คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1501/2535

สัญญาเช่าที่ดินข้อ 6 ระบุว่า "ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าเพื่อผู้เช่าเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสองเดือน และผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่าจะตกลงขายให้แก่ผู้ใดเป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อนในเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควร ฯลฯ" ตามข้อสัญญาดังกล่าวหมายถึงกรณีที่โจทก์ผู้ให้เช่าจะขายที่ดินพิพาทก่อนครบกำหนดการเช่าเท่านั้น จึงจะต้องแจ้งให้จำเลยผู้เช่าทราบ หากโจทก์ไม่ได้ขายที่ดินพิพาทก่อนครบกำหนดการเช่าก็ไม่จำต้องแจ้งให้จำเลยทราบ ดังนั้น แม้ศาลชั้นต้นเห็นว่าประเด็นข้อนี้ที่ว่าโจทก์ไม่ปฏิบัติตามสัญญาเช่าข้อ 6 ข้อเท็จจริงจากคำคู่ความเพียงพอยุติแล้ว คู่ความไม่จำต้องนำสืบก็ตาม หากข้อเท็จจริงปรากฏว่า โจทก์ได้ขายที่ดินพิพาทให้แก่ผู้อื่นไปแล้ว จำเลยก็สามารถนำสืบตามประเด็นข้อต่อไปที่ว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทหรือไม่ เพื่อแสดงให้ศาลเห็นได้ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทในขณะยื่นคำฟ้อง แต่ทางนำสืบของจำเลยไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ขายที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ใดโดยมิได้แจ้งให้จำเลยทราบ กลับปรากฏจากทางนำสืบของโจทก์ว่าโจทก์ยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทในขณะยื่นคำฟ้อง โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๓๖๖๑๖ ที่แบ่งแยกจากที่ดินโฉนดเลขที่ ๑๒๒๘๕ ของนายโอ้ว ยอดโอวาท บิดาโจทก์ จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินเฉพาะส่วนตามโฉนดเลขที่ ๑๒๒๘๕ จากบิดาโจทก์มีกำหนดเวลา ๓ ปี ที่ดินดังกล่าวปัจจุบันอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ ๓๖๖๑๖ค่าเช่าเดือนละ ๒๔๐ บาท เมื่อบิดาโจทก์ถึงแก่กรรม โจทก์รับมรดกที่ดินดังกล่าวและเก็บค่าเช่าจากจำเลยตลอดมา ครบกำหนดการเช่าโจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยและบริวารรื้อถอนบ้านและสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินที่เช่า จำเลยเพิกเฉย โจทก์ขอคิดค่าเสียหายจากจำเลยเดือนละ ๖๐๐ บาท นับแต่วันที่๑ มีนาคม ๒๕๓๑ เป็นต้นไป ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ ๓๖๖๑๖ ให้จำเลยรื้อถอนบ้านและสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินและใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์จำนวน ๔๒๕ บาท และอีกเดือนละ๖๐๐ บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดิน จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ ๓๖๖๑๖จำเลยทำสัญญาเช่ากับนายโอ้วมิใช่โจทก์ ห้องพิพาทเกือบทั้งหมดปลูกอยู่ในรัศมีถนนราชบุรี - เขางูด้านหลังเล็กน้อยอยู่ในที่ดินของนายโอ้ว เมื่อนายโอ้วถึงแก่กรรม สัญญาเช่าผูกพันโจทก์จำเลยโจทก์ไม่ปฏิบัติตามสัญญาเช่าโดยไม่แจ้งให้จำเลยทราบก่อนจะขายที่ดิน โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องลายมือชื่อในใบตอบรับไม่ใช่ของจำเลย ค่าเสียหายสูงเกินความเป็นจริง ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนบ้านออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ ๓๖๖๑๖ของโจทก์ และใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ ๔๐๐ บาท นับแต่วันที่ ๑ มีนาคม ๒๕๓๑ เป็นต้นไปจนกว่าจะออกไปจากที่ดินดังกล่าว จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายว่า สัญญาเช่าที่ดินข้อ ๖ ระบุว่า "ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าเพื่อผู้เช่าเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสองเดือน และผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่า จะตกลงขายให้แก่ผู้ใดเป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อนในเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควร ฯลฯ" ตามข้อสัญญาดังกล่าวหมายถึงกรณีที่โจทก์ผู้ให้เช่าจะขายที่ดินพิพาทก่อนครบกำหนดการเช่าเท่านั้น จึงจะต้องแจ้งให้จำเลยผู้เช่าทราบ หากโจทก์ไม่ได้ขายที่ดินพิพาทก่อนครบกำหนดการเช่าก็ไม่จำต้องแจ้งให้จำเลยทราบ ดังนั้น แม้ศาลชั้นต้นเห็นว่าประเด็นข้อนี้ที่ว่าโจทก์ไม่ปฏิบัติตามสัญญาเช่าข้อ ๖ ข้อเท็จจริงจากคำคู่ความเพียงพอยุติแล้วคู่ความไม่จำต้องนำสืบก็ตาม หากข้อเท็จจริงปรากฏว่า โจทก์ได้ขายที่ดินพิพาทให้แก่ผู้อื่นไปแล้วจำเลยก็สามารถนำสืบตามประเด็นข้อต่อไปที่ว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทหรือไม่เพื่อแสดงให้ศาลเห็นได้ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทในขณะยื่นคำฟ้อง แต่ทางนำสืบของจำเลยไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ขายที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ใดโดยมิได้แจ้งให้จำเลยทราบ กลับปรากฏจากทางนำสืบของโจทก์ว่า โจทก์ยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทในขณะยื่นคำฟ้อง โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง พิพากษายืน. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1501/2535 นายปัญญา ยอดโอวาท โจทก์ นางชลอ แซ่ลี้ จำเลย