คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8534/2542

การที่จำเลยให้โจทก์เช่าที่ดินสร้างอาคารโดยมีข้อตกลงกันว่า จำเลยต้องให้โจทก์เช่าที่ดินตามกำหนดระยะเวลาหนึ่ง แล้วโจทก์จะให้อาคารพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยผู้ให้เช่านั้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้เช่าเกินกว่า 3 ปีโดยไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานก็มีผลบังคับ ไม่ใช่ต้องลดเหลือ 3 ปี หรือถือว่าเช่าโดยไม่กำหนดระยะเวลา

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เช่าที่ดินของจำเลยก่อสร้างอาคารพิพาทและยกให้จำเลย โดยมีเงื่อนไขว่าจำเลยต้องให้โจทก์เช่า ๒๐ ปี ค่าเช่าเดือนละ ๒,๐๐๐ บาท โจทก์เช่าได้เพียง ๑๐ ปี จำเลยไม่ยอมให้โจทก์เช่าต่อ ขอให้บังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทขนาด ๓ คูหา เลขที่ ๓๕/๗ ในอัตราค่าเช่าเดือนละ ๒,๐๐๐ บาท เป็นเวลา ๑๐ ปี หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา จำเลยให้การว่า เมื่อปี ๒๕๒๗ โจทก์ขอเช่าที่ดินของจำเลยโดยไม่ได้ทำสัญญาเช่าและกำหนดเวลาเช่า ต่อมาโจทก์สร้างอาคารโรงรถเลขที่ ๓๕/๗ ไม่ใช่อาคารพาณิชย์ โดยมีข้อตกลงว่าหากจำเลยไม่ให้โจทก์เช่าที่ดินต่อไปอีกให้อาคารพิพาทเป็นของจำเลยแต่ให้โจทก์มีสิทธิเช่า ๓ ปี นับแต่อาคารพิพาทได้ก่อสร้างเสร็จ เมื่อครบกำหนดในปี ๒๕๓๑ โจทก์ขอเช่าที่ดินต่ออีก ๒ ครั้ง รวมเวลา ๖ ปี ครั้นครบกำหนดการเช่าครั้งสุดท้าย โจทก์ขอเช่าที่ดินต่ออีก แต่จำเลยไม่ให้เช่าและได้ให้บุคคลภายนอกเช่า ทำให้โจทก์ไม่พอใจ หาเหตุฟ้องจำเลย ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าอาคารเลขที่ ๓๕/๗ ในอัตราค่าเช่าเดือนละ ๒,๐๐๐ บาท เป็นเวลา ๑๐ ปี หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค ๑ พิพากษายืน จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยว่า สัญญาเช่ารายพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ เห็นว่า การที่จำเลยให้โจทก์เช่าที่ดินสร้างอาคารโดยมีข้อตกลงกันว่า จำเลยต้องให้โจทก์เช่าที่ดินตามกำหนดระยะเวลาหนึ่งแล้วโจทก์จะให้อาคารพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยผู้ให้เช่านั้น ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้เช่าเกินกว่า ๓ ปีโดยไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานก็มีผลบังคับไม่ใช่ต้องลดเหลือ ๓ ปี หรือถือว่าเช่าโดยไม่กำหนดระยะเวลา ส่วนปัญหาตามฎีกาว่าเช่ากี่ปี ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าสัญญาเช่ารายพิพาทมีกำหนด ๒๐ ปี พิพากษายืน. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8534/2542 นางพัชรี ภาคอุดมหรือไตรบัญญัติกุล โจทก์ นายเนื่องพณิช สินชัยศรี จำเลย