คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7344/2544

ที่ดินโฉนดที่โจทก์ซื้อมามีสภาพเป็นถนนในโครงการจัดสรรของเจ้าของที่ดินเดิมเพื่อใช้เข้าออกสู่ทางสาธารณะทั้งหมดและในขณะที่โจทก์ซื้อที่ดินมาอาคารของจำเลยมีทางเท้าและกันสาดอยู่ก่อนแล้ว โดยเจ้าของที่ดินเดิมประสงค์ให้ที่ดินที่โจทก์ซื้อมาเป็นแนวถนนของที่ดินที่แบ่งจัดสรรทุกแปลงรวมทั้งที่ดินของจำเลยด้วย และให้ทางเท้าและกันสาดด้านหน้าอาคารพาณิชย์ทุกหลังเป็นสาธารณูปโภคสำหรับผู้ซื้ออาคารพาณิชย์ในโครงการได้ใช้ร่วมกัน การที่จำเลยได้กระทำโดยสุจริตเพื่อการใช้ทางเท้าและกันสาดดังกล่าวมาก่อนที่โจทก์จะซื้อที่ดินของโจทก์ถือไม่ได้ว่าจำเลยกระทำละเมิดต่อโจทก์ ทั้งตามพฤติการณ์ของผู้ซื้ออาคารพาณิชย์ไม่อาจถือได้ว่าการใช้ที่ดินของจำเลยเป็นการใช้ที่ดินของโจทก์ส่วนที่พิพาทซึ่งมีสภาพเป็นพื้นที่ใช้สอยร่วมกันภายในโครงการจัดสรรที่มีมาแต่เดิมโดยการถือวิสาสะ จึงนับได้ว่ามีลักษณะเป็นการใช้สิทธิเป็นปรปักษ์ต่อโจทก์ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน เมื่อจำเลยใช้มาเกินกว่า 10 ปีที่ดินของโจทก์จึงตกอยู่ในภาระจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยเกี่ยวกับการใช้ทางเท้าและกันสาดนั้นโดยอายุความ

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยพร้อมบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างรวมทั้งส่วนที่รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์และวัสดุต่าง ๆ หน้าอาคารพาณิชย์เลขที่ 1064/36 และ 1064/37 แขวงลาดยาว เขตจัตุจักร กรุงเทพมหานคร ของจำเลยออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4858, 14375, 88964 และ 88965 ตำบลลาดยาว (บางซื่อฝั่งเหนือ) อำเภอบางเขน (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร ของโจทก์ และห้ามจำเลยเกี่ยวข้องหรือสร้างสิ่งปลูกสร้างหรือวัสดุใด ๆ รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์อีกต่อไป ให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้ชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ นับจากวันฟ้องอีกเดือนละ 500,000 บาท จนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและวัสดุต่าง ๆ ของจำเลยออกไปจากที่ดินของโจทก์ จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยไม่แก้อุทธรณ์ จึงไม่กำหนดค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ให้ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ในขณะที่โจทก์ซื้อที่ดินมาอาคารของจำเลยมีทางเท้าและกันสาดอยู่ก่อนแล้ว โดยเจ้าของที่ดินเดิมประสงค์ให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 เป็นแนวถนนของที่ดินที่แบ่งจัดสรรทุกแปลงรวมทั้งที่ดินของจำเลยด้วย และให้ทางเท้าและกันสาดด้านหน้าอาคารพาณิชย์ทุกหลังเป็นสาธารณูปโภคสำหรับผู้ซื้ออาคารพาณิชย์ในโครงการได้ใช้ร่วมกัน การที่จำเลยได้กระทำโดยสุจริตเพื่อการใช้ทางเท้าและกันสาดดังกล่าวมาก่อนที่โจทก์จะซื้อที่ดินของโจทก์ ถือไม่ได้ว่าจำเลยกระทำละเมิดต่อโจทก์ ทั้งตามพฤติการณ์ของผู้ซื้ออาคารพาณิชย์ไม่อาจถือได้ว่าเป็นการใช้ที่ดินของโจทก์ส่วนที่พิพาทซึ่งมีสภาพเป็นพื้นที่ใช้สอยร่วมกันภายในโครงการจัดสรรที่มีมาแต่เดิมโดยการถือวิสาสะ จึงนับได้ว่ามีลักษณะเป็นการใช้สิทธิเป็นปรปักษ์ต่อโจทก์ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน เมื่อจำเลยใช้มาเกินกว่า 10 ปี ที่ดินของโจทก์จึงตกอยู่ในภาระจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยเกี่ยวกับการใช้ทางเท้าและกันสาดนั้นโดยอายุความ ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า ภาระจำยอมดังกล่าวแม้มีอยู่จริงก็ไม่รวมถึงสิทธิวางสิ่งของบนที่ดินส่วนที่รุกล้ำนั้น ปรากฏตามภาพถ่าย สิ่งของที่โจทก์อ้างว่าจำเลยวางรุกล้ำเป็นรถเข็นและเก้าอี้ของผู้ประกอบการค้าขายอาหารรายย่อยหลายราย ซึ่งโจทก์ไม่อาจนำสืบได้ว่าสิ่งของเหล่านั้นเป็นของจำเลยหรือจำเลยเป็นผู้ให้นำมาวาง แต่จำเลยนำสืบได้ความว่า จำเลยบอกให้บุคคลที่นำสิ่งของดังกล่าวมาตั้งวางขนย้ายออกไปหมดแล้วตั้งแต่ปี 2539 ข้อเท็จจริงจึงฟังไม่ได้ว่าเป็นการกระทำของจำเลยอันจะบังคับให้จำเลยเป็นผู้รื้อถอนตามคำขอท้ายฟ้องของโจทก์ คดีไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ในประการอื่นอีกต่อไปเพราะไม่ทำให้ผลคดีเปลี่ยนแปลง ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์นั้นชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 2,000 บาท แทนจำเลย. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7344/2544 บริษัท เอส. เอ. แลนด์ จำกัด โจทก์ ห้างหุ้นส่วนจำกัดนพและสหาย จำเลย