คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1687/2500

คดีแรกโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยอาศัยเหตุที่คณะกรรมการควบคุมค่าเช่าลงมติให้โจทก์เข้าอยู่ในห้องพิพาทได้ ศาลพิพากษาให้ยกฟ้องไปแล้ว คดีหลังโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยอีก แต่อาศัยเหตุที่สัญญาเช่าหมดอายุแล้ว เช่นนี้ไม่เป็นการฟ้องซ้ำ เพราะอาศัยเหตุที่ฟ้องต่างกัน เมื่อฟังว่าจำเลยเช่าเพื่อประกอบการค้าโดยตรง ก็ย่อมไม่ได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์กันไว้ 5 ปี แต่ไม่มีการจดทะเบียนการเช่า ย่อมมีผลบังคับได้เพียง 3 ปีเท่านั้น เมื่อครบ 3 ปีแล้วผู้ให้เช่าก็มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์กันไว้ 5 ปี แต่เมื่อไม่ปรากฎในหนังสือสัญญาเช่าว่าจะไปจดทะเบียนการเช่าในภายหลัง ย่อมไม่ผูกพันผู้รับโอนทรัพย์ที่ให้เช่า ให้จำต้องไปจดทะเบียนการเช่าให้แก่ผู้เช่า.

เรื่อง ขอให้ขับไล่ออกจากห้องเช่า ได้ความว่าห้องพิพาทเดิมเป็นของ น.ส.ปราณีจำเลยได้ทำสัญญาเช่าต่อ น.ส.ปราณีเมื่อวันที่ ๑๕ มิ.ย. ๒๔๙๕ เพื่ออยู่และเพื่อทำการค้ามีกำหนด ๕ ปี แต่ไม่ได้จดทะเบียนการเช่า ต่อมา น.ส.ปราณีเอาห้องพิพาทพร้อมทั้งที่ดินไปแลกกับห้องเช่าและที่ดินของนางสำเนียง แล้วนางสำเนียงขายห้องพิพาทกับที่ดินให้แก่โจทก์ การเช่าได้ล่วงพ้นกำหนด ๓ ปีมาแล้ว ศาลฎีกาพิพากษายืนตามศาลล่างทั้งสอง ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากห้องพิพาท ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายพร้อมทั้งค่าฤชาธรรมเนียม ค่าทนายความให้แก่โจทก์คำขออื่นให้ยกและให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย ข้อกฎหมายที่ศาลฎีกาวินิจฉัย มีว่า ๑.ข้อที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ฟ้องช้ำ ได้ความว่าคดีแพ่งแดงที่ ๕๙/๒๔๙๖ โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยอาศัยเห+ ที่คณะกรรมการควบคุมค่าเช่าลงมติให้โจทก์เข้าอยู่ในห้องพิพาทได้เพราะมีความจำเป็น แต่ศาลชั้นต้นเห็นว่าจำเลยมีสิทธิในห้องพิพาทตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับ น.ส.ปราณี จึงให้ยกฟ้อง แต่คดีนี้ ฟ้องขับไล่จำเลยอาศัยเหตุที่สัญญาเช่าของจำเลยซึ่งไม่ได้จดทะเบียนการเช่านั้น มีอายุเพียง ๓ ปี บัดนี้เกินกำหนด ๓ ปีมาแล้วโจทก์จึงมีสิทธิขับไล่จำเลย คดีทั้งสองนี้อาศัยเหตุที่ฟ้องต่างกัน จึงมิใช่เป็นการฟ้องซ้ำ ๒.ปรากฎว่าสถานที่ของห้องพิพาท กิจการที่จำเลยกระทำและสิ่งแวดล้อม แสดงให้เห็นว่า จำเลยเช่าเพื่อประกอบการค้าโดยตรง ย่อมไม่ได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ. ควบคุมค่าเช่า ฯ ๓.ทำสัญญาเช่ากัน ๕ ปีแต่ไม่มีการจดทะเบียนมีผลบังคับได้เพียง ๓ ปีเท่านั้น เมื่อครบ ๓ ปีแล้วโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ ๔.ไม่ปรากฎในหนังสือสัญญาเช่าว่าจะไปจดทะเบียนการเช่าในระยะหลัง จึงไม่มีทางผูกพันโจทก์ผู้รับโอนให้จำต้องไปจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยตามฟ้องแย้งได้. ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1687/2500 นายบุศย์ มยาเศส โจทก์ นายซุ่นเซี้ย แซ่แต้ จำเลย