินเนื้อที่ประมาณ 41 ตารางวา ซึ่งอยู่ทางทิศใต้ของที่ดินโฉนดที่ 19966 ปรากฏตามแผนที่สังเขปท้ายฟ้องโดยความสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตั้งแต่ พ.ศ. 2501 ติดต่อกันเกิน 10 ปีแล้ว โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง เมื่อ พ.ศ. 2512 จำเลยที่ 2 โดยความยินยอมของจำเลยที่ 1 มอบให้นายพิชัย รัตตกุล ฟ้องบิดาโจทก์หาว่าบุกรุกที่ดิน ปรากฏตามคดีหมายเลขดำที่ 5190/2512 ของศาลชั้นต้น อันเป็นการรบกวนสิทธิครอบครองของโจทก์ ขอให้ศาลพิพากษาว่าที่ดินโฉนดที่ 9204 เฉพาะเนื้อที่ 41 ตารางวาตามแผนที่ท้ายฟ้องเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยการครอบครอง ห้ามจำเลยและบริวารเกี่ยวข้อง ให้จำเลยส่งมอบโฉนดที่ 9204 ให้เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดพระนครรังวัดแบ่งแยกที่พิพาทเนื้อที่ 41 ตารางวาออกจากโฉนดดังกล่าว แล้วออกโฉนดสำหรับที่พิพาทลงชื่อโจทก์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์โดยให้จำเลยเสียค่าธรรมเนียม ถ้าจำเลยไม่จัดการให้ถือคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย จำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยไม่เคยขายที่ดินโฉนดที่ 19966 และโฉนดที่ 9204 ให้โจทก์ ไม่เคยมอบที่ดินให้โจทก์ครอบครองและไม่เคยรับเงินค่าที่ดินจากโจทก์ โจทก์ไม่เคยครอบครองที่ดินโฉนดที่ 9204 เนื้อที่ 41 ตารางวาตามแผนที่ท้ายฟ้อง จำเลยครอบครองที่ดินโฉนดที่ 9204 ในฐานะเป็นเจ้าของตลอดมา ฯลฯ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ เป็นว่าโจทก์ได้ครอบครองปรปักษ์ที่พิพาทซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดที่ 9204 จนได้กรรมสิทธิ์แล้ว ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้อง ให้จำเลยจัดการแบ่งแยกที่พิพาทตามแผนที่พิพาทออกจากโฉนดที่ 9204 แล้วโอนใส่ชื่อโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ถ้าจำเลยไม่จัดการให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย คำขอของโจทก์นอกจากนี้ให้ยก จำเลยทั้งสองฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จากคำบรรยายฟ้องของโจทก์ปรากฏว่าในการซื้อขายที่พิพาท ตกลงกันว่าจำเลยที่ 2 จะต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทให้โจทก์ด้วย โดยจำเลยที่ 2 จะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทให้โจทก์หลังจากที่จำเลยที่ 2 แบ่งแยกที่พิพาทออกจากโฉนดที่ 9204 แล้ว การซื้อขายที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 จึงมิใช่เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แต่เป็นเพียงสัญญาจะซื้อขาย การที่โจทก์และจำเลยที่ 2 ตกลงจะซื้อจะขายที่พิพาทกัน แล้วโจทก์เข้าครอบครองที่พิพาทนั้น เป็นการครอบครองที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิของจำเลยที่ 2 ตามสัญญาจะซื้อขายอันเป็นการยึดถือที่พิพาทแทนจำเลยที่ 2 มิใช่เป็นการยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของ ทั้งไม่ปรากฏว่าต่อมาโจทก์เปลี่ยนแปลงลักษณะแห่งการยึดถือโดยบอกกล่าวไปยังจำเลยที่ 2 ว่าไม่เจตนาจะยึดถือที่พิพาทแทนจำเลยที่ 2 ต่อไป ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 ดังนั้น แม้จะฟังว่าโจทก์ครอบครองที่พิพาทติดต่อกันเป็นเวลาเกิน 10 ปี โจทก์ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 จึงไม่จำต้องวินิจฉัยข้อเท็จจริงว่าจำเลยที่ 2 ตกลงขายที่พิพาทให้โจทก์หรือไม่ โจทก์ชำระราคาที่พิพาทให้จำเลยที่ 2 แล้วหรือไม่ และโจทก์ครอบครองที่พิพาทมาเกิน 10 ปีหรือไม่ พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1915/2520 นางสาวกานดา อริยพงศ์ โจทก์ นายพิศาล รัตตกุล กับพวก จำเลย