คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1707-1708/2532

โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินบางส่วนจากจำเลยโดยหนังสือสัญญาเช่าข้อหนึ่งระบุว่าหากจำเลยต้องการจะขายที่ดินซึ่ง รวมถึง ที่ดินที่โจทก์เช่าอยู่แล้ว จำเลยจะต้องขายที่ดินเฉพาะส่วนที่เช่า ให้โจทก์ในราคาเท่ากับที่เสนอขายให้บุคคลอื่น ต่อมาผู้รับมอบอำนาจจากจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ทราบว่า จะขายที่ดินของจำเลยให้แก่ผู้มีชื่อ ในราคา 4,500,000 บาท หากโจทก์สนใจขอให้ติดต่อ ด่วนเมื่อโจทก์ได้ แสดงเจตนาตอบรับจะซื้อที่ดินตาม ราคาที่จำเลยเสนอขายตาม ส่วนของที่ดินแล้ว จำเลยก็ต้อง ขายที่ดินให้แก่โจทก์ในราคาดังกล่าว จำเลยจะอ้างว่าข้อความตามสัญญาเช่ายังไม่มีผลใช้ บังคับตราบใด ที่จำเลยยังมิได้ขายที่ดินให้แก่บุคคลอื่นมิได้ เพราะมิฉะนั้นสัญญาเช่าดังกล่าวก็จะไม่มีผลในเมื่อจำเลยขายที่ดินทั้งแปลงให้บุคคลอื่นไปแล้ว จำเลยก็ย่อมไม่มีที่ดินมาขายให้โจทก์ตามสัญญาได้อีก

คดีทั้งสองสำนวนศาลมีคำสั่งให้พิจารณาและพิพากษารวมกันโดยโจทก์สำนวนแรกฟ้องขอให้จำเลยทั้งห้าร่วมกันไปทำการจดทะเบียนการซื้อขายและแบ่งแยกที่ดินเนื้อที่ ๑ ไร่ ๔๐ ตารางวา ให้แก่โจทก์ในราคา ๑๖๘,๙๔๖.๙๖ บาท หากจำเลยไม่ยินยอมไปจดทะเบียนให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย จำเลยทั้งห้าให้การว่าจำเลยไม่เคยเสนอขายที่ดินให้จำเลย โจทก์จำเลยไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน ขอให้ยกฟ้องสำหรับโจทก์สำนวนที่สองฟ้องว่าจำเลยทั้งสี่เช่าที่ดินของโจทก์และได้ปักเสาไฟฟ้าและพาดสายไฟฟ้าแรงสูงเข้าไปในที่ดินของโจทก์เป็นการละเมิดและทำให้โจทก์เสียหาย โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยแล้ว จึงขอให้จำเลยทั้งสี่รื้อถอนเสาไฟฟ้าและสายไฟฟ้าแรงสูงพร้อมสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ ออกไปจากที่ดินของโจทก์ ให้จำเลยส่งมอบที่ดินที่เช่าคืนในสภาพเรียบร้อย ห้ามจำเลยกับบริวารเข้าเกี่ยวข้องในที่ดินอีกต่อไปและให้จำเลยร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน ๑,๕๐๐,๐๐๐ บาท จำเลยทั้งสี่ให้การว่าจำเลยมีสิทธิปักเสาไฟฟ้าและพาดสายไฟฟ้าได้ตามสัญญา จำเลยไม่ได้ผิดสัญญาและมิได้กระทำละเมิด ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นสอบข้อเท็จจริงจากคู่ความทุกฝ่ายแล้วมีคำสั่งงดสืบพยานแล้วพิพากษาในสำนวนแรกว่า ให้จำเลยทั้งห้าร่วมกันไปจดทะเบียนซื้อขายแบ่งแยกโอนที่ดินเฉพาะส่วนที่โจทก์เช่าทำถนน เนื้อที่ ๑ ไร่ ๔๐ ตารางวา ให้โจทก์ในราคา ๑๖๘,๙๔๖.๙๖ บาท ถ้าจำเลยทั้งห้าไม่ไปจดทะเบียนซื้อขายที่ดินส่วนดังกล่าวให้โจทก์ ให้ถือเอาคำพิพากษาาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งห้า สำนวนที่สองพิพากษายกฟ้อง จำเลยทั้งห้าในสำนวนแรกและโจทก์ทั้งห้าในสำนวนที่สองอุทธรณ์คัดค้านคำสั่งงดสืบพยานและคำพิพากษาศาลชั้นต้น ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนสำหรับสำนวนแรก ส่วนสำนวนที่สองพิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษาใหม่ จำเลยทั้งห้าในสำนวนแรก และจำเลยทั้งสี่ในสำนวนหลังฎีกา ศาลฎีกาตรวจสำนวนประชุมปรึกษาแล้ว เพื่อสะดวกแก่การพิจารณาจึงให้เรียกคู่ความทั้งสองสำนวนเสียใหม่ โดยให้เรียกจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๔ ในสำนวนที่สองเป็นโจทก์ที่ ๑ ถึงที่ ๔ ตามลำดับ และเรียกจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๕ ในสำนวนคดีแรกเป็นจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๕ ตามลำดับ ข้อเท็จจริงรับฟังได้เป็นยุติว่า ที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ประมาณ ๑ ไร่ ๔๐ ตารางวา เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. ๓ ก.) เลขที่ ๙๙๕ ตำบลบางเป้า อำเภอกันตัง จังหวัดตรัง ซึ่งเป็นของจำเลยทั้งห้า โจทก์ที่ ๑ ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากจำเลยทั้งห้าเพื่อใช้ทำถนน โดยจดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าพนักงานที่ดินอำเภอกันตัง สัญญาเช่าข้อ ๙ มีข้อความว่า "ผู้ให้เช่าสัญญาว่า ถ้าจะทำการขาย จำหน่าย โอนที่ดินส่วนอื่น ๆ ซึ่ง ติดกับที่ดินที่เช่านี้ และปรากฎหลักฐานทางทะเบียนอยู่ในเอกสารฉบับเดียวกันกับบุคคลภายนอกแล้วผู้ให้เช่าตกลงจะขายที่ดินเฉพาะส่วนที่ผู้เช่าอยู่ตามสัญญานี้ให้กับผู้เช่าในราคาเท่ากับที่เสนอขายให้กับบุคคลอื่น" ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาที่ว่าจำเลยทั้งห้าจะต้องขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ที่ ๑ หรือไม่นั้น เห็นว่าตามหนักงสือสัญยาเช่าที่ดินข้อ ๙ มีข้อความชัดเจนว่า หากจำเลยทั้งห้าต้องการจะขายที่ดินของตนซึ่งรวมถึงที่ดินพิพาทที่โจทก์ที่ ๑ เช่าอยู่แล้ว จำเลยทั้งห้าจะต้องขายที่ดินเฉพาะส่วนที่เช่าคือที่ดินพิพาทให้โจทก์ที่ ๑ ในราคาเท่ากับที่เสนอขายให้บุคคลอื่น ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงได้ความจากหนังสือของนายวิเศาผู้รับมอบอำนาจจากจำเลยทั้งห้าแจ้งให้โจทก์ที่ ๑ ทราบว่าประสงค์จะขายที่ดินของจำเลยทั้งห้าให้แก่ผู้มีชื่อนในราคา ๔,๕๐๐,๐๐๐ บาท ตามเอกสารหมาย จ. ๕ และโจทก์ที่ ๑ ได้แสดงเจตนาตอบรับจะซื้อที่ดินพิพาทในราคาที่จำเลยทั้งห้าเสนอขายตามส่วนของที่ดินแล้ว จำเลยทั้งห้าจึงต้องขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ที่ ๑ ในราคาดังกล่าว ที่จำเลยทั้งห้าฎีกาว่า ตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดินข้อ ๔ หมายถึงในกรณีที่จำเลยต้องการขายที่ดินให้กับบุคคลอื่นอย่างจริงจังตราบใดที่จำเลยยังมิได้ขายที่ดินให้กับบุคคลอื่น สัญญาเช่าข้อ ๙ ยังไม่มีผลใช้บังคับนั้นเห็นว่า ตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวหาได้มีข้อความระบุไว้ดังฎีกาของจำเลยไม่ และถ้าหากจะต้องตีความในสัญญาดังจำเลยอ้างคือ จำเลยต้องทำการขายที่ดินให้แก่บุคคลภายนอกก่อน สิทธิของโจทก์ที่จะขอซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยจึงจะเกิดขึ้นแล้ว หนังสือสัญญาเช่าที่ดิน ข้อ ๙ ก็จะไม่มีผลเพราะหากจำเลยทั้งห้าขายที่ดินของตนทั้งแปลงให้แก่บุคคลอื่นไปแล้ว จำเลยทั้งห้าจะเอาที่ดินพิพาทมาขายให้แก่โจทก์ที่ ๑ อีกได้อย่างไร ที่จำเลยทั้งห้าฎีกาว่า หนังสือของนายวิเศาตามเอกสารหมาย จ.๕ เป็นเพียงการทาบทามหรือลองถามถึงความต้องการของโจทก์ไม่ถือเป็นคำเสนอของจำเลยนั้นเห็นว่า ข้ออ้างดังกล่าวนอกจากจะขัดกับข้อความในเอกสารหมาย จ.๕ แล้ว ตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้น ลงวันที่ ๑๗ เมษายน ๒๕๒๘ จำเลยที่ ๑ ยังแถลงยอมรับว่า ได้มอบอำนาจให้นายวิเศษบอกขายที่ดินของจำเลยทั้งห้าแปลงจริง และยังแถลงรับต่อไปว่า มีผู้สนใจจะซื้อที่ดินดังกล่าวในราคา ๔,๕๐๐,๐๐๐ บาทด้วย ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยทั้งห้าขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์ที่ ๑ จึงชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยทั้งห้าฟังไม่ขึ้น ฯลฯ พิพากษายืน. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1707 - 1708/2532 นายสิทธิชัย ภมรวิสิฐ โจทก์ นายวุฒิชัย ชัยเกษม กับพวก จำเลย นางสาวอาลัย ทวิสุวรรณ กับพวก โจทก์ นายสิทธิชัย ภมรวิสิฐ กับพวก จำเลย