คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3339/2530

การตั้งตัวแทนให้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินซึ่งได้มีการวางมัดจำกันไม่จำต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือแต่อย่างใด แม้ต่อมาจะได้มีการทำสัญญาจะซื้อขายเป็นหนังสืออีกก็ตาม.

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดิน ส่วนใต้สุดของที่ดินโฉนดเลขที่ ๔๓๒๑ จำนวน ๑ ไร่ ในราคา ๓๒๐,๐๐๐ บาทให้แก่โจทก์ โจทก์วางมัดจำขณะทำสัญญา ๑๕๐,๐๐๐ บาท ราคาที่เหลือจะชำระกันในวันจดทะเบียนนิติกรรมโอนขายที่ดิน ซึ่งจะต้องไม่เกินวันที่ ๖ พฤศจิกายน ๒๕๑๘ วันที่ ๔ พฤศจิกายน ๒๕๑๘ จำเลยทำนิติกรรมจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่โจทก์ ๓ งาน ๔.๖ ตารางวาโจทก์ชำระเงินให้จำเลย ๙๓,๖๘๐ บาท รวมเงินราคาที่ดินที่โจทก์ชำระให้จำเลยแล้ว ๒๔๓,๖๘๐ บาท ที่ดินส่วนที่เหลือ ๙๕.๔ ตารางวาจำเลยจะโอนให้โจทก์เมื่อได้หลักฐานที่ดินบางส่วนที่ไม่ตรงกันนั้นเรียบร้อยแล้ว จำเลยจำนองที่ดินส่วนที่เหลืออีก ๒ ไร่เศษไว้กับผู้มีชื่อ จำเลยจึงไม่สามารถโอนที่ดินส่วนที่เหลืออีก ๙๕.๔ ตารางวาให้โจทก์ได้ขอให้บังคับจำเลยแบ่งขายที่ดินโอนปราศจากจำนองแก่โจทก์เป็นเนื้อที่ ๙๕.๔ ตารางวาจากที่ดินโฉนดเลขที่ ๔๓๒๑ โดยตัดแบ่งส่วนทางใต้สุดเท่าที่ยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยโดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และให้รับเงิน ๗๖,๓๘๐ บาทไปจากโจทก์หากจำเลยไม่ยอมแบ่งขายให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย และหากจำเลยไม่สามารถจดทะเบียนนิติกรรมแบ่งขายให้โจทก์ได้ ให้จำเลยใช้เงิน ๓๐๕,๒๘๐ บาทแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับลงวันที่ ๖ พฤศจิกายน ๒๕๑๗ ขึ้นจริง แต่มิได้ขายให้โจทก์แต่ผู้เดียว ความจริงโจทก์ซื้อที่ดินตามฟ้องในนามของโจทก์บางส่วนและแทนบุคคลอื่น ผู้มีชื่ออีกประมาณ ๑๐ ราย เฉพาะส่วนของโจทก์ โจทก์ซื้อเพียงประมาณ ๖๔.๑๓ ตารางวา คิดเป็นเงิน ๕๐,๐๐๐ บาทเศษเท่านั้น จำเลยจัดการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้โจทก์และบุคคลอื่นนั้นถูกต้องครบถ้วนทุกรายแล้ว จำเลยไม่ผิดสัญญา โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า เมื่อวันที่ ๑๐ กันยายน ๒๕๑๗ โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินส่วนใต้สุดของที่ดินโฉนดเลขที่ ๔๓๒๑ ของจำเลย จำนวน ๑ ไร่ ในราคา ๓๒๐,๐๐๐ บาท โจทก์วางเงินมัดจำ ๒,๐๐๐ บาทแก่จำเลย ต่อมาวันที่ ๖ พฤศจิกายน ๒๕๑๗ โจทก์และจำเลยทำหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.๕ ต่อมาวันที่ ๔ พฤศจิกายน ๒๕๑๘ จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินตามสัญญาดังกล่าวแก่โจทก์เพียง ๓ งาน ๔.๖ ตารางวา ที่เหลืออีก ๙๕.๔ ตารางวา จำเลยไม่ยอมจดทะเบียนโอนขายแก่โจทก์ ปัญหาจะต้องวินิจฉัยมีว่า จำเลยผิดสัญญาหรือไม่ ศาลชั้นให้เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสงขลาทำแผนที่พิพาทขึ้น โจทก์จำเลยรับรองแผนที่พิพาทว่าถูกต้องปรากฏว่าที่ดินเนื้อที่ ๓ งาน ๔.๖ ตารางวาที่จำเลยจดทะเบียนโอนขายให้แก่โจทก์ไปแล้วอยู่ทางทิศใต้สุดของแผนที่พิพาท ตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินรายพิพาทนั้น จำเลยตกลงขายที่ดินโฉนดเลขที่ ๔๓๒๑ ตามแผนที่พิพาทด้านทิศใต้สุดแก่โจทก์ ดังนั้น ที่ดินพิพาทที่โจทก์ฟ้องขอบังคับให้จำเลยโอนขายแก่โจทก์อีก ๙๕.๔ ตารางวา จึงอยู่ในแผนที่พิพาท และอยู่เหนือที่ดินที่จำเลยจดทะเบียนโอนขายแก่โจทก์ไปแล้ว ซึ่งจำเลยให้การและนำสืบว่าที่ดินพิพาทคือที่ดินแปลงหมายเลขที่ ๙๕, ๓๖๑ และ ๓๖๒ จำเลยจดทะเบียนโอนขายให้แก่นายสุทิน นายชีพ และนายสนั่น ไปแล้วคนละแปลงโดยบุคคลทั้งสามดังกล่าวเป็นตัวการมอบให้โจทก์เป็นตัวแทนทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ ๔๓๒๑ ของจำเลยการที่จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินแก่บุคคลทั้งสามดังกล่าวจึงเป็นการปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์จำเลยปัญหาจึงมีว่าการที่จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินแก่นายสุทิน นายชีพ และนานสนั่นเป็นการปฏิบัติตามสัญญาหรือไม่เห็นว่า ตามหนังสือเสนอซื้อที่ดินสหกรณ์ของโจทก์ ลงวันที่ ๑๐ กันยายน ๒๕๑๗ ตามเอกสารหมาย ล.๒ ปรากฏว่าโจทก์เป็นตัวผทนผู้เช่าซึ่งอาศัยอยู่บนที่ดินนั้นเสอนขอซื้อที่ดินจากจำเลยจำนวน ๑ ไร่ นอกจากนั้นจำเลยยังมีนายสุทิน นายชีพ และนายสนั่นมาเบิกความว่าโจทก์เป็นตัวแทนของตน ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่าโจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทแทนนายสุทินนายชีพ และนายสนั่น เมื่อการทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินมีการวางมัดจำกัน การตั้งตัวแทนให้ทำสัญญารายนี้จึงไม่จำต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือแต่อย่างใด แม้ต่อมาจะได้มีการทำสัญญาจะซื้อขายเป็นหนังสือก็ตาม เมื่อจำเลยโอนขายที่ดินพิพาทแก่ตัวการตามสัญญาแล้ว จำเลยจึงไม่ผิดสัญญาฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3339/2530 นายฉ้าย ไชยมงคล โจทก์ สหกรณ์ผู้เลี้ยงสุกรสงขลา จำกัด จำเลย