คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1112/2542

แม้คำฟ้องของโจทก์มิได้บรรยายว่าสัญญาใดจริงสัญญาใดปลอม หากแต่โจทก์ได้บรรยายโดยชัดแจ้งว่า สัญญาตัวจริงหรือสัญญาซึ่งเจตนาให้มีผลผูกพันกันระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งห้าคือ สัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมกัน ส่วนสัญญา 3 ฉบับตามฟ้องทำขึ้นอำพรางสัญญาซื้อขายที่แท้จริงเพื่อช่วยเหลือให้จำเลยทั้งห้าเสียภาษีน้อยลง สำหรับจำนวนเงินที่ซื้อขายตามสัญญาตัวจริง และสัญญาที่ทำขึ้นไว้เพื่ออำพรางจะเป็นจำนวนเงินเท่าใดนั้น ไม่เป็นประเด็นข้ออ้างแห่งคดีของโจทก์และเป็นเพียงรายละเอียดที่สามารถนำสืบได้ในชั้นพิจารณา ทั้งจำเลยทั้งห้าก็เข้าใจและให้การต่อสู้คดีตามฟ้องของโจทก์ได้ถูกต้อง ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม แม้จำเลยทั้งห้าจะไม่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ก็ตาม ก็เป็นเพียงการดำเนินการฝ่าฝืนกฎหมายที่มีความมุ่งหมายส่วนหนึ่งที่จะติดตามควบคุมเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเท่านั้น การดำเนินการของจำเลยทั้งห้าซึ่งต้องด้วยหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินย่อมต้องอยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายที่ให้มีการจัดให้มีสาธารณูปโภค โดยมีความมุ่งหมายส่วนหนึ่งเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภค และให้ถือว่าสาธารณูปโภคดังกล่าวตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร เพราะมิฉะนั้นแล้วประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งเป็นกฎหมายควบคุมการจัดสรรที่ดินก็จะไร้ความหมายหรือขาดสภาพบังคับหากยอมให้การดำเนินการที่เป็นการจัดสรรที่ดินที่ฝ่าฝืนกฎหมายอยู่นอกเหนือการควบคุมหรือไม่ต้องปฏิบัติตามที่กฎหมายบังคับ

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ซื้อบ้านมาจากการจัดสรรที่ดินของจำเลยทั้งห้า จำเลยทั้งห้าได้โฆษณาให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคต่าง ๆ รวมทั้งสโมสรและสระว่ายน้ำ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินมีการทำสัญญารวม ๓ ฉบับ คือสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ ๓ และที่ ๔ สัญญาจ้างปลูกสร้างอาคารระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ ๑ สัญญาจ้างทำถนน น้ำ ไฟ ท่อระบายน้ำ และปรับปรุงที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ ๑ และบริษัทสหภูมิการค้าและพัฒนา จำกัด อันเป็นการอำพรางสัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านตัวจริงเพื่อช่วยจำเลยทั้งห้าชำระภาษีน้อยลง โดยไม่มีเจตนาแบ่งแยกความผูกพันตามสัญญาแต่ละฉบับดังกล่าว ต่อมาจำเลยทั้งห้าได้ร่วมกันก่อสร้างสโมสรและสระว่ายน้ำ ซึ่งโจทก์กับผู้ซื้อที่ดินและบ้านรายอื่น ๆ ก็ได้ใช้ประโยชน์ตลอดมา แต่เมื่อประมาณต้นปี ๒๕๒๙ จำเลยทั้งห้าได้ทำให้ประโยชน์แห่งการใช้สโมสรและสระว่ายน้ำเสื่อมลง โดยนำไปใช้เพื่อประโยชน์ในธุรกิจส่วนตัวและห้ามโจทก์กับพวกเข้าไปใช้ประโยชน์ในสโมสรและสระว่ายน้ำดังกล่าว ขอให้บังคับห้ามจำเลยทั้งห้ากระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้การใช้ประโยชน์ในสโมสรและสระว่ายน้ำของโจทก์ลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ให้จำเลยทั้งห้าจดทะเบียนให้ที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของสโมสรและสระว่ายน้ำตกอยู่ในบังคับภาระจำยอม หากจำเลยทั้งห้าไม่ยอมปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาแทน และให้จำเลยทั้งห้าร่วมกันบำรุงรักษาสโมสรและสระว่ายน้ำให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป จำเลยทั้งห้าให้การขอให้ยกฟ้อง ระหว่างสืบพยานโจทก์ จำเลยทั้งห้ายื่นคำร้องขออนุญาตยื่นบัญชีพยาน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้อง จำเลยทั้งห้ายื่นคำแถลงโต้แย้งคำสั่ง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งห้าจดทะเบียนให้ที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของสโมสรตกอยู่ในบังคับภาระจำยอม หากจำเลยทั้งห้าไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งห้า และให้จำเลยทั้งห้าซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินต้องบำรุงรักษาให้สโมสรคงสภาพเดิมดังที่ได้จัดทำขึ้นแต่แรก จำเลยทั้งห้าอุทธรณ์คำสั่งและคำพิพากษา ศาลอุทธรณ์พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ศาลชั้นต้นรับบัญชีพยานจำเลยทั้งห้า โดยให้จำเลยทั้งห้านำพยานเข้าสืบ แล้วพิจารณาพิพากษาใหม่ตามรูปคดี โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาพิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้ศาลชั้นต้นรวมสั่งเมื่อมีคำพิพากษาใหม่ ระหว่างศาลชั้นต้นพิจารณาใหม่ จำเลยที่ ๒ ถึงแก่กรรม ผู้จัดการมรดกของจำเลยที่ ๒ ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลชั้นต้นอนุญาต ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๔ ร่วมกันบำรุงรักษาสโมสรและสระว่ายน้ำพิพาทให้คงสภาพเดิมเช่นที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไป และห้ามมิให้จำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๔ กระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้การใช้ประโยชน์ในสโมสรและสระว่ายน้ำพิพาทลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ให้จำเลยที่ ๒ ไปจดทะเบียนให้ที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของสโมสรและสระว่ายน้ำพิพาทตกอยู่ในภาระจำยอม มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษานี้แทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ ๒ ให้ยกฟ้องจำเลยที่ ๕ โจทก์และจำเลยที่ ๑ ถึงที่ ๔ อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งห้าร่วมกันบำรุงสโมสรและสระว่ายน้ำพิพาทให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไป ห้ามมิให้จำเลยทั้งห้ากระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้การใช้ประโยชน์สโมสรและสระว่ายน้ำพิพาทของโจทก์ลดไปหรือเสื่อมความสะดวก นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์และจำเลยทั้งห้าฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า แม้คำฟ้องของโจทก์มิได้บรรยายว่าสัญญาใดจริงสัญญาใดปลอม หากแต่โจทก์ได้บรรยายโดยชัดแจ้งว่า สัญญาตัวจริงหรือสัญญาซึ่งเจตนาให้มีผลผูกพันกันระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งห้าคือ สัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมกัน ส่วนสัญญา ๓ ฉบับตามฟ้องทำขึ้นอำพรางสัญญาซื้อขายที่แท้จริงเพื่อช่วยเหลือให้จำเลยทั้งห้าเสียภาษีน้อยลง สำหรับจำนวนเงินที่ซื้อขายตามสัญญาตัวจริง และสัญญาที่ทำขึ้นไว้เพื่ออำพรางจะเป็นจำนวนเงินเท่าใดนั้น ไม่เป็นประเด็นข้ออ้างแห่งคดีของโจทก์และเป็นเพียงรายละเอียดที่สามารถนำสืบได้ในชั้นพิจารณา ทั้งจำเลยทั้งห้าก็เข้าใจและให้การต่อสู้คดีตามฟ้องของโจทก์ได้ถูกต้อง เมื่ออ่านคำฟ้องของโจทก์โดยตลอดแล้วเห็นได้ว่า โจทก์ได้บรรยายฟ้องโดยแสดงแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหา คำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่จะฟ้องเป็นหลักแห่งข้อหาแล้ว ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม แม้จำเลยทั้งห้าจะไม่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๖ ก็ตาม ก็เป็นเพียงการดำเนินการฝ่าฝืนกฎหมายที่มีความมุ่งหมายส่วนหนึ่งที่จะติดตามควบคุมเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเท่านั้น การดำเนินการของจำเลยทั้งห้าซึ่งต้องด้วยหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินย่อมต้องอยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายที่ให้มีการจัดให้มีสาธารณูปโภค โดยมีความมุ่งหมายส่วนหนึ่งเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภค และให้ถือว่าสาธารณูปโภคดังกล่าวตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร เพราะมิฉะนั้นแล้วประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ ๒๘๖ ซึ่งเป็นกฎหมายควบคุมการจัดสรรที่ดินก็จะไร้ความหมายหรือขาดสภาพบังคับหากยอมให้การดำเนินการที่เป็นการจัดสรรที่ดินที่ฝ่าฝืนกฎหมายอยู่นอกเหนือการควบคุมหรือไม่ต้องปฏิบัติตามที่กฎหมายบังคับ โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจากจำเลยทั้งห้า จึงมีสิทธิใช้สโมสรกับสระว่ายน้ำที่จำเลยทั้งห้าจัดสร้างขึ้นได้ พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1112/2542 นางเกศินี กนิษฐสุต โจทก์ นายวราวุฒ ปัจฉิมสวัสดิ์ กับพวก จำเลย