คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1497/2529

ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นแห่งคดีว่า โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแล้วหรือไม่ จึงถือว่าคดีมีประเด็นดังกล่าวเพียงเท่านั้น มิได้มีประเด็นขยายความไปถึงการไม่บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าก่อนจึงเลิกสัญญาเช่าไม่ได้ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บัญญัติไว้ใน มาตรา 560 วรรคสอง และมาตรา 566 ดังที่จำเลยฎีกา เมื่อคดีได้ความว่าโจทก์ได้บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยแล้ว จำเลยและบริวารจึงต้องออกไปจากตึกพิพาท

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าตึกพิพาทจากโจทก์ กำหนดชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน โดยไม่มีกำหนดระยะเวลาการเช่า จำเลยไม่ชำระค่าเช่าหลายเดือนรวมค่าเช่าที่ค้างชำระ ๑,๒๐๐ บาท โจทก์ทวงถามแล้ว จำเลยไม่ชำระจึงบอกให้จำเลยออกจากตึกพิพาท จำเลยไม่ยอมออก ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกจากตึกพิพาท ชำระค่าเช่าที่ค้างชำระ ๑,๒๐๐ บาท และค่าเสียหายเดือนละ ๓๐๐ บาท จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ตกลงให้จำเลยลงทุนซ่อมแซมต่อเติมห้องเช่าแล้วจะให้จำเลยเช่ามีกำหนดระยะเวลา ๑๒ ปี จำเลยได้จัดการซ่อมแซมแล้ว จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่า จำเลยมีสิทธิอยู่ในตึกพิพาทอีกอย่างน้อย ๔ ปี ขอให้ยกฟ้อง และให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่า ๔ ปี ให้จำเลย โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์มิได้ตกลงให้จำเลยซ่อมแซมตึกพิพาทแล้ว จะให้เช่า ๑๒ ปี ตึกของโจทก์มิได้ชำรุดทรุดโทรมขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ และให้ยกฟ้องแย้งจำเลย โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยและบริวารออกจากอาคารพิพาท ชำระค่าเช่าที่ค้างชำระ ๑,๒๐๐ บาท และค่าเสียหายเดือนละ ๓๐๐ บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยฎีกาปัญหาข้อกฎหมาย ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาข้อกฎหมายในชั้นฎีกาว่า การเช่าตึกพิพาทให้กรณีของโจทก์และจำเลยมิได้บอกกล่าวก่อน่ให้จำเลยนำค่าเช่าที่ค้างชำระไปชำระให้โจทก์ สิทธิบอกกล่าวเลิกการเช่าของโจทก์จึงไม่เกิดขึ้น ดังที่จำเลยกล่าวอ้างหรือไม่เท่านั้น ศาลฎีกาพิเคราะห์แล้ว เห็นว่า ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นแห่งคดีไว้ในข้อ ๓ ว่า โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแล้วหรือไม่ โจทก์และจำเลยมิได้โต้แย้งคัดค้านแต่อย่างใด จึงถือว่าคดีมีประเด็นดังกล่าวเพียงเท่านั้น มิได้มีประเด็นขยายความไปถึงการไม่บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าก่อนจึงเลิกสัญญาเช่าไม่ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติไว้ใน มาตรา ๕๖๐ วรรคสอง และมาตรา ๕๖๖ ดังที่จำเลยฎีกา เมื่อคดีได้ความว่า โจทก์ได้บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยแล้วทางไปรษณีย์ แต่จำเลยไม่ยินยอมรับหนังสือบอกกล่าวนั้น โจทก์และทนายความของโจทก์ยังไปพบจำเลยที่ตึกพิพาท เพื่อส่งหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญา ไม่พบจำเลยอีกจึงได้มอบหนังสือบอกกล่าวให้คนอื่นที่อยู่ในตึกพิพาทเพื่อนำให้จำเลย ดังนี้ถือว่า โจทก์ได้บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยแล้ว จำเลยและบริวารจึงต้องออกไปจากตึกพิพาท ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1497/2529 นางทองสุข สงวนโภคัย โจทก์ นายบุญช่วย (ไม่ทราบนามสกุล) จำเลย