คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3819/2545

ในขณะที่มีการจดทะเบียนโอนที่ดินระหว่างโจทก์กับผู้ขายที่ดิน ที่ดินยังอยู่ระหว่างการเช่า โดยผู้ขายที่ดินได้จดทะเบียนการเช่าที่ดินให้ ธ. กับพวก มีกำหนดเวลา 20 ปี และมีข้อตกลงให้สิ่งปลูกสร้างตกเป็นของเจ้าของที่ดินเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า ดังนั้น เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าตามที่ได้จดทะเบียนไว้ สิ่งปลูกสร้างในที่ดินจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ผู้รับโอน ธ. กับพวกย่อมหมดสิทธิตามสัญญาเช่าตึกแถวและไม่มีสิทธินำห้องในอาคารตึกแถวให้บุคคลใดเช่าช่วงได้ จำเลยจึงเป็นผู้เช่าช่วงย่อมไม่มีสิทธิดีกว่าผู้เช่าเดิม ไม่อาจยกการเช่าระหว่างจำเลยกับ ธ. และพวกขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องพิพาท การที่จำเลยยังคงอยู่ในห้องพิพาทต่อมา จึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยโดยไม่จำต้องบอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกจากห้องพิพาท การที่โจทก์ไม่แก้อุทธรณ์มีผลเพียงโจทก์ไม่มีประเด็นที่จะฎีกาในชั้นฎีกาเท่านั้น

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๒๑๘๐ พร้อมอาคารแฟลตเลขที่ ๙๖ ขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากห้องเลขที่ ๙๖/๒๑ และ ๙๖/๖๐ ในอาคารเลขที่ ๙๖ ให้จำเลยชำระเงิน ค่าเสียหายจำนวน ๘๘๐,๐๐๐ บาท และค่าเสียหายเดือนละ ๑๐,๐๐๐ บาท ต่อห้อง นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปและส่งมอบห้องเลขที่ ๙๖/๒๑ และ ๙๖/๖๐ ให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์และไม่มีสิทธิใด ๆ ในอาคารแฟลตเลขที่ ๙๖ ตามฟ้อง เพราะโจทก์ซื้อเฉพาะที่ดินตามฟ้อง ส่วนอาคารแฟลตเลขที่ ๙๖ เป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลอื่น จำเลยทำสัญญาเช่าห้องพิพาทเลขที่ ๙๖/๒๑ และ ๙๖/๖๐ จากเจ้าของอาคารแฟลตดังกล่าว โดยเจ้าของตกลงให้จำเลยเช่าตลอดไป จนกว่าจะมี การรื้อถอน เหตุที่ทำสัญญากันไว้ ๑ ปี เพราะเจ้าของอาคารแฟลตไม่ต้องการเสียภาษีจากการจดทะเบียน หนังสือส่งมอบอาคารแฟลตเลขที่ ๙๖ ท้ายฟ้อง ไม่ชอบด้วยกฎหมายเนื่องจากเจ้าของอาคารแฟลตดังกล่าวไม่ได้ มอบอำนาจให้แก่ผู้ใดมีหนังสือส่งมอบอาคารแฟลตให้แก่โจทก์ โจทก์ไม่เคยบอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกจากห้องพิพาท การที่จำเลยครอบครองห้องพิพาทไม่ทำให้โจทก์เสียหายเพราะโจทก์ไม่มีสิทธิใด ๆ ในห้องพิพาท ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากห้องเลขที่ ๙๖/๒๑ และ ๙๖/๖๐ อาคารเลขที่ ๙๖ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ ๓,๐๐๐ บาท ต่อห้อง ตั้งแต่วันที่ ๒ มกราคม ๒๕๓๗ ไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกจากห้องของโจทก์กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมโดยกำหนดค่าทนายความ ๕,๐๐๐ บาท แทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ไม่แก้อุทธรณ์ จึงไม่กำหนดค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ให้ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยแล้ว มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยประการแรกและประการที่สองว่า โจทก์มีอำนาจฟ้อง ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากห้องพิพาทหรือไม่ และโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกจากห้องพิพาทชอบหรือไม่ ซึ่งศาลฎีกาเห็นควรวินิจฉัยปัญหาทั้งสองประการไปพร้อมกัน เห็นว่า พยานหลักฐานโจทก์ที่นำสืบมามี น้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานจำเลย รับฟังได้ว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ ๒๑๘๐ โดยได้จดทะเบียนการโอนที่ดินพร้อมตึกแถวเมื่อวันที่ ๒๑ พฤษภาคม ๒๕๓๔ ซึ่งในขณะที่จดทะเบียนโอนที่ดิน ที่ดินยังอยู่ระหว่างการเช่า โดยผู้ขายที่ดินให้โจทก์ได้จดทะเบียนการเช่าที่ดินให้นายธารา นายเกียรติและนายทิพย์ มีกำหนดเวลา ๒๐ ปี และมีข้อตกลงให้สิ่งปลูกสร้างตกเป็นของเจ้าของที่ดินเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า ดังนั้น เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าตามที่จดทะเบียนไว้ สิ่งปลูกสร้างในที่ดินจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ผู้รับโอนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๙ ประกอบมาตรา ๑๔๔ และ ๑๙๑ นอกจากนี้ได้ความจากโจทก์ว่าผู้เช่าที่ดินคือนายธารา นายเกียรติและนายทิพย์ได้แสดงเจตนายืนยันว่าสิ่งปลูกสร้างเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขายที่ดินคือกองมรดกของหลวงโทณะวณิกพันธ์เจ้าของที่ดินเดิม มิใช่กรรมสิทธิ์ของผู้เช่าที่ดิน ส่วนข้อความที่ปรากฏในสัญญาเช่าที่ดินตามเอกสารหมาย จ.๗ ที่ระบุว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าให้ผู้เช่ารื้อถอนสิ่งก่อสร้างในที่ดินก็ดี ข้อความในหนังสือเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามเอกสารหมาย ล.๑ ที่ว่า ซื้อเฉพาะที่ดินไม่รวมสิ่งปลูกสร้างก็ดี ได้ความจากโจทก์ว่า เป็นเพียงเอกสารสำหรับใช้เพื่อเลี่ยงการเสียภาษีเท่านั้น ที่ศาลล่างทั้งสองรับฟังต้องกันว่า อาคารตึกแถว (แฟลต) ที่ปลูกสร้างในที่ดินโฉนดเลขที่ ๒๑๘๐ ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาเช่าที่ดินที่นายธารา นายเกียรติและนายทิพย์ทำกับกองมรดกหลวงโทณะวณิกพันธ์เมื่อวันที่ ๓๑ ธันวาคม ๒๕๓๖ หลักจากนั้นนายธารา นายเกียรติและนายทิพย์ย่อมหมดสิทธิตามสัญญาเช่าตึกแถว (แฟลต) และไม่มีสิทธินำห้องในอาคารตึกแถว (แฟลต) ให้บุคคลใดเช่าช่วงได้ จำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าช่วงย่อมไม่มีสิทธิดีกว่าผู้เช่าเดิม ไม่อาจยกการเช่าระหว่างจำเลยกับนายธารา นายเกียรติและนายทิพย์ขึ้นเป็น ข้อต่อสู้กับโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องพิพาท การที่จำเลยยังคงอยู่ในห้องพิพาทต่อมาจึงเป็นการละเมิด ต่อโจทก์ โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย และไม่จำต้องบอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกจากห้องพิพาท ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยประการสุดท้ายคือ การที่โจทก์ไม่แก้อุทธรณ์มีผลต่อคดีในชั้นอุทธรณ์เพียงใด เห็นว่า การที่โจทก์ไม่แก้อุทธรณ์มีผลเพียงโจทก์ไม่มีประเด็นที่จะฎีกาในชั้นฎีกาเท่านั้น ศาลอุทธรณ์คงพิจารณาประเด็นในชั้นอุทธรณ์ตามอุทธรณ์ของจำเลยและพิพากษาไปตามนั้น ฎีกาจำเลยทุกประการฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความ ๔,๐๐๐ บาท แทนโจทก์ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3819/2545 นางสาวเมรี่ รัตนราชชาติกุล โจทก์ นายวรวิทย์ วิมลทรัพย์ จำเลย