คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1123/2525

เมื่อผู้จะขายได้ทำสัญญาจะขายที่พิพาทให้แก่จำเลย และจำเลยได้เข้าครอบครองที่พิพาทตลอดมาตามสัญญาจะซื้อขาย แม้สิทธิครอบครองจะยังไม่โอนมาเป็นของจำเลยเพราะคู่สัญญาประสงค์จะให้มีการโอนทางทะเบียน แต่การที่จำเลยเข้าครอบครองที่พิพาทตามสัญญาโดยความยินยอมของผู้จะขายนั้นหาเป็นการละเมิดหรือผิดสัญญาไม่ ทั้งยังมีสิทธิยึดหน่วงอันมีผลให้ยึดหน่วงที่ดินนั้นไว้จนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ได้ด้วย ดังนี้ ความตายของผู้จะขายไม่เป็นเหตุให้ทายาทผู้รับมรดกปฏิเสธ ไม่ยอมปฏิบัติตามสัญญา (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 253/2497)

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสองเป็นบุตรนายพุ่ม ก่อนถึงแก่กรรมนายพุ่มมีที่ดินสวนยาง ๑ แปลง ที่ดินแปลงนี้ตกได้แก่โจทก์ซึ่งเป็นทายาท โจทก์ทั้งสองจะเข้าครอบครองจัดการมรดก จำเลยทั้งสามกลับเถียงกรรมสิทธิ์ว่านายพุ่มขายให้ตนแล้ว จำเลยทั้งสามได้เข้ากรีดยางในที่ดินดังกล่าวตั้งแต่นายพุ่มถึงแก่กรรมเป็นต้นมา ขอให้พิพากษาว่าที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ทั้งสองห้ามจำเลยทั้งสามและบริวารเข้าเกี่ยวข้อง ให้ขับไล่จำเลยทั้งสามและบริวารออกจากที่พิพาท ให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นรายเดือนจนกว่าจำเลยทั้งสามจะออกไปจากที่พิพาท จำเลยทั้งสามให้การว่าซื้อที่พิพาทจากนายพุ่มและได้ชำระเงินครบถ้วนแล้วได้เข้าครอบครองที่พิพาทตั้งแต่วันทำสัญญาซื้อขายเป็นต้นมาในฐานะเป็นเจ้าของ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า นายพุ่มได้ทำสัญญาจะขายที่พิพาทให้แก่จำเลยทั้งสามแต่ในระหว่างที่ยังไม่มีการโอนทางทะเบียน สิทธิครอบครองยังไม่โอนไปยังจำเลยทั้งสามพิพากษาว่าที่พิพาทเป็นของโจทก์ทั้งสอง ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่พิพาท ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้อง ให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ค่าเสียหายให้โจทก์เป็นรายปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสามจะออกจากที่พิพาท จำเลยทั้งสามอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยทั้งสามฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายว่า เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่านายพุ่มได้ทำสัญญาจะขายที่พิพาทให้แก่จำเลยทั้งสาม และจำเลยทั้งสามได้ครอบครองที่พิพาทตลอดมาตามสัญญาจะซื้อขาย แม้สิทธิครอบครองจะยังไม่โอนมาเป็นของจำเลยทั้งสามเพราะคู่สัญญาประสงค์จะให้มีการโอนทางทะเบียน แต่การที่จำเลยเข้าครอบครองที่พิพาทตามสัญญาจะซื้อขายโดยความยินยอมของผู้จะขายนั้น หาเป็นการละเมิดหรือผิดสัญญาแต่อย่างใดไม่ทั้งผู้จะซื้อได้ครอบครองที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายยังมีสิทธิยึดหน่วง อันมีผลให้ยึดหน่วงที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายไว้จนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ได้ด้วยตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ ๒๕๓/๒๔๙๗ ระหว่างนายยา ปุ่นสุวรรณ์ โจทก์ นางตุ่น นุ่นโสภา กับพวก จำเลยความตายของผู้จะขายไม่เป็นเหตุให้ทายาทผู้รับมรดกมีสิทธิปฏิเสธไม่ยอมปฏิบัติตามสัญญาโจทก์ทั้งสองไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสาม พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1123/2525 นางพรั่ง รัตนโกสม กับพวก โจทก์ นายโถ รัตนโกสม กับพวก จำเลย