คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1430-1432/2510

จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินจากเจ้าของที่ดินเพื่อปลูกสร้างตึกแถวให้เช่า โดยเมื่อจำเลยสร้างตึกเสร็จ ตึกตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของทีดิน แต่เจ้าของที่ดินยอมให้จำเลยมีสิทธิครอบครองและให้เช่าช่วงต่อไปได้ การที่โจทก์เช่าตึกรายนี้จากจำเลยจึงเป็นการเช่าช่วงโดยชอบ แต่เมื่อต่อมาเจ้าของที่ดินบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย และใช้สิทธิครอบครองตึกเพราะจำเลยผิดสัญญา จำเลยก็หมดสิทธิที่จะครอบครองและให้โจทก์เช่าช่วงได้ต่อไป ถือได้ว่าจำเลยประพฤติผิดสัญญาเช่าที่ทำไว้กับโจทก์ เพราะจำเลยไม่สามารถให้โจทก์ได้ใช้ประโยชน์ในตึกที่เช่าได้ตามสัญญา และกรณีเช่นนี้ไม่ใช่เรื่องที่จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทให้เจ้าของที่ดินหลังจากที่จำเลยให้โจทก์เช่า จึงไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 เจ้าของที่ดินไม่ต้องรับเอาผลของสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยแต่ประการใด ฟ้องเรียกเงินค่าเช่าที่ชำระให้ผู้เช่าไปล่วงหน้าคืน มีอายุความ 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 164

คดี ๓ สำนวนนี้ศาลรวมพิจารณาพิพากษา โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสามเป็นหุ้นส่วนสามัญไม่ได้จดทะเบียน ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินจากกรมศิลปากรมีกำหนดเวลา ๑๕ ปี เพื่อปลูกสร้างตึกแถว เมื่อปลูกสร้างเสร็จ กรรมสิทธิ์ตกเป็นของกรมศิลปากร แต่ให้จำเลยมีสิทธิครอบครองเก็บค่าเช่าได้ตลอดอายุการเช่า จำเลยได้สร้างตึกแถวลงในที่เช่า และโจทก์ทั้งสามได้ทำสัญญาเช่าจากจำเลยโดยได้เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้จำเลย และจำเลยได้เรียกค่าเช่าล่วงหน้ารวดเดียว ๑๕ ปีจากโจทก์ ต่อมาจำเลยผิดสัญญาเช่ากับกรมศิลปากร กรมศิลปากรจึงบอกเลิกสัญญากับจำเลย แล้วประกาศให้ผู้เช่าตึกแถวไปทำสัญญาเช่าใหม่ โจทก์จำต้องไปทำสัญญาและเสียค่าเช่ากับกรมศิลปากร ถือว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าต่อโจทก์ เป็นเหตุให้โจทก์ได้ใช้ประโยชน์ในตึกพิพาทไม่ได้ ขอให้จำเลยชอใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ตามส่วนของจำนวนค่าเช่าล่วงหน้าที่จำเลยเรียกเก็บไปโดยคิดจากวันที่จำเลยถูกกรมศิลปากรบอกเลิกสัญญา จำเลยที่ ๑ ให้การว่า ได้มอบตึกให้โจทก์ครอบครองใช้ประโยชน์ตามสัญญาแล้วจำเลยมิได้ผิดสัญญากับกรมศิลปากร กรมศิลปากรไม่มีสิทธินำตึกไปให้โจทก์เช่า โจทก์ไม่จำเป็นต้องทำสัญญาเช่าซ้ำอีก โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องจำเลย จำเลยที่ ๒ ให้การว่า กรมศิลปากรไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา ไม่มีสิทธิเก็บค่าเช่าจากโจทก์ซ้ำ จำเลยไม่ได้ผิดสัญญากับโจทก์ ฯลฯ และตัดฟ้องว่าฟ้องโจทก์ขาดอายุความ จำเลยที่ ๓ ให้การว่า จำเลยที่ ๑ ผิดสัญญากับกรมศิลปากรผู้เดียว จำเลยที่ ๓ ไม่ต้องรับผิด และว่าคดีโจทก์ขาดอายุความ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้เงินแก่โจทก์ตามฟ้อง จำเลยทั้งสามอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยทั้งสามฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า ตามสัญญาเช่าที่ดินระหว่างกรมศิลปากรกับจำเลยมีความว่า เมื่อจำเลยสร้างตึกเสร็จ ตึกตกเป็นกรรมสิทธิ์ของกรมศิลปากร แต่กรมศิลปากรยอมให้จำเลยมีสิทธิครอบครองและให้เช่าช่วงต่อไปได้ ดังนี้ การที่จำเลยครอบครองตึกพิพาทและให้โจทก์เช่าได้นั้น ก็โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับกรมศิลปากร การที่โจทก์เช่าตึกรายนี้จากจำเลยจึงเป็นการเช่าช่วงโดยชอบเท่าที่จำเลยมีสิทธิในตึกที่เช่าแต่เมื่อปรากฏในเวลาต่อมาว่ากรมศิลปากรได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยและใช้สิทธิครอบครองตึก เพราะเหตุจำเลยผิดสัญญา จำเลยก็หมดสิทธิที่จะครอบครองและให้โจทก์เช่าช่วงได้ต่อไป จึงถือได้ว่าจำเลยได้ประพฤติผิดสัญญาเช่าที่ทำไว้กับโจทก์ โดยจำเลยไม่สามารถให้โจทก์ได้ใช้ประโยชน์ในตึกที่เช่าจนครบกำหนด ๑๕ ปีตามสัญญาแล้ว ที่โจทก์อยู่ในตึกที่เช่าต่อมา มิได้อยู่โดยอาศัยสัญญาเช่ากับจำเลย โจทก์จึงชอบที่จะเรียกเงินค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าให้จำเลยไปแล้วคืนได้ ส่วนข้อที่จำเลยโต้แย้งว่าจำเลยไม่ได้ผิดสัญญากับโจทก์ เพราะเมื่อกรมศิลปากรเอาการครอบครองคืนจากจำเลย สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยย่อมโอนติดตามไปยังกรมศิลปากรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๙ ด้วย กรมศิลปากรมีหน้าที่ต้องให้โจทก์เช่าต่อไปตามสัญญาเช่าดังกล่าว ไม่มีสิทธิเรียกร้องให้โจทก์ไปทำสัญญาเช่าซ้ำอีกนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อตามสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับกรมศิลปากรให้ตึกพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของกรมศิลปากรทันทีที่จำเลยสร้างเสร็จ กรณีก็ไม่ต้องด้วยมาตรา ๕๖๙ เพราะไม่ใช่เรื่องที่จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทให้กรมศิลปากรหลังจากที่จำเลยให้โจทก์เช่าไปแล้วกรมศิลปากรจึงไม่ต้องรับเอาผลของสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยแต่ประการใด กรมศิลปากรมีสิทธิเรียกร้องให้โจทก์ไปทำสัญญาเช่าตึกใหม่ได้ และที่จำเลยฎีกาว่าคดีโจทก์ขาดอายุความเพราะมิได้ฟ้องภายใน ๓ เดือน นับแต่วันที่โจทก์ถูกรอนสิทธินั้นศาลฎีกาเห็นว่า ฟ้องของโจทก์เป็นเรื่องเรียกเงินค่าเช่าที่ชำระให้จำเลยไปล่วงหน้าคืนซึ่งมีอายุความ ๑๐ ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๖๔ มิใช่เป็นเรื่องรอนสิทธิแต่อย่างใด จึงนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๘๑ มาปรับแก่คดีนี้ไม่ได้ พิพากษายืน. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1430 - 1432/2510 นายย่งงี้ แซ่โง้ว โจทก์ นายประพันธ์ นิลจันทร์ กับพวก จำเลย นางเซ็ง สังวรประทานสกุล โจทก์ นายประพันธ์ นิลจันทร์ กับพวก จำเลย นายยก โอประเสริฐ โจทก์ นายประพันธ์ นิลจันทร์ กับพวก จำเลย