คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 673-675/2506

ที่ดินมีตราจองออกโดยชอบเมื่อ พ.ศ. 2465 และเมื่อ พ.ศ. 2468 ได้บันทึกไว้ว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ต่อมาได้ถูกโอนกันมาหลายทอดจนกระทั่ง พ.ศ. 2495 จึงตกมาเป็นของโจทก์ โดยโจทก์รับซื้อฝากไว้โดยสุจริตจาก จ. เจ้าของเดิม และการซื้อขายฝากนี้กระทำกันโดยจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานทะเบียนที่ดิน จำเลยทั้งสามเป็นฝ่ายครอบครองที่ดินรายเดียวกันนี้โดยจำเลยซื้อจากผู้อื่นเมื่อ พ.ศ. 2484, 2485 และ 2496 แต่สัญญาของจำเลยกระทำกันที่อำเภอจึงไม่ใช่เป็นการได้สิทธิโดยชอบทางทะเบียน เพราะที่ดินรายนี้มีตราจองแล้ว การจดทะเบียนที่ถูกต้องชอบด้วยกฎหมายเป็นอำนาจหน้าที่ของสำนักงานทะเบียนที่ดิน จำเลยจึงยกสิทธิในการที่ได้ซื้อที่ดินนี้ขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ไม่ได้ การที่มีหมายแจ้งไว้ในตราจองว่า เมื่อไม่ทำประโยชน์ ทอดทิ้งไว้เกิน 3 ปี ต้องเป็นที่ว่างเปล่านั้น เป็นเพียงระยะเวลาให้ทำประโยชน์เสียภายในกำหนด 3 ปี ตราจองที่บันทึกว่าทำประโยชน์แล้วกฎหมายให้ถือว่า เจ้าของมีกรรมสิทธิ์ ซึ่งหมายความว่ามีผลเท่ากับโฉนด ดังนั้น โจทก์จะเสียกรรมสิทธิ์ก็ต่อเมื่อจำเลยได้กรรมสิทธิ์ไปโดยการครอบครองปรปักษ์ อันมีอายุความ 10 ปี ไม่ใช่กำหนดเวลา 3 ปี ดังกล่าวนั้น โจทก์รับซื้อฝากไว้ได้เพียงประมาณ 7 ปี แม้จำเลยจะครอบครองมาก่อนเกิน 10 ปี ก็ไม่อาจใช้ยันโจทก์ได้

ข้อเท็จจริงได้ความว่า ที่พิพาทอยู่ในเขตตราจองของโจทก์ ตราจองนี้ออกเมื่อ พ.ศ. ๒๔๖๕ และเมื่อ พ.ศ. ๒๔๖๘ ได้บันทึกไว้ว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ต่อแต่นั้นมาก็ไม่มีผู้คัดค้านว่ากล่าวประการใด และไม่มีพยานหลักฐานว่าตราจองออกทับที่ของผู้ใด จำเลยแต่ละคนซื้อที่แต่ละตอนของที่พิพาทจากผู้อื่นเมื่อ พ.ศ. ๒๔๙๖, ๒๔๘๕ และ ๒๔๘๔ ล้วนแต่เป็นเวลาภายหลังตราจองราว ๒๐ - ๓๐ ปี ผู้ที่ขายให้จำเลยก็ไม่ปรากฏว่ามีสิทธิในที่พิพาทดีกว่าเจ้าของตราจองอย่างไร ฝ่ายเจ้าของตราจองก็โอนกันต่อ ๆ มาจนถึงนายจันทร์ แล้วโจทก์รับซื้อฝากที่พิพาทจากนายจันทร์ เมื่อวันที่ ๖ มิถุนายน ๒๔๙๕ ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานทะเบียนที่ดิน โดยไม่ปรากฏว่าการรับโอนและการรับซื้อฝากกระทำไปโดยไม่สุจริต ส่วนจำเลยได้ซื้อที่พิพาทจากผู้อื่นโดยทำสัญญาซื้อขายต่อกรมการอำเภอแล้วครอบครองมากว่า ๑๐ ปีแล้ว โจทก์มาฟ้องขอให้บังคับจำเลยออกจากที่พิพาท ห้ามเกี่ยวข้องต่อไปกับให้ใช้ค่าเสียหาย ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากเขตที่ดินตามตราจองของโจทก์ ห้ามเกี่ยวข้องต่อไป จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า ๑. ที่ดินรายนี้มีตราจองแล้ว การจดทะเบียนที่ถูกต้องชอบด้วยกฎหมายเป็นอำนาจหน้าที่ของสำนักงานทะเบียนที่ดิน โจทก์รับซื้อฝากไว้โดยไม่ได้ความว่าโจทก์หรือเจ้าของที่ดินคนก่อน ๆ โจทก์ได้รับโอนไว้โดยทราบแล้วว่าจำเลยครอบครองที่มานานแล้วหรือรับโอนไว้โดยไม่สุจริตประการใด ส่วนสัญญาของจำเลย (ที่จำเลยซื้อที่นี้จากผู้อื่น) กระทำกันที่อำเภอไม่เป็นการโต้สิทธิโดยชอบทางทะเบียน จำเลยจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ไม่ได้ ๒. ที่มีหมายเหตุแจ้งไว้ในตราจองว่า เมื่อไม่ทำประโยชน์ทอดทิ้งไว้เกินกำหนด ๓ ปี ก็เป็นที่ว่างเปล่านั้น กำหนดเวลา ๓ ปีนี้ เป็นเพียงระยะเวลาให้ทำประโยชน์เสียภายในกำหนด พระราชบัญญัติออกโฉนดที่ดินฉบับที่ ๖ พ.ศ. ๒๔๗๙ มาตรา ๑๑ บัญญัติว่า ตราจองที่บันทึกว่าทำประโยชน์แล้ว ให้ถือว่าเจ้าของมีกรรมสิทธิ์ ซึ่งหมายความว่าตราจองนั้นมีผลเท่ากับโฉนด ดังนั้น โจทก์จะเสียกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามตราจองนี้ ก็ต่อเมื่อจำเลยได้กรรมสิทธิ์ไปโดยการครอบครองปรปักษ์ อันมีอายุความ ๑๐ ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๒ ไม่ใช่ ๓ ปี ตามที่จำเลยเข้าใจ เมื่อได้ความว่าโจทก์รับซื้อไว้โดยชอบ และนับแต่วันซื้อจนถึงวันฟ้องได้ประมาณ ๗ ปี จึงยังไม่ขาดสิทธิ แม้จำเลยจะครอบครองมาเกิน ๑๐ ปี ก็ไม่อาจใช้ยันโจทก์ได้ พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 673 - 675/2506 นายชาญ เชี่ยวสกุล โจทก์ นายสิงห์ ปลื้มจิตต์ ล. นายชาญฯ โจทก์ นางยุพิน ฝ่ายเคลือหรือฝ้ายเครือ ล. นายชาญฯ โจทก์ นายสินหรือผิน คล้ายเคลือหรือฝ้ายเครือ ล.