คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 708/2508

เมื่อจำเลยมิได้ยกประเด็นขึ้นสู้ว่าจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 ก็ต้องพิจารณาตามบทกฎหมายว่าด้วยการเช่าทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โจทก์มิได้ตั้งประเด็นฟ้องว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยไม่มีกำหนดเวลา คดีจึงไม่มีประเด็นในเรื่องเลิกการเช่า ซึ่งไม่มีกำหนดเวลาตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 โจทก์ฟ้องตั้งประเด็นว่า เมื่อโจทก์รับโอนที่พิพาทมาเป็นของโจทก์ โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทราบ ให้จำเลยปฏิบัติการชำระค่าเช่าให้โจทก์อย่างเคย แต่จำเลยไม่ชำระโจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่า จำเลยสู้ว่าจำเลยเช่าที่พิพาทปลูกอาคารเพื่ออยู่อาศัย จำเลยมิได้ผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า จึงมีข้อเท็จจริงที่จะต้องพิจารณาต่อไปว่า จำเลยได้ผิดสัญญาดังโจทก์ฟ้องหรือไม่ ถ้าจำเลยผิดสัญญา โจทก์จะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยและมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่

คดีนี้ โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินจากเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมแล้วโจทก์ได้ซื้อมา โจทก์รับโอนสิทธิและหน้าที่จากเจ้าของเดิม โจทก์แจ้งให้จำเลยทราบและให้ชำระค่าเช่าให้โจทก์จำเลยไม่ยอมชำระโจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่าขอให้ขับไล่จำเลยและให้จำเลยรื้อถอนอาคารและให้ใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การว่า จำเลยเช่าที่ดินโจทก์ปลูกบ้านอยู่อาศัย จำเลยได้มีหนังสือถึงโจทก์ขอให้ไปเก็บค่าเช่า แต่โจทก์ก็ไม่ไปเก็บ ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วเห็นว่าจำเลยมิได้อ้างบทพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.๒๕๐๔ ขึ้นต่อสู้ ศาลจะยกขึ้นว่ากล่าวเองไม่ได้ ข้อเท็จจริงฟังว่าจำเลยเช่าที่ดินโดยไม่มีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลยและจำเลยรับแล้ว คดีต้องวินิจฉัยตามบทบัญญัติแพ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยการเช่าทรัพย์ โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้พิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่า คดีไม่มีประเด็นในเรื่องเลิกการเช่าซึ่งไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๖ ดังที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัย ประเด็นในคดีนี้ยังมีข้อเท็จจริงโต้เถียงกันอยู่ คือ โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยอ้างว่าจำเลยไม่นำค่าเช่าไปชำระจำเลยต่อสู้ว่านำค่าเช่าไปชำระ โจทก์ไม่ยอมรับและสู้ว่าใช้ที่ดินเป็นที่อยู่อาศัย การที่ศาลแพ่งมิได้วินิจฉัยชี้ขาดข้อเท็จจริงแห่งคดีดังกล่าวจึงไม่ถูกต้องตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๑๔๑ พิพากษายกคำพิพากษาศาลแพ่ง ให้ศาลแพ่งชี้ขาดข้อเท็จจริงในประเด็นดังกล่าว แล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดี โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า ที่จำเลยมิได้ยกประเด็นขึ้นต่อสู้ว่าจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน ฯ แล้ว ก็ต้องพิจารณาตามบทกฎหหมายว่าด้วยการเช่าทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ คดีนี้โจทก์มิได้ตั้งประเด็นฟ้องว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยไม่มีกำหนดเวลา เมื่อโจทก์บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๖ แล้ว โจทก์ย่อมมีสิทธิขับไล่จำเลยได้ ฉะนั้น ตามที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าคดีนี้ไม่มีประเด็นในเรื่องเลิกการเช่าซึ่งไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๖ นั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย และเห็นว่าคดีนี้โจทก์ฟ้องตั้งประเด็นว่าเมื่อโจทก์ได้รับโอนที่พิพาทมาเป็นของโจทก์แล้ว โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทราบ ให้จำเลยปฏิบัติการชำระค่าเช่าให้โจทก์อย่างเคย แต่จำเลยไม่ยอมชำระค่าเช่าให้โจทก์ โจทก์ติดต่อทวงถาม จำเลยก็ไม่นำมาชำระให้ โจทก์จึงได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย ส่วนจำเลยต่อสู้ว่า จำเลยเช่าที่พิพาทปลูกอาคารเพื่ออยู่อาศัย จำเลยมิได้ผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าดังโจทก์ฟ้อง จึงมีข้อเท็จจริงที่จะต้องพิจารณาต่อไปว่า จำเลยได้ผิดสัญญาดังโจทก์ฟ้องหรือไม่ และถ้าจำเลยผิดสัญญาดังโจทก์ฟ้องจริงโจทก์จะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยและมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ ในประเด็นดังกล่าวศาลชั้นต้นยังมิได้วินิจฉัยชี้ขาด พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 708/2508 นายธุระ อารยะศาสตร์ โดยนางสาวพูนศรี มฤคหัต ผู้รับมอบอำนาจ โจทก์ นางเฮียง แซ่คู จำเลย