คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2127/2527

โจทก์จำเลยมีคดีพิพาทกันด้วยเรื่องสิทธิการเช่าที่ดินพิพาทต่อมาโจทก์จำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน โดยโจทก์ยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทมีกำหนดระยะเวลา 10 ปีศาลพิพากษาตามยอม คดีถึงที่สุดแล้ว คำพิพากษานั้นมีผลผูกพันคู่ความตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 วรรคแรก เมื่อสัญญาประนีประนอมยอมความซึ่งมีคำพิพากษาตามยอม ระบุว่าจำเลยมีสิทธิที่จะอยู่ในที่เช่าต่อไปจนครบ 10 ปี จำเลยย่อมได้สิทธิมาโดยผลแห่งคำพิพากษานั้นโดยสมบูรณ์ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยให้มีผลบังคับคดีผิดไปจากคำพิพากษาที่ผูกพันโจทก์อยู่ ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับการเช่าที่มีผลบังคับกันได้เพียงสามปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกไปจากที่ดินมีโฉนดของโจทก์ โดยอ้างว่าจำเลยเช่ามีกำหนดระยะเวลา ๑๐ ปี แต่มิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงมีผลบังคับเพียง ๓ ปี บัดนี้ครบกำหนดระยะเวลาดังกล่าวแล้วขอให้ศาลพิพากษาขับไล่ จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินตามฟ้องจากโจทก์มีกำหนดระยะเวลา ๑๐ ปี เป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา จำเลยเคยฟ้องโจทก์ขอให้ศาลบังคับให้ไปจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยตามสัญญา ผลที่สุดโจทก์จำเลยตกลงประนีประนอมยอมความกันว่า โจทก์ยอมให้จำเลยเช่าต่อไปจนครบ ๑๐ ปี ศาลพิพากษาตามยอม โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า เมื่อวันที่ ๕ มีนาคม ๒๕๑๙ โจทก์ทำสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดินมีโฉนดตามฟ้องมีกำหนด ๑๐ ปี นับแต่วันที่ ๕ มีนาคม ๒๕๑๙ถึงวันที่ ๕ กุมภาพันธ์ ๒๕๒๙ ตามเอกสารหมาย จ.๑ ต่อมาจำเลยฟ้องโจทก์ขอให้ศาลบังคับโจทก์ไปจดทะเบียนการเช่ามีกำหนดระยะเวลา ๑๐ ปี ตามเอกสารหมาย จ.๑ โดยอ้างว่า เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โจทก์ในฐานะจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าสัญญาเอกสารหมาย จ.๑ ไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทน สัญญาดังกล่าวมีกำหนดการเช่าเกิน ๓ ปี มิได้จดทะเบียนการเช่า เป็นโมฆะ และจำเลยใช้ที่เช่าผิดวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่าเป็นการผิดข้อตกลงตามสัญญาเช่า ขอให้ยกฟ้องและขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่เช่า ผลที่สุดโจทก์จำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน โดยโจทก์จำเลยยอมถือปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาเช่าที่ดินฉบับลงวันที่ ๕ มีนาคม ๒๕๑๙(เอกสารหมาย จ.๑) ต่อไป ศาลพิพากษาตามยอม ปรากฏตามคดีของศาลชั้นต้นหมายเลขแดงที่ ๒๗๐๒/๒๕๒๐ ซึ่งสัญญาเช่าดังกล่าวมีกำหนดระยะเวลาการเช่า๑๐ ปี ครั้นยังไม่ครบกำหนดระยะเวลา ๑๐ ปี โจทก์ฟ้องคดีนี้ขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่เช่าโดยอ้างเหตุว่าสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.๑ ซึ่งมีกำหนดระยะเวลาเช่า ๑๐ ปีนั้นมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาดังกล่าวจึงมีผลบังคับเพียง ๓ ปีเท่านั้น บัดนี้พ้นกำหนดระยะเวลา ๓ ปีแล้ว และวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายว่า สัญญาประนีประนอมยอมความซึ่งศาลพิพากษาตามยอมนั้น คดีถึงที่สุดแล้ว ปรากฏตามคดีของศาลชั้นต้นหมายเลขแดงที่ ๒๗๐๒/๒๕๒๐คำพิพากษานั้นย่อมมีผลผูกพันคู่ความตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๑๔๕ วรรคแรก เมื่อสัญญาประนีประนอมยอมความซึ่งมีคำพิพากษาตามยอมระบุว่าจำเลยมีสิทธิที่จะอยู่ในที่เช่าต่อไปจนครบกำหนดเวลา ๑๐ ปี ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.๑ จึงเป็นเรื่องสิทธิของจำเลยที่ได้มาโดยผลของคำพิพากษา จำเลยย่อมได้สิทธิตามคำพิพากษานั้นโดยสมบูรณ์โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยให้มีผลบังคับคดีผิดไปจากคำพิพากษาที่ผูกพันโจทก์อยู่ที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๓๘ บัญญัติว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์ถ้ามีกำหนดว่าสามีปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปีนั้น เห็นว่า เป็นบทกฎหมายที่บังคับคู่ความที่ฟ้องร้องบังคับกันตามสัญญาเช่าที่มีกำหนดการเช่าเกินกว่าสามปีหรือตลอดอายุของผู้เช่าหรือของผู้ให้เช่า ให้มีผลบังคับกันได้เพียงสามีปี ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับกรณีที่เป็นปัญหาอยู่ในคดีนี้ พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2127/2527 นางมลิวัลย์ สุขทรรศนีย์ โจทก์ นางเรืองรัตน์ เพชรคล่อง จำเลย