คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1349/2506

กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากตกไปยังผู้ซื้อฝากตั้งแต่เวลาทำสัญญาขายฝาก ไม่ใช่เมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่คืน จำเลยทำสัญญาเช่าห้องแถวกับเจ้าของเดิมก่อนโจทก์รับซื้อฝากห้องแถวจากเจ้าของเดิม โจทก์ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ไปย่อมรับโอนทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของเดิมผู้โอนด้วย สัญญาเช่าของจำเลยนั้นจึงผูกพันโจทก์

คดีนี้ โจทก์ฟ้องมีใจความว่า โจทก์เป็นเจ้าของห้องแถวหมายเลขที่ ๙๓๖/๓ ถนนจุฬาลงกรณ์ ซอย ๕ โดยรับซื้อฝากจากนายยุ่ยฮั้ว แต้กุล โจทก์จะเข้าครอบครอง ปรากฎว่าจำเลยอยู่ในห้องของโจทก์โดยอ้างว่า เช่าจากนายยุ่ยฮั้ว แต่ตามสัญญาเช่าปรากฎว่า จำเลยทำกับนายยุ่ยฮั้วแมื่อนายยุ่ยฮั้วสิ้นกรรมสิทธิ์ในห้องนี้แล้ว การเช่านี้จึงไม่ผูกพันโจทก์ ขอให้ขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหาย ๓๐๐ บาท จำเลยใหการว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าห้องพิพาทจากนายยุ่ยฮั้วมาก่อนเวลาที่โจทก์ได้รับซื้อฝาก สัญญาเช่าจึงผูกพันโจทก์ จำเลยเช่าเพื่ออยู่อาศัยย่อมได้รับความคุ้มครองและต่อสู้ในข้ออื่น ๆ ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ห้องพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่โจทก์เด็ดขาดตั้งแต่วันที่ครบกำหนด ๖ เดือน ตามสัญญาขายฝากลงวันที่ ๒๑ กรกฎาคม ๒๔๙๗ (เอกสารหมาย จ.๒) กล่าวคือ วันที่ ๒๑ กุมภาพันธ์ ๒๔๙๘ แต่สัญญาเช่าที่จำเลยทำกับนายยุ่ยฮั้วลงวันที่ ๑ เมษายน ๒๔๙๘ (เอกสารหมาย ล.๒ ) เป็นเวลาภายหลังห้องพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์แล้ว จึงไม่ผูกพันโจทก์ และไม่ได้รับความคุ้มครอง ตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯ พิพากษาให้ขับไล่จำเลยและให้ใช้ค่าเสียหาย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ฟังว่า จำเลยเข้าอยู่ในห้องแถวโดยการเช่าเพื่ออยู่อาศัยมาก่อนห้องเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาฟังว่า จำเลยได้เช่าห้องเพื่ออาศัยจากนายยุ่ยฮั้วตามสัญญาลงวันที่ ๑ มิถุนายน ๒๔๙๖ (เอกสารหมายล.๑) ต่อมาเดือนกรกฎาคม ๒๔๙๗ นายยุ่ยฮั้วขายฝากไว้กับ โจทก์ไถ่ถอนคืน ใน ๖ เดือน แต่มิได้ไถ่คืน วันที่ ๑ เมษายน ๒๔๙๗ จำเลยทำสัญญาเอกสารหมาย ล.๒ และอยู่ในห้องพิพาทตลอดมา ศาลฎีกาเห็นว่า กรรมสิทธิ์ในห้องพิพาทตกเป็นของโจทก์ตั้งแต่วันทำสัญญาและจดทะเบียนขายฝากตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๙๑ แล้ว หาใช่เมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่คืนไม่ โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องพิพาทย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของนายยุ่ยฮั้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๙ สัญญาเช่าห้องพิพาทตามเอกสารหมาย ล.๑ ที่จำเลยทำไว้กับนายยุ่ยฮั้วก่อนโจทก์รับซื้อฝากจึงมีผลผูกพันโจทก์ตามกฎหมาย แม้สัญญาเช่าตามเอกสารหมาย ล.๒ ไม่ผูกพันโจทก์ แต่โจทก์ก็ยังคงต้องผูกพันตามสัญญาเอกสารหมาย ล.๑ นั้น พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1349/2506 นายสวัสดิ์ ดิสถาพร โจทก์ นายเว้น แซ่แต้ จำเลย