คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1735/2505

ผู้ขายขายบ้านซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินที่เช่าจากสำนักงานทรัพย์สิน ๆ ได้รับชำระราคาครบถ้วนและมอบให้ผู้ซื้อเข้าอยู่อาศัยแล้วแต่ไม่ได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพราะผู้ขายอ้างว่าหากไปทำโอนกัน สำนักงานทรัพย์สิน ฯ ทราบเรื่องเข้าจะหาว่าผิดสัญญาและเลิกสัญญาเช่าที่ดิน ซึ่งผู้ซื้อก็ยอม ดังนี้ แสดงว่าคู่กรณีมิได้มีเจตนาจะดำเนินการให้เป็นไปตามกฎหมายมาแต่แรกแล้ว สัญญาซื้อขายจึงเป็นโมฆะและจะถือว่าคู่กรณีตั้งใจจะให้สมบูรณ์ในฐานเป็นสัญญาจะซื้อขายก็ไม่ได้

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าบ้านของโจทก์แล้วผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า จึงขอให้ศาลขับไล่และใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยซื้อบ้านพิพาทจากโจทก์เมื่อ พ.ศ. ๒๔๙๙ ในราคา ๗,๐๐๐ บาท ซ่อมแซมสิ้นเงินไปอีก ๖,๐๐๐ บาท ไม่เคยเช่าและขอผัดชำระค่าเช่า เมื่อต้นปี พ.ศ. ๒๕๐๒ จำเลยไปขอจดทะเบียนทรัพยสิทธิเรือนพิพาทที่อำเภอ โจทก์คัดค้านแล้วมาฟ้องคดีนี้ จึงขอให้บังคับโจทก์ถอนคำคัดค้านแล้วจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์เรือนพิพาทให้จำเลย หากโจทก์ไม่ถอนคำคัดค้านหรือไม่จดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ ก็ขอให้ถือเอาคำพิพาทของศาลแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ โจทก์ให้การแก้ฟ้อง แย้งว่า ไม่เคยขายเรือนพิพาทให้จำเลย การซื้อขายไม่มีลายลักษณ์อักษรและมิได้จดทะเบียน ศาลแพ่งเห็นว่า จำเลยซื้อเรือนพิพาทจากโจทก์จริง แม้การซื้อขายไม่สมบูรณ์เพราะมิได้ทำเป็นหนังสือมิได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่ได้มีการชำระราคากันจนจำเลยได้เข้าครอบครองเรือนพิพาทอยู่ในขณะนี้ ย่อมถือได้ว่าการซื้อขายนั้นสมบูรณ์ในฐานะเป็นสัญญาจะซื้อขายซึ่งบังคับได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๖ จึงพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ไปจดทะเบียนโอนขายเรือนพิพาทให้จำเลย ถ้าไม่ไป ก็ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่า โจทก์ขายเรือนพิพาทให้จำเลยแล้ว จะมาฟ้องให้ขับไล่จำเลยในฐานะผู้เช่าหาได้ไม่ ส่วนที่ศาลชั้นต้นให้โจทก์ไปจดทะเบียนการโอนนั้น ศาลอุทธรณ์ไม่เห็นพ้องเพราะสัญญาซื้อขายไม่ได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๕๖ จึงเป็นโมฆะ และจะถือวาคู่กรณีตั้งใจจะให้สัญญาซื้อขายสมบูรณ์ในฐานะเป็นสัญญาจะซื้อขายก็ไม่ได้ จึงพิพากษาแก้ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยฎีกาว่า แม้หากสัญญาซื้อขายเป็นโมฆะ แต่ก็ย่อมสมบูรณ์ในฐานะเป็นสัญญาจะซื้อขายซึ่งจำเลยผู้ซื้อย่อมมีสิทธิและอำนาจที่จะบังคับให้โจทก์โอนกรรมสิทธิ์เรือนพิพาทให้จำเลยได้ ศาลฎีกาพิเคราะห์แล้ว คดีฟังเป็นยุติว่า จำเลยซื้อเรือนพิพาทซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินเช่าจากสำนักงานทรัพย์สิน ฯ เมื่อ พ.ศ. ๒๔๙๙ โดยมิได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขาย จำเลยชำระเงินให้โจทก์เสร็จสิ้นแล้วโดยไม่มีหลักฐาน ขณะตกลงซื้อขายได้มีการพูดกันถึงเรื่องการจดทะเบียนโอนเรือนพิพาทกัน โจทก์บอกว่าโอนไม่ได้ เพราะหากสำนักงานทรัพย์สิน ฯ ทราบเข้าจะหาว่าผิดสัญญาและเลิกสัญญาเช่าที่ดิน จำเลยก็ยอม โจทก์มอบเรือนพิพาทให้จำเลยเข้าอยู่ตลอดมาจนโจทก์ฟ้องประมาณ ๓ ปีเศษแล้ว ศาลฎีกาเห็นว่า ตามพฤติการณ์ดังกล่าวมาแสดงว่า คู่กรณีมิได้มีเจตนาจะดำเนินการให้เป็นไปตามกฎหมายแต่แรก และถือได้ว่าสัญญาแท้จริงที่โจทก์จำเลยตกลงกันนั้น เป็นสัญญาซื้อขายเรือนพิพาทโดยเด็ดขาดแล้ว จะถือว่าคู่กรณีตั้งใจจะให้การซื้อขายระหว่างตนสมบูรณ์ในฐานเป็นสัญญาซื้อขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๖ หาได้ไม่ เพราะตามฟ้องสำนวนไม่มีเหตุให้พึงสันนิษฐานได้เช่นนั้น และฟังไม่ได้ว่าโจทก์มีเจตนาทุจริตล่อให้จำเลยหลงผิดในการไม่จดทะเบียนการซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์เรือนพิพาทให้จำเลยดังจำเลยอ้างในฎีกา ที่จำเลยฎีกาว่าการที่จำเลยไปร้องขอจดทะเบียนที่อำเภอแล้วโจทก์คัดค้าน ย่อมแสดงให้เห็นว่าโจทก์มีเจตนาทุจริตลวงให้จำเลยรั้งรอปฏิบัติการโอนเรือนพิพาทนั้น ทางพิจารณาไม่ได้ความตามฎีกาจำเลย กลับได้ความว่าตั้งแต่ซื้อขายกันมาจำเลยไม่เคยติดใจหรือพูดขอให้โจทก์ไปจดทะเบียนการซื้อขายที่อำเภอเลย เหตุที่จำเลยไปขอจดทะเบียนก็เพื่อให้เป็นไปตามความประสงค์ของสำนักงานทรัพย์สิน ฯ ต่างหาก เพราะขณะนั้นสำนักงานทรัพย์สิน ฯ ทราบว่าโจทก์ขายเรือนพิพาทให้จำเลยแล้ว สำนักงานทรัพย์สิน ฯ จึงให้จำเลยยื่นคำร้องขอเช่าที่ดินที่ปลูกเรือนพิพาทกับสำนักงานทรัพย์สิน ฯ โดยตรง แต่ให้จำเลยไปจดทะเบียนทรัพยสิทธิที่อำเภอเสียก่อน ว่าเรือนพิพาทเป็นของจำเลย ๆ จึงไปยื่นคำร้องที่อำเภอ ความเป็นจริงหาใช่เป็นดังจำเลยกล่าวข้างในฎีกาไม่ จึงพิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1735/2505 นายวิทยา พลกนิษฐ โจทก์ นางสินี พิทยานุกูล จำเลย