คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1927-1957/2511

ข้อความในสัญญาเช่าที่ว่า เมื่อหมดอายุสัญญาเช่านี้ผู้เช่ามีความประสงค์เช่าต่อต้องทำหนังสือสัญญาเช่ากันใหม่ภายในกำหนด 15 วัน นับแต่วันหมดอายุสัญญาเช่า หากพ้นกำหนดผู้เช่าไม่ไปทำสัญญาเช่าต่อ ถือว่าผู้เช่าสละสิทธินั้น หาได้มีความหมายว่า โจทก์จะต้องยินยอมให้จำเลยทำสัญญาต่ออายุการเช่าใหม่ไม่ เพราะไม่มีข้อความแสดงว่าผู้ให้เช่าจำต้องยอมให้ผู้เช่าทำการเช่าตามกำหนดเวลาและเงื่อนไขของสัญญาเดิมแต่อย่างใด. ดังนี้ โจทก์จึงไม่มีความผูกพันที่จะต้องให้จำเลยเช่าต่อ แม้จำเลยจะได้แจ้งความประสงค์ต่อโจทก์แล้วก็ตาม แม้สัญญานี้จะเป็นสัญญาต่างตอบแทนอย่างหนึ่ง แต่เมื่อจำเลยมิได้แสดงให้ศาลเห็นว่าสัญญาต่างตอบแทนรายนี้มีกำหนดเวลาการเช่าเกินกว่า 3 ปี สัญญาต่างตอบแทนนี้จึงมีกำหนดเวลาเพียง 3 ปี เท่าที่ปรากฏในสัญญาเช่านั้นเท่านั้น

คดีทั้ง ๓๑ สำนวนนี้ ศาลชั้นต้นสั่งรวมสำนวนพิจารณาและพิพากษา โดยโจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดที่ ๑๑๒๗และที่ ๑๑๓๖ ตำบลดอกขมิ้น อำเภอท่ามะกา จังหวัดกาญจนบุรีเมื่อเดือนมิถุนายน ๒๕๐๖ จำเลยทั้ง ๓๑ สำนวน ต่างได้ทำสัญญาเช่าที่ดินของโจทก์ดังกล่าวเพื่อปลูกสร้างโรงเรือนทำการค้ามีกำหนดระยะเวลา ๓ ปี นับแต่วันทำหนังสือสัญญาเช่า และเมื่อครบอายุสัญญาเช่าแล้ว หากผู้เช่ามีความประสงค์จะเช่าต่อไปต้องทำหนังสือสัญญาเช่ากันใหม่ภายในกำหนด ๑๕ วันนับแต่วันหมดอายุสัญญาเช่า หากพ้นกำหนดผู้เช่าไม่ไปทำสัญญาเช่าใหม่ ถือว่าผู้เช่าสละสิทธิในการเช่าภายหลังสัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว โจทก์มีหนังสือแจ้งไปยังจำเลยให้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์ใหม่ ๒ ครั้ง จำเลยไม่ยอมทำสัญญาเช่าใหม่ โจทก์จึงบอกเลิกการเช่าที่ดิน แต่จำเลยไม่ยอมออกจากที่ดินที่เช่า จึงขอให้บังคับขับไล่จำเลย และให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย จำเลยทั้ง ๓๑ สำนวนให้การมีใจความอย่างเดียวกันว่า จำเลยแต่ละสำนวนได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับโจทก์ตามสำเนาสัญญาเช่าท้ายฟ้องจริง แต่จำเลยไม่ได้สละสิทธิในการขอเช่าที่ดินจากโจทก์เพราะก่อนสัญญาเช่าจะครบกำหนด จำเลยได้พยายามติดต่อกับโจทก์เพื่อขอเช่าที่ดินต่อไปหลายครั้ง แต่โจทก์หลบหลีกเสีย ในที่สุดจำเลยได้แสดงเจตนาขอเช่าที่ดินพิพาทกับโจทก์โดยประกาศแจ้งความทางหนังสือพิมพ์ ฉะนั้น ถือได้ว่าจำเลยได้แสดงเจตนาขอเช่าต่อกับโจทก์แล้ว โจทก์ต้องผูกพันให้จำเลยเช่าต่อไปอีก ๓ ปี โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยขณะนี้ จำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกการเช่าจากโจทก์ และโจทก์เสียหายเท่าที่ฟ้อง ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนที่มีเงื่อนไข และเป็นเรื่องเวลาให้ห้องแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ในภายหลังโดยกำหนดเวลาไว้ ๓ ปีตามสัญญาและเมื่อครบ ๓ ปีแล้วหากจำเลยมีความประสงค์ขอเช่าต่อ ต้องทำหนังสือสัญญาเช่ากันใหม่ภายใน ๑๕ วัน เมื่อจำเลยได้แสดงเจตนาขอเช่าที่พิพาทต่อแล้ว แต่โจทก์บ่ายเบี่ยงไม่ปฏิบัติตามคำมั่นที่ตกลงให้จำเลยทำสัญญาต่อไปใหม่อีก ๓ ปี โจทก์จะเอาห้องแถวของจำเลยเป็นกรรมสิทธิ์และบอกเลิกสัญญาไม่ได้ พิพากษายกฟ้องโจทก์ทุกสำนวน โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงที่คู่ความแถลงรับกันตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้นว่า เมื่อเดือนมิถุนายน ๒๕๐๖ โจทก์และจำเลยทั้ง ๓๑ สำนวนได้ทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินปลูกห้องแถวทำการค้า ครั้น ๑ เดือนก่อนจะครบกำหนดระยะเวลาเช่า จำเลยทุกคนได้แสดงเจตนาขอทำหนังสือเช่าต่อกับโจทก์ แต่โจทก์ขอเปลี่ยนข้อสัญญาใหม่โดยขอเพิ่มค่าเช่าจากเดือนละ ๒๒ บาทต่อเนื้อที่ ๑๔ตารางวาเป็นเดือนละ ๗๐ บาท ขอลดกำหนดการเช่าให้น้อยลงจากหนังสือสัญญาเช่าเดิม และขอสงวนสิทธิบอกเลิกการเช่าได้ก่อนครบกำหนดการเช่า จำเลยไม่ยินยอมจึงไม่ได้ทำสัญญาเช่ากันใหม่ต่อมาโจทก์มีหนังสือให้จำเลยไปทำสัญญาเช่าใหม่อีก ๒ ครั้ง ซึ่งจำเลยทุกคนก็ได้ไปพบกับโจทก์ แต่ก็ทำสัญญาเช่ากันไม่ได้เพราะทั้งสองฝ่ายไม่ตกลงกัน โจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปถึงจำเลย และจำเลยก็ได้รับหนังสือดังกล่าวของโจทก์แล้ว ศาลฎีกาเห็นว่า ข้อความตอนท้ายของสัญญาเช่าข้อ ๑ ที่ว่า"...เมื่อหมดอายุสัญญาเช่านี้ ผู้เช่ามีความประสงค์ขอเช่าต่อต้องทำหนังสือสัญญาเช่ากันใหม่ภายในกำหนด ๑๕ วันนับแต่วันหมดอายุสัญญาเช่า หากพ้นกำหนดผู้เช่าไม่ไปทำสัญญาเช่าต่อ ถือว่าผู้เช่าสละสิทธิ" นั้นหาใช่เรื่องที่โจทก์ยอมผูกพันตนโดยข้อสัญญานี้ว่าเมื่อสัญญานี้หมดอายุแล้ว โจทก์จะยินยอมให้จำเลยทำสัญญาต่ออายุการเช่ากันใหม่ต่อไปไม่ เพราะข้อความตอนท้ายของสัญญาเช่าข้อ ๑นี้กล่าวถึงแต่ผู้เช่าฝ่ายเดียว ไม่ได้กล่าวถึงผู้ให้เช่าด้วยว่าถ้าผู้เช่ามีความประสงค์จะขอเช่าต่อและได้แสดงความจำนงต่อผู้ให้เช่าแล้ว ผู้ให้เช่าจำต้องยอมให้ผู้เช่าทำการเช่าตามกำหนดเวลาและเงื่อนไขของสัญญาเช่าเดิมแต่อย่างใดไม่ ข้อความในสัญญาเช่าที่มีลักษณะที่คล้ายคลึงกันนี้ ศาลฎีกาเคยแปลความหมายไว้แล้วว่าเป็นเพียงข้อตกลงที่ให้โอกาสแก่ผู้เช่าที่จะทำสัญญาเช่าต่อได้เท่านั้น ตามนัยแห่งคำพิพากษาฎีกาที่ ๖๖๑-๖๖๒/๒๕๑๑ ดังนี้โจทก์จึงไม่มีความผูกพันที่จะต้องให้จำเลยเช่าต่อ เมื่อจำเลยได้แจ้งความประสงค์ต่อโจทก์แล้วดังจำเลยต่อสู้คดีแต่ประการใดทั้งสิ้น แม้สัญญาเช่ารายนี้จะเป็นสัญญาต่างตอบแทน แต่จำเลยทุกสำนวนก็หาได้แสดงให้ศาลเห็นว่าสัญญาต่างตอบแทนรายนี้มีกำหนดเวลาการเช่ากันเกินกว่า ๓ ปีแต่อย่างใดไม่ สัญญาต่างตอบแทนรายนี้จึงมีกำหนดเวลาเพียง ๓ ปีเท่าที่ปรากฏอยู่ในสัญญาเช่านั้นเท่านั้น จึงไม่มีทางที่ศาลจะยึดกำหนดเวลาเช่าให้จำเลยเช่าต่อไปได้ เมื่อปรากฏว่าสัญญาเช่ารายนี้ระงับไปแล้วด้วยการที่ไม่ได้มีการต่ออายุสัญญาเช่าหรือทำสัญญาเช่ากันใหม่เพราะจำเลยไม่ยอมทำทั้งโจทก์ก็ได้บอกกล่าวเลิกการเช่ากับจำเลยโดยชอบแล้วด้วยจำเลยจึงหามีสิทธิอยู่ในที่พิพาทต่อไปอีกไม่ พิพากษากลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้ขับไล่จำเลยทั้ง ๓๑ สำนวนออกจากที่พิพาทและให้จำเลยแต่ละสำนวนใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1927 - 1957/2511 นางประนอม โกกระกูล โจทก์ นายเช็งฮุย แซ่โง้ว กับจำเลยอีก 30 สำนวน จำเลย