คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 257/2522

จำเลยตกลงให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินให้ สัญญาจะให้ค่านายหน้าแก่โจทก์สองจำนวน คือ ถ้าโจทก์ขายได้ราคาเกินกว่า 3,500,000 บาท ส่วนที่เกินนั้นเป็นของโจทก์จำนวนหนึ่ง กับบำเหน็จร้อยละ 5 ของราคา 3,500,000 บาท อีกจำนวนหนึ่งโจทก์ได้ชี้ช่องให้จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวกับผู้ซื้อแล้ว ในราคา 5,000,000 บาท เช่นนี้ถือได้ว่าได้มีการทำสัญญากันเป็นผลสำเร็จ เนื่องแต่ผลแห่งการที่โจทก์เป็นนายหน้าชี้ช่องหรือจัดการแล้ว แม้จำเลยจะตกลงเลิกสัญญากับผู้จะซื้อในภายหลัง โจทก์ย่อมมีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จนายหน้าอัตราร้อยละ 5 ของราคาที่ดิน 3,500,000 บาทจากจำเลย ส่วนเงิน 1,500,000 บาท อีกจำนวนหนึ่งเป็นข้อตกลงพิเศษอีกส่วนหนึ่งต่างหากแยกจากกันได้กับข้อตกลงให้ค่าบำเหน็จนายหน้าร้อยละ 5 ค่าบำเหน็จส่วนนี้คู่สัญญาตกลงกันว่าถ้าโจทก์ขายได้สูงกว่านั้นก็ให้โจทก์รับไป ย่อมมีความหมายว่าหากมีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอันเป็นผลจากที่โจทก์เป็นนายหน้าชี้ช่องหรือจัดการ กรณีนี้คู่กรณีตกลงเลิกสัญญากันหาได้มีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดไม่ จำเลยก็ไม่ต้องรับผิดจ่ายเงินส่วนเกินนั้นแก่โจทก์

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินของจำเลย ๒ แปลง โดยจำเลยตกลงว่าถ้าหากโจทก์เสนอขายได้ราคาสูงกว่า ๓,๕๐๐,๐๐๐ บาทเท่าใด ยอมให้ส่วนที่เกินกว่านั้นเป็นค่าตอบแทนแก่โจทก์และเงินส่วนที่เกินนี้จำเลยจ่ายให้โจทก์ทันที เมื่อได้รับชำระค่าซื้อที่ดินจากผู้ซื้อ นอกจากนั้นจำเลยยังตกลงจะให้ค่าบำเหน็จนายหน้าอัตราร้อยละ ๕ ของจำนวนเงิน ๓,๕๐๐,๐๐๐ บาท แก่โจทก์ด้วย ต่อมาโจทก์บอกขายที่ดินให้กับนายทองดีได้ในราคา ๕,๐๐๐,๐๐๐ บาท จนผู้ซื้อได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวกับจำเลยแล้ว ต่อมาจำเลยเสียดายไม่อยากเสียค่าบำเหน็จนายหน้าจึงตกลงเลิกสัญญากับผู้จะซื้อเสียและไม่จ่ายค่านายหน้าให้แก่โจทก์ตามสัญญา จึงขอให้ศาลบังคับให้จำเลยใช้เงินค่าบำเหน็จนายหน้า ๒ จำนวนดังกล่าวรวม ๑,๖๗๕,๐๐๐ บาทแก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๗ ครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเงินเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การว่าไม่ได้ตกลงให้โจทก์เป็นนายหน้าตามฟ้อง จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับนายทองดีก็เพราะโจทก์อ้างว่าเป็นตัวแทนของนายทองดีมาขอซื้อที่ดินจำเลย จำเลยได้ตกลงเลิกสัญญากับนายทองดีแล้ว ภายหลังโจทก์ใช้อุบายหลอกลวงให้มอบให้โจทก์เป็นนายหน้าอีกตามสัญญานายหน้าที่โจทก์นำมาฟ้องความจริงโจทก์มิได้ชี้ช่องให้จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินแต่อย่างใด ขอให้พิพากษายกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่า โจทก์ชี้ช่องให้จำเลยเข้าทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับนายทองดีผู้ซื้อเป็นผลสำเร็จในราคา ๕ ล้านบาท โดยตกลงจะให้ส่วนเกินจากราคา ๓,๕๐๐,๐๐๐ บาท เป็นค่าบำเหน็จนายหน้าแก่โจทก์ พิพากษาให้จำเลยใช้เงิน ๑,๕๐๐,๐๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ โจทก์อุทธรณ์ขอให้จำเลยจ่ายค่าบำเหน็จนายหน้าอีกร้อยละ ๕ ของราคาที่ดิน ๓,๕๐๐,๐๐๐ บาทด้วย จำเลยอุทธรณ์ขอให้ยกฟ้อง ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า จำเลยไม่ต้องรับผิดในเงินส่วนเกินจำนวน ๑,๕๐๐,๐๐๐ บาทต่อโจทก์ คงรับผิดเฉพาะแต่ค่าบำเหน็จนายหน้าในอัตราร้อยละ ๕ ของราคาที่ดิน ๓,๕๐๐,๐๐๐ บาท เป็นเงิน ๑๗๕,๐๐๐ บาท ให้จำเลยจ่ายเงินจำนวนนี้พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ ๗ ครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ โจทก์ฎีกาขอให้จำเลยจ่ายเงินส่วนเกินของราคาที่ดินที่ขายอีกเป็นเงิน ๑,๕๐๐,๐๐๐ บาท จำเลยฎีกาขอให้ยกฟ้อง ศาลฎีกาตรวจสำนวนและประชุมปรึกษาแล้วได้ความว่า โจทก์เป็นนายหน้าชี้ช่องให้จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับนายทองดีผู้ซื้อในราคา ๕ ล้านบาทปรากฏตามเอกสารหมาย จ. ๑ เช่นนี้ถือได้ว่าได้มีการทำสัญญากันเป็นผลสำเร็จ เนื่องแต่ผลแห่งการที่โจทก์เป็นนายหน้าชี้ช่องหรือจัดการตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๘๔๕ แล้ว โจทก์ย่อมมีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จนายหน้าในอัตราร้อยละ ๕ ของราคาที่ดิน ๓ ล้าน ๕ แสนบาทจากจำเลยตามสัญญา ที่จำเลยตกลงเลิกสัญญาจะซื้อขายกับนายทองดีผู้ซื้อในภายหลังนั้น หาทำให้จำเลยหลุดพ้นความรับผิดใช้ค่าบำเหน็จนายหน้าดังกล่าวแก่โจทก์ไม่ ที่จำเลยฎีกาว่าประเพณีนายหน้าซื้อขายที่ดินถือกันว่านายหน้าต้องปฏิบัติภารกิจสำเร็จลุล่วงจนได้มีการจดทะเบียนโอนขายกันสำเร็จ จึงจะมีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จนายหน้านั้น เห็นว่าทางพิจารณาจำเลยมิได้สืบให้เห็นว่ามีประเพณีเช่นนั้นจริง ฎีกาจำเลยข้อนี้จึงตกไป ที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยจะต้องรับผิดในเงินส่วนเกินของราคาที่ดิน ๓ ล้าน ๕ แสนบาท เป็นจำนวน ๑ ล้าน ๕ แสนบาทนั้น ตามฟ้องและทางนำสืบของโจทก์ เห็นได้ว่าข้อตกลงให้เงินส่วนเกินเป็นค่าตอบแทนในการเป็นนายหน้าเสนอขายที่ดินนั้นเป็นข้อตกลงพิเศษอีกส่วนหนึ่งต่างหากแยกจากกันได้กับข้อตกลงให้ค่าบำเหน็จนายหน้าร้อยละ ๕ โจทก์เบิกความในข้อนี้ว่าจำเลยบอกขายที่ดินของจำเลยในราคา ๓ ล้าน ๕ แสนบาท ถ้าโจทก์ขายได้สูงกว่านั้นก็ให้โจทก์รับไปย่อมมีความหมายว่า หากมีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอันเป็นผลจากที่โจทก์เป็นนายหน้าชี้ช่องหรือจัดการได้ราคาที่ดินเกิน ๓ ล้าน ๕ แสนบาทเท่าใด ส่วนที่เกินนั้นให้เป็นของโจทก์ กรณีนี้คู่กรณีตกลงเลิกสัญญาจะซื้อขายกันหาได้มีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดไม่ จำเลยก็ไม่ต้องรับผิดจ่ายเงินส่วนเกินนั้นแก่โจทก์ ข้อตกลงให้เงินส่วนเกินดังกล่าว มิได้มีเงื่อนไขดังที่ระบุไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๔๔ จึงไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยว่ากรณีของจำเลยตกอยู่ในบังคับของมาตรา ๑๔๘ วรรค ๑ หรือไม่ ดังข้อฎีกาของโจทก์ พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 257/2522 นายฮวบลัก แซ่เอี้ย หรือเยียว (ยัง) ฮวท ลัท โจทก์ นายมนูญ วณิชชากร ล.