คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1719/2524

จำเลยเช่าตึกแถวจาก จ. โดยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ ต่อมาจ. โอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวให้โจทก์ โจทก์กับจำเลยไม่มีนิติสัมพันธ์กันการบอกเลิกการเช่าตึกแถวจะชอบหรือไม่จึงไม่ใช่สาระสำคัญ โจทก์เจ้าของตึกแถวย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้โดยไม่จำต้องบอกกล่าวก่อน แม้สัญญาต่างตอบแทนระหว่าง จ. กับจำเลยมีอยู่จริง ก็มีผลผูกพันเฉพาะ จ. กับจำเลยเท่านั้น เมื่อโจทก์มิได้ยินยอมตามข้อตกลงในสัญญาต่างตอบแทนด้วยแล้วจำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะยกเอาข้อตกลงในสัญญาต่างตอบแทนขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวอันได้รับมาโดยชอบ

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของตึกแถว จำเลยเป็นผู้เช่าตึกแถวจากคุณหญิงเจือ ครบกำหนดสัญญาเช่าคุณหญิงเจือได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่ากับจำเลยแล้ว ต่อมาคุณหญิงเจือได้โอนขายกรรมสิทธิ์ตึกแถวให้โจทก์ โจทก์มีหนังสือบอกเลิกการเช่ากับจำเลยแล้ว แต่จำเลยไม่ยอมรับ จำเลยอยู่ในตึกแถวของโจทก์หลังจากโจทก์บอกเลิกการเช่าแล้วทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถว ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างพร้อมดอกเบี้ย ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ จำเลยให้การว่า เดิมจำเลยเช่าตึกแถวจากนายนุ่ม แล้วเช่าต่อจากคุณหญิงเจือ คุณหญิงเจือยอมให้จำเลยต่อเติมตึกแถวจากชั้น 3 ไปอีก 1 ชั้นเป็น 4 ชั้น ด้วยเงินของจำเลย แล้วมอบตึกแถวที่ต่อเติมให้เป็นกรรมสิทธิ์ของคุณหญิงเจือ โดยคุณหญิงเจือยอมให้จำเลยเช่าตึกแถวต่อไปอีก 10 ปี ต่อมาคุณหญิงเจือมีหนังสือบอกเลิกการเช่าตึกแถวกับจำเลย ซึ่งเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ข้อตกลงระหว่างจำเลยกับคุณหญิงเจือถือว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน โจทก์ควรทราบดี แม้โจทก์ไม่ทราบโจทก์ก็ต้องรับหน้าที่ตามสัญญาต่างตอบแทนซึ่งเจ้าของเดิมมีอยู่กับจำเลย จำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกกล่าวจากโจทก์ โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวของโจทก์ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ คำขอนอกจากนี้ให้ยก จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เดิมจำเลยเช่าตึกแถวพิพาทจากคุณหญิงเจือไม่ปรากฏว่าการเช่ามีหลักฐานเป็นหนังสือ ต่อมาคุณหญิงเจือโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาทให้โจทก์ โจทก์กับจำเลยไม่มีนิติสัมพันธ์กัน ดังนั้น การบอกเลิกการเช่าตึกแถวของโจทก์จะชอบหรือไม่จึงไม่ใช่สาระสำคัญสำหรับคดีนี้ เพราะโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของตึกแถวพิพาทย่อมฟ้องให้ศาลบังคับให้จำเลยออกไปเมื่อใดก็ได้ ไม่จำต้องบอกกล่าวก่อนฟ้องแต่ประการใด แม้คดีจะฟังได้ว่า สัญญาต่างตอบแทนระหว่างคุณหญิงเจือกับจำเลยมีอยู่จริง แต่ก็มีผลผูกพันเฉพาะคุณหญิงเจือกับจำเลยเท่านั้นเมื่อโจทก์มิได้ยินยอมตามข้อตกลงในสัญญาต่างตอบแทนด้วยแล้วจำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะนำเอาข้อตกลงในสัญญาต่างตอบแทนมายกขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาทอันได้รับโอนมาโดยชอบได้ ดังนั้น โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกแถวพิพาทได้ พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1719/2524 ห้างหุ้นส่วนจำกัด สุมน สังสิทธิ โจทก์ นายกนกศักดิ์ มหพันธ์ จำเลย