คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 70/2522

การเช่าที่ดินเพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัยโดยตกลงเช่ากันตลอดชีวิตผู้เช่านั้นต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ที่บัญญัติว่าผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่าย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านั้น มาตรานี้ใช้บังคับเฉพาะการเช่าที่มีหลักฐานเป็นหนังสือหรือทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนตามมาตรา 538 เท่านั้น เมื่อปรากฏว่าจำเลยเช่าจากเจ้าของเดิมโดยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ ข้อตกลงที่เจ้าของเดิมให้จำเลยเช่าตลอดชีวิตจึงไม่ผูกพันโจทก์ผู้ซื้อที่พิพาทจากเจ้าของเดิม จำเลยจึงไม่อาจยกหรืออ้างสิทธิตามมาตรา 569 มาต่อสู้โจทก์ได้

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดที่ ๔๘๐๗ โดยซื้อมาและรับโอนมาจากผู้มีชื่อ จำเลยเป็นผู้เช่าที่ดินส่วนหนึ่งของโฉนดปลูกเรือนอยู่มาแต่เดิม เมื่อโจทก์ซื้อที่ดินแล้วไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าอยู่ ได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าและให้ออกไป จำเลยเพิกเฉยขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่พิพาท จำเลยให้การว่า จำเลยเช่าที่ดินพิพาทจากเจ้าของเดิมเพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัยตกลงเช่ากันตลอดชีวิตจำเลย โจทก์มิใช่เจ้าของหรือตัวแทนเจ้าของที่ดิน โจทก์เป็นเพียงผู้จะซื้อที่ดินจากเจ้าของเท่านั้น โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกการเช่าและไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยแม้ภายหลังโจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์จากเจ้าของ โจทก์ย่อมรับโอนมาทั้งสิทธิและหน้าที่ คือต้องให้จำเลยเช่าอยู่ตลอดชีวิตขอให้ยกฟ้อง วันชี้สองสถาน จำเลยแถลงรับว่าได้เช่าที่ดินตามฟ้องจากเจ้าของที่ดินเดิมเพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัยโดยไม่มีหนังสือสัญญาเช่า และได้รับหนังสือบอกเลิกการเช่าจากโจทก์แล้ว โจทก์ได้ซื้อที่ดินโฉนดที่ ๔๘๐๗ จากเจ้าของที่ดินเดิมจริง ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นแล้วงดสืบพยานโจทก์จำเลย จำเลยยื่นคำแถลงคัดค้านคำสั่งศาลที่งดสืบพยาน ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดที่ ๔๘๐๗ และรับโอนมาจากเจ้าของเดิมแล้ว จำเลยเช่าที่ดินส่วนหนึ่งของโฉนดจากเจ้าของเดิมโดยไม่มีหนังสือสัญญาเช่า โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไป ย่อมมีสิทธิบอกเลิกการเช่าและมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ พิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่พิพาทกับให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างบนที่พิพาทออกไปด้วย จำเลยอุทธรณ์ ศาลชั้นต้นสั่งรับเฉพาะปัญหาข้อกฎหมาย ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติตามคำแถลงรับของจำเลยแล้วว่า จำเลยเช่าที่พิพาทจากเจ้าของที่ดินเดิมเพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัยโดยไม่มีหนังสือสัญญาเช่า ดังนี้ แม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ตามที่จำเลยฎีกาว่าเจ้าของที่ดินเดิมตกลงให้จำเลยเช่าที่พิพาทตลอดชีวิตของจำเลยจริง จำเลยก็ไม่อาจยกข้อตกลงดังกล่าวขึ้นเป็นข้อต่อสู้ได้ เพราะการเช่าที่พิพาทไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือโดยเฉพาะการเช่าตลอดอายุของผู้เช่านั้นจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา ๕๓๘ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมาตรา ๕๓๘ นี้ใช้บังคับในการเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่คำนึงว่าจำเลยมีข้อพิพาทในทรัพย์สินที่เช่ากับเจ้าของที่ดินเดิมหรือโจทก์เจ้าของที่ดินใหม่ และข้อที่จำเลยอ้างว่าโจทก์ซื้อที่พิพาทจากเจ้าของที่ดินเดิมต้องรับโอนทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของเดิม คือต้องให้จำเลยเช่าตลอดชีวิตนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๙ ที่บัญญัติว่าผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่ายอมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านั้น มาตรานี้ใช้บังคับเฉพาะการเช่าที่มีหลักฐานเป็นหนังสือหรือทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนตามมาตรา ๕๓๘ เท่านั้น แต่คดีนี้จำเลยเช่าจากเจ้าของเดิมโดยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ ข้อตกลงที่เจ้าของเดิมให้จำเลยเช่าตลอดชีวิตจึงไม่ผูกพันโจทก์ จำเลยไม่อาจยก หรืออ้างสิทธิตามมาตรา ๕๖๙ มาต่อสู้ได้เช่นกัน เมื่อฟังว่าโจทก์ได้ซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทจากเจ้าของเดิมแล้วและไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไป โจทก์จึงมีสิทธิบอกกล่าวเลิกการเช่ากับจำเลย เมื่อจำเลยไม่ยอมออกจากที่พิพาท โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ ส่วนข้อที่จำเลยคัดค้านเรื่องศาลสั่งงดสืบพยานนั้น เมื่อข้อเท็จจริงตามทึ่คู่ความแถลงรับพอวินิจฉัยคดีได้แล้ว ศาลมีอำนาจสั่งงดสืบพยานได้ คดีจึงไม่จำเป็นต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นสืบพยานอีก ศาลล่างทั้งสองพิพากษาชอบแล้ว พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 70/2522 นายทรงชัย เจนตวนิชย์ โจทก์ นายคำ ดาวเรือง ล.