คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 920/2523

เอกสารมีใจความสำคัญว่า จำเลยทั้งสองซึ่งเป็นเจ้าของที่พิพาทร่วมกันขอมอบที่ดินให้แก่นายณรงค์ (จำเลยที่ 3)ไปขายในวงเงิน 400,000 บาท ไม่รวมถึงสิ่งปลูกสร้างหากขายได้เกินกว่านี้ ส่วนที่เกินให้เป็นของผู้ขายจำเลยทั้งสองขอมอบสิทธิในการขายโดยให้เวลาภายใน 3 เดือน พ้นกำหนดนี้แล้วผู้ขายไม่มีสิทธิ ถ้ามีคนมาซื้อภายในเวลาที่กำหนดให้นี้ เป็นสิทธิของจำเลยที่ 3ผู้เดียว และข้อเท็จจริงได้ความว่า ก่อนจำเลยที่ 3 จะไปขอให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ทำหนังสือเอกสารนี้ให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้เคยติดต่อกับจำเลยที่ 3ให้ช่วยขายที่พิพาทมาก่อนแล้ว แสดงว่าจำเลยที่ 1และที่ 2 ได้มอบอำนาจให้จำเลยที่ 3 ขายที่พิพาทได้อย่างเต็มที่ ไม่มีข้อความตอนใดในเอกสารดังกล่าวที่ส่อแสดงว่าจำเลยทั้งสองตกลงให้จำเลยที่ 3 เป็นนายหน้าโดยจะให้ค่าบำเหน็จเพื่อชี้ช่องให้จำเลยทั้งสองได้เข้าทำสัญญาซื้อขายที่พิพาท เมื่อจำเลยที่ 3 ไปทำสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทให้โจทก์ภายในขอบอำนาจแห่งฐานตัวแทนจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นตัวการย่อมมีความผูกพันตามสัญญานั้น การตั้งตัวแทนให้ขายที่ดิน ไม่ใช่เป็นเรื่องมอบอำนาจให้ไปทำนิติกรรมซื้อขายที่ดินอันจะต้องใช้แบบพิมพ์ใบมอบอำนาจของกรมที่ดิน

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้มอบอำนาจให้จำเลยที่ 3 เป็นตัวแทนขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์ โดยได้ทำสัญญาจะซื้อขายวางเงินมัดจำไว้กับจำเลยที่ 3 แล้ว และตกลงกันว่าโจทก์กับจำเลยที่ 1 และที่ 2 จะไปจดทะเบียนการซื้อขายภายในกำหนด 10 วัน นับแต่วันทำสัญญา รายละเอียดปรากฏตามเอกสาร จำเลยทั้งสามผิดสัญญา ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ ฯลฯ จำเลยที่ 1 และที่ 2 ให้การว่า จำเลยทั้งสองได้ตกลงให้จำเลยที่ 3 เป็นนายหน้า ไปทำการติดต่อชี้ช่องให้ผู้มีชื่อเข้าทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับจำเลยทั้งสองเอกสารดังกล่าวเป็นสัญญานายหน้า ไม่ใช่หนังสือมอบอำนาจให้จำเลยที่ 3 ไปทำสัญญาขายที่ดินให้โจทก์จึงไม่ต้องรับผิด โจทก์ชอบที่จะเรียกร้องเอาจากจำเลยที่ 3 ขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 3 ให้การว่า ได้รับแต่งตั้งจากจำเลยที่ 1 และที่ 2 ให้เป็นตัวแทนขายที่ดินพิพาท และได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินแปลงดังกล่าวกับโจทก์ตามฟ้องจำเลยที่ 3 ไม่ต้องรับผิด ขอให้ยกฟ้องเฉพาะจำเลยที่ 3 ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า สัญญาตามเอกสารเป็นสัญญานายหน้า ไม่ใช่สัญญาตัวแทน จำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่ต้องรับผิด จำเลยที่ 3 ผู้เดียวเป็นฝ่ายผิดสัญญา ฯลฯ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ทำหนังสือมอบอำนาจให้จำเลยที่ 3 เป็นตัวแทนขายที่พิพาทให้กับโจทก์ จำเลยที่ 1 และที่ 2 ต้องรับผิดต่อโจทก์ส่วนจำเลยที่ 3 ไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ และไม่มีหน้าที่ต้องคืนเงินมัดจำให้โจทก์พิพากษากลับให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้โจทก์ต่อเมื่อโจทก์ได้ชำระเงินค่าที่ดินที่เหลือเรียบร้อย ฯลฯ ถ้าโอนไม่ได้ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันคืนเงินมัดจำกับค่าเสียหาย 50,000 บาท ให้โจทก์ ฯลฯ ให้ยกฟ้องจำเลยที่ 3 จำเลยที่ 1 และที่ 2 ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เอกสารดังกล่าวมีใจความสำคัญว่า จำเลยทั้งสองซึ่งเป็นเจ้าของที่พิพาทร่วมกัน ขอมอบที่ดินให้แก่นายณรงค์ไปขายในวงเงิน 400,000 บาทโดยให้ขายเฉพาะที่ดินไม่รวมถึงสิ่งปลูกสร้าง หากขายได้ราคาเกินกว่านี้ ส่วนที่เกินให้เป็นของผู้ขาย จำเลยทั้งสองขอมอบสิทธิในการขายให้เวลาภายใน 3 เดือนพ้นกำหนดนี้แล้วผู้ขายไม่มีสิทธิ ถ้ามีคนมาซื้อขายในเวลาที่กำหนดให้นี้ เป็นสิทธิของคุณณรงค์ผู้เดียว ได้ความว่า ก่อนจำเลยที่ 3 จะไปขอให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ทำหนังสือเอกสารหมาย จ.3 ให้นี้ จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้เคยติดต่อกับจำเลยที่ 3 ให้ช่วยขายที่พิพาทมาก่อนแล้ว หลังจากนั้นจำเลยที่ 3 ก็เงียบไป ไม่ได้ส่งข่าวคราวให้ทราบ เมื่อจำเลยที่ 3 มาขอให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ทำหนังสือตามเอกสารหมาย จ.3 ให้ ศาลฎีกาเชื่อว่าจำเลยทั้งสองจะต้องสอบถามจำเลยที่ 3 ว่า จะให้ทำหนังสือฉบับดังกล่าวให้เพราะเหตุไร และเมื่อติดต่อขายที่พิพาทให้กับโจทก์ได้แล้ว จำเลยที่ 3 จึงได้ไปหาจำเลยที่ 1 และที่ 2 ขอให้ทำหนังสือมอบอำนาจขายที่พิพาท จำเลยทั้งสองก็ตกลงทำให้ ตามเอกสารหมาย จ.3 มีข้อความชัดแจ้งว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ขอมอบที่พิพาทให้จำเลยที่ 3 ไปขายในราคา 400,000 บาท และยังมีข้อความย้ำอีกว่า ขอมอบสิทธิในการขายที่พิพาทให้จำเลยที่ 3 ภายใน 3 เดือน ระหว่างเวลานี้ถ้ามีคนมาซื้อให้เป็นสิทธิของจำเลยที่ 3 แต่ผู้เดียว แสดงว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้มอบอำนาจให้จำเลยที่ 3 ขายที่พิพาทได้อย่างเต็มที่ ไม่มีข้อความตอนใดในเอกสารดังกล่าวที่ส่อแสดงว่า จำเลยทั้งสองตกลงให้จำเลยที่ 3 เป็นนายหน้าโดยจะให้ค่าบำเหน็จเพื่อชี้ช่องให้จำเลยทั้งสองได้เข้าทำสัญญาซื้อขายที่พิพาท คดีฟังได้ว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ทำหนังสือมอบอำนาจตามเอกสารหมาย จ.3 ให้จำเลยที่ 3 เป็นตัวแทนขายที่พิพาทให้กับโจทก์ เมื่อจำเลยที่ 3 ไปทำสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทให้โจทก์ภายในขอบอำนาจของตัวแทนจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นตัวการย่อมมีความผูกพันตามสัญญานั้น กรณีแห่งคดีนี้เป็นการตั้งตัวแทนให้ขายที่ดิน ไม่ใช่เป็นเรื่องมอบอำนาจให้ไปทำนิติกรรมซื้อขายที่ดินอันจะต้องใช้แบบพิมพ์ใบมอบอำนาจของกรมที่ดิน พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 920/2523 นายสุทัศน์ อารีชาติ โจทก์ นายประเสริฐ นาวิก กับพวก จำเลย