คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3259/2543

เงื่อนไขการจะซื้อจะขายมีใจความว่า "รายการก่อสร้างและวัสดุและอุปกรณ์ที่ใช้ในการก่อสร้างห้องชุดผู้จะซื้อจะต้องเป็นไปตามรายการที่ระบุไว้ของห้องชุดในเอกสารแนบท้าย 2 แต่ผู้จะขายสงวนสิทธิที่จะใช้วัสดุและอุปกรณ์อื่นที่มีคุณภาพเท่าเทียมกันแทนได้" เป็นเงื่อนไขกำหนดให้ผู้จะขายใช้วัสดุและอุปกรณ์อื่นแทนได้เฉพาะรายการก่อสร้างและวัสดุและอุปกรณ์ที่จะใช้ในการก่อสร้างห้องชุดของผู้จะซื้อเท่านั้น ตามเอกสารแนบท้ายสัญญา 2 รายการที่ระบุไว้ในรายการฝ้าเพดานระบุว่าส่วนกลางเป็นโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ด จำเลยจึงไม่มีสิทธิก่อสร้างโดยใช้วัสดุและอุปกรณ์อื่นในทรัพย์ส่วนกลาง เมื่อปรากฏว่าเพดานคอนกรีตเสริมเหล็กที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางก็คือโครงสร้างที่เป็นพื้นของห้องชุดชั้นที่อยู่เหนือขึ้นไปเท่ากับจำเลยมิได้ทำฝ้าเพดาน จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์มีสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่จะบังคับให้จำเลยต้องปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวได้ แม้จะมีข้อสัญญากำหนดไว้ให้เลิกสัญญาได้ในกรณีใดบ้าง หากมีกรณีที่ไม่ตรงตามข้อสัญญาแต่กลับตรงตามบทบัญญัติของกฎหมายก็สามารถเลิกสัญญาได้ เมื่อจำเลยมิได้ก่อสร้างฝ้าเพดานที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางให้ถูกต้องตามข้อตกลงในสัญญาซึ่งเป็นเรื่องที่คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้ซึ่งรวมถึงการชำระหนี้ที่ไม่ถูกต้องตามสัญญาด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 ทั้งกรณีไม่ต้องด้วยมาตรา 216 ซึ่งเป็นเรื่องผลของการผิดนัดทำให้เจ้าหนี้ไม่ได้รับประโยชน์จากการชำระหนี้ เมื่อโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยก่อสร้างฝ้าเพดานอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางให้ถูกต้องภายในกำหนด 1 เดือนอันเป็นระยะเวลาพอสมควรแต่จำเลยไม่ก่อสร้างให้ถูกต้อง โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้และไม่จำต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขการจะซื้อจะขายข้อ 6.3 ที่ว่า หากโจทก์จะเลิกสัญญาต้องบอกกล่าวจำเลยล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 6 เดือนเพราะเป็นการเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมาย มิใช่การเลิกสัญญาโดยข้อสัญญาดังกล่าว

โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 11 ธันวาคม 2535 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด "ซิตี้พาร์ค บางนา" จำนวน 1 ห้องจากจำเลยในราคา 418,950 บาทโดยมีข้อตกลงว่าในการก่อสร้างอาคารชุด ฝ้าเพดานซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางจำเลยจะทำเป็นโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ดและกำหนดก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2537 โจทก์ชำระเงินแก่จำเลยครบตามงวดแล้วรวมเป็นเงิน 104,960 บาท แต่จำเลยก่อสร้างอาคารชุดไม่แล้วเสร็จตามกำหนดและไม่ได้ก่อสร้างฝ้าเพดานซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางเป็นโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ด อันเป็นการผิดสัญญา โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยปฏิบัติให้ถูกต้องตามสัญญา แต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแล้ว ขอให้บังคับจำเลยคืนเงิน 104,960 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม จำเลยไม่ได้ผิดสัญญา สัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้รวมถึงฝ้าเพดานที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางซึ่งจำเลยก่อสร้างเพื่อประโยชน์ของผู้อยู่อาศัยทุกคน รายการวัสดุอุปกรณ์ที่ใช้ในการก่อสร้างทรัพย์ส่วนกลางเป็นการกำหนดไว้เป็นมาตรฐานเท่านั้น และตามเงื่อนไขของสัญญาจำเลยสามารถที่จะเปลี่ยนแปลงใช้วัสดุและอุปกรณ์ที่มีคุณภาพเท่าเทียมกันได้ การที่จำเลยก่อสร้างเป็นฝ้าเพดานคอนกรีตแทนถือได้ว่าฝ้าเพดานคอนกรีตมีคุณภาพแข็งแรงทนทานดีกว่าฝ้าเพดานโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ด จำเลยก่อสร้างห้องชุดที่โจทก์ซื้อเสร็จแล้วและแจ้งให้โจทก์ไปทำสัญญาซื้อขายรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด แต่โจทก์เพิกเฉย จำเลยมีสิทธิริบมัดจำ ขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงิน 104,960 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันฟ้อง จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้ออาคารชุด "ซิตี้พาร์ค บางนา" จากจำเลย และชำระเงินแก่จำเลยตามสัญญาเป็นเงิน 104,960 บาท ตามใบเสร็จรับเงินและตารางชำระค่างวดเอกสารหมาย จ.6 ส่วนที่เหลือจะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ โดยมีข้อตกลงว่าฝ้าเพดานส่วนกลางจำเลยจะทำเป็นโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ดตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเอกสารหมาย จ.2 ซึ่งมีเอกสารแนบท้าย 1และ 2 และแผ่นพับโฆษณาเอกสารหมาย จ.3 จำเลยก่อสร้างเพดานส่วนกลางเป็นคอนกรีตเสริมเหล็กทาสีตามภาพถ่ายหมาย จ.7 โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยก่อสร้างฝ้าเพดานเป็นโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ดให้ถูกต้องตามสัญญา หากไม่ก่อสร้างให้ถูกต้องก็ขอให้คืนมัดจำตามหนังสือเอกสารหมาย จ.9 และจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้วตามใบตอบรับเอกสารหมาย จ.10 ต่อมาจำเลยมีหนังสือให้โจทก์ไปชำระเงินส่วนที่เหลือและนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด โดยจำเลยก็มิได้ก่อสร้างฝ้าเพดานดังกล่าวให้ถูกต้อง โจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาและให้จำเลยคืนเงินที่โจทก์ชำระแก่จำเลยดังกล่าวแก่โจทก์ตามหนังสือเอกสารหมาย จ.13ซึ่งจำเลยได้รับแล้ว มีปัญหาข้อกฎหมายที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า จำเลยมีสิทธิเปลี่ยนแปลงฝ้าเพดานที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ดเป็นเพดานคอนกรีตเสริมเหล็กหรือไม่ เห็นว่า ตามเอกสารแนบท้าย 1 เงื่อนไขการจะซื้อจะขายข้อ 2.2มีใจความว่า "รายการก่อสร้างและวัสดุและอุปกรณ์ที่ใช้ในการก่อสร้างห้องชุดผู้จะซื้อจะต้องเป็นไปตามรายการที่ระบุไว้ของห้องชุดในเอกสารแนบท้าย 2 แต่ทั้งนี้ผู้จะขายสงวนสิทธิที่จะใช้วัสดุและอุปกรณ์อื่นที่มีคุณภาพเท่าเทียมกันแทนได้" จะเห็นได้ว่าเงื่อนไขดังกล่าวกำหนดให้ผู้จะขายใช้วัสดุและอุปกรณ์อื่นแทนได้เฉพาะรายการก่อสร้างและวัสดุและอุปกรณ์ที่จะใช้ในการก่อสร้างห้องชุดของผู้จะซื้อเท่านั้น มิได้กำหนดให้กระทำการดังกล่าวแก่ส่วนที่มิใช่ห้องชุดของผู้จะซื้อแต่อย่างใด และตามเอกสารแนบท้ายสัญญา 2 รายการที่ระบุไว้ในรายการฝ้าเพดานระบุว่าห้องทั่วไปเป็นคอนกรีตแต่งผิว ทาสี ส่วนกลางเป็นโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ด ดังนั้นจำเลยจึงไม่มีสิทธิก่อสร้างโดยใช้วัสดุและอุปกรณ์อื่นในทรัพย์ส่วนกลางกล่าวคือ ใช้เพดานคอนกรีตเสริมเหล็กแทนโครงสร้างอะลูมิเนียมทีบาร์บุยิปซัมบอร์ด ยิ่งไปกว่านั้นเพดานคอนกรีตเสริมเหล็กที่จำเลยอ้างก็คือโครงสร้างที่เป็นพื้นของห้องชุดชั้นที่อยู่เหนือขึ้นไป ซึ่งเท่ากับจำเลยมิได้ทำฝ้าเพดานแต่อย่างใด จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาและฝ้าเพดานอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางนี้แม้โจทก์ยังมิได้เป็นผู้มีส่วนถือกรรมสิทธิ์รวมเพราะยังมิได้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดก็ตาม แต่โจทก์ก็มีสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำกับจำเลยในอันที่จะบังคับให้จำเลยต้องปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวได้ เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตาม ปัญหาข้อกฎหมายที่ต้องวินิจฉัยประการต่อไปจึงมีว่า โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ ปัญหานี้เห็นว่าตามเอกสารแนบท้าย 1 เงื่อนไขการจะซื้อจะขายข้อ 6.3 ที่มีข้อความระบุไว้ว่า "ในกรณีที่ผู้จะขายนั้นไม่สามารถทำการก่อสร้างอาคารชุดหรือห้องชุดผู้จะซื้อให้แล้วเสร็จหรือไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดผู้จะซื้อภายในเวลาที่กำหนดในสัญญานี้และการผิดสัญญาดังกล่าวดำเนินต่อไปภายหลังจากผู้จะซื้อส่งหนังสือบอกกล่าวไปยังผู้จะขายไม่น้อยกว่าหกเดือนผู้จะซื้ออาจบอกเลิกภาระผูกพันของผู้จะซื้อตามสัญญานี้" นั้น เป็นการกำหนดไว้ 2 กรณีที่ผู้จะซื้อบอกเลิกสัญญาได้ คือ ผู้จะขายก่อสร้างห้องชุดไม่แล้วเสร็จในระยะเวลาที่กำหนด หรือไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ ซึ่งเป็นสิทธิเลิกสัญญาโดยข้อสัญญา อย่างไรก็ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 386 ได้วางหลักในเรื่องการเลิกสัญญาไว้ 2 กรณีคือ เลิกสัญญาโดยข้อสัญญาและเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมายดังนั้น แม้จะมีข้อสัญญากำหนดไว้ให้เลิกสัญญาได้ในกรณีใดบ้าง หากมีกรณีที่ไม่ตรงตามข้อสัญญาแต่กลับตรงตามบทบัญญัติของกฎหมายก็สามารถเลิกสัญญาได้ ตามข้อเท็จจริงที่ว่าจำเลยมิได้ก่อสร้างฝ้าเพดานที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางให้ถูกต้องตามข้อตกลงในสัญญาซึ่งไม่ตรงตามข้อสัญญาที่ให้สิทธิโจทก์ในการเลิกสัญญาดังกล่าว โจทก์จึงเลิกสัญญาโดยข้อสัญญาไม่ได้ปัญหาต่อไปว่า โจทก์จะเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมายได้หรือไม่เห็นว่า ตามบทบัญญัติมาตรา 216 ซึ่งบัญญัติไว้ว่า "ถ้าโดยเหตุผิดนัดการชำระหนี้กลายเป็นอันไร้ประโยชน์แก่เจ้าหนี้ เจ้าหนี้จะบอกปัดไม่รับชำระหนี้ก็ได้" นั้น เป็นเรื่องการผิดนัดชำระหนี้และผลของการผิดนัดทำให้เจ้าหนี้ไม่ได้รับประโยชน์จากการชำระหนี้ ซึ่งไม่ตรงกับข้อเท็จจริงในคดีนี้ที่มิใช่เป็นเรื่องผิดนัด หากแต่เป็นเรื่องของสัญญาที่คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้ซึ่งรวมถึงการชำระหนี้ที่ไม่ถูกต้องตามสัญญาด้วย อันตรงกับบทบัญญัติ มาตรา 387 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่บัญญัติไว้ว่า"ถ้าคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้ อีกฝ่ายหนึ่งจะกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้ฝ่ายนั้นชำระหนี้ภายในระยะเวลานั้นก็ได้ ถ้าและฝ่ายนั้นไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดให้ไซร้ อีกฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาเสียก็ได้"ดังนั้น เมื่อโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยก่อสร้างฝ้าเพดานอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางให้ถูกต้องภายในกำหนดระยะเวลา 1 เดือนอันเป็นระยะเวลาพอสมควรแต่จำเลยไม่ก่อสร้างให้ถูกต้อง จึงเท่ากับจำเลยไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนด โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตามบทบัญญัติที่กล่าวมาข้างต้นส่วนที่จำเลยฎีกาว่าโจทก์ต้องบอกกล่าวแก่จำเลยไม่น้อยกว่า 6 เดือนเพราะตามเอกสารแนบท้าย 1 เงื่อนไข การจะซื้อจะขายข้อ 6.3 โจทก์ตกลงกับจำเลยว่า หากโจทก์จะเลิกสัญญา โจทก์ต้องบอกกล่าวจำเลยล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 6 เดือน นั้น เมื่อกรณีนี้เป็นการเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมายมิใช่การเลิกสัญญาโดยข้อสัญญาดังกล่าว โจทก์จึงไม่ต้องบอกกล่าวโดยกำหนดระยะเวลาไม่น้อยกว่า 6 เดือน ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น" พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3259/2543 นายทัตชัย สุขวรรณวิทย์ โจทก์ บริษัทเอ็ม. ไทย เอสเตท จำกัด จำเลย