คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 411/2511

จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินโจทก์เพื่อปลูกบ้านและทำการค้าขาย มีกำหนด 15 ปี เมื่อครบสัญญาให้สิ่งปลูกสร้างตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ ดังนี้ เป็นสัญญาที่มีข้อตกลงกันอย่างตรงไปตรงมา ไม่มีเงื่อนไขอะไรที่จะเป็นเหตุให้สัญญาเป็นโมฆะ เมื่อตามสัญญาเช่าไม่ได้บังคับว่าจำเลยผู้เช่าจะต้องปลูกบ้านเมื่อใด ก็ย่อมเป็นสิทธิของจำเลยที่จะเลือกปฏิบัติได้ภายในระยะเวลาแห่งสัญญานั้น กรณีมิใช่เรื่องเงื่อนไขบังคับก่อนที่จะสำเร็จได้หรือไม่แล้วแต่ใจของฝ่ายลูกหนี้เท่านั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 152 สัญญาเช่าจึงไม่เป็นโมฆะ ข้อสัญญาเช่าที่ว่า จำเลยผู้เช่าจะปลูกสร้างเป็นอาคารถาวรในที่ดินของโจทก์ แล้วยกให้โจทก์ เมื่ออาคารถาวรตามที่อ้างยังมิได้ก่อสร้างและโจทก์มิได้ฟ้องขอให้อาคารตกเป็นกรรมสิทธิ์ เป็นแต่ฟ้องขอให้แสดงว่าสัญญาเช่าเป็นโมฆะและขับไล่ ศาลจึงไม่จำต้องวินิจฉัยปัญหานี้ เพราะไม่เป็นประโยชน์แก่คดีอย่างใด

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสามได้อาศัยชั่วคราว ไม่มีกำหนดเวลาในโรงและห้องแถวไม้ซึ่งปลูกชั่วคราวในที่ดินของโจทก์ โฉนดเลขที่ ๒๕๕, ๖๕๕๓, ๑๘๑๖๑ จำเลยให้คำมั่นว่าจะปลูกสร้างอาคารถาวรเป็นตึกแถวลงในที่ดินของโจทก์ด้วยทุนทรัพย์ของจำเลยด้วยวาระอันควรหรือเมื่อมีถนนใกล้ที่เช่าแล้วยกกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ภายใต้สัญญาเช่าที่ดินซึ่งจะทำกันภายหลัง วันที่ ๘ เมษายน ๒๔๙๘ โจทก์กับจำเลยทั้งสามทำสัญญาเช่าที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดว่า จำเลยเช่าที่ดินโจทก์เพื่อปลูกสร้างและทำการค้ามีกำหนด ๑๕ ปี ครบกำหนด สิ่งปลูกสร้างเป็นของโจทก์ ต่อมาในปีเดียวกันได้ทำสัญญาเช่าอีกว่า เมื่อสิ่งปลูกสร้างตกเป็นของโจทก์ โจทก์ยอมให้จำเลยเช่ามีกำหนดเวลาโดยเสียค่าเช่าตามอาคารอื่นที่ใกล้เคียงกัน บัดนี้ เป็นเวลาสิบปีเศษ โจทก์เตือนให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาและบอกเลิกสัญญาให้จำเลยทั้งสามออกจากโรงและห้องแถวที่อาศัย จำเลยปฏิเสธ สัญญาทั้งสองฉบับยังมีเงื่อนไขบังคับก่อน ให้จำเลยปลูกบ้าน แต่จะสำเร็จได้หรือไม่สุดแต่ฝ่ายจำเลยผู้เป็นลูกหนี้เท่านั้น สัญญาเป็นโมฆะ ขอให้ศาลแสดงว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยลงวันที่ ๘ เมษายน ๒๔๙๘ และสัญญาให้เช่าอาคารที่จำเลยปลูกแล้วตกเป็นของโจทก์เมื่อครบ ๑๕ ปีตกเป็นโมฆะไม่มีผลตามกฎหมาย ให้ขับไล่จำเลยและบริวาร ฯลฯ จำเลยให้การว่า ไม่ได้อาศัยที่ดิน และห้องแถวโจทก์ จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์ที่ว่างเปล่า โดยทำเป็นหนังสือจดทะเบียนการเช่า ได้ปลูกสร้างห้องแถวอยู่อาศัย ไม่เคยให้คำมั่นสัญญาว่าจะปลูกตึกแถวขึ้นในที่เช่า สัญญาฉบับแรกและฉบับหลังไม่เป็นโมฆะ สัญญาเช่ายังไม่สิ้นอายุ ศาลชั้นต้นงดสืบพยานทั้งสองฝ่ายแล้วพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่า คดีนี้ โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากโรงและห้องแถว และแยกการฟ้องขับไล่ออกจากที่ดินซึ่งจำเลยสู้ว่ามิใช่โรงและห้องแถวของโจทก์ แต่เป็นอาคารที่จำเลยปลูกสร้างขึ้นตามสัญญาเช่าที่ดิน และยังไม่ครบสัญญาข้อเท็จจริงยังโต้เถียงกัน พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ศาลชั้นต้นดำเนินกระบวนพิจารณาเฉพาะที่วินิจฉัยนี้แล้วพิพากษาใหม่ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินโจทก์เพื่อปลูกบ้านและทำการค้ามีกำหนด ๑๕ ปี เมื่อครบสัญญาแล้วให้สิ่งปลูกสร้างในที่ดินตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ เป็นสัญญาที่มีข้อตกลงกันอย่างตรงไปตรงมา ไม่มีเงื่อนไขอะไรที่จะเป็นเหตุให้สัญญาเป็นโมฆะเลย เมื่อตามสัญญาไม่ได้บังคับว่า จำเลยจะต้องปลูกสร้างเมื่อใด ก็ย่อมเป็นสิทธิของจำเลยที่จะเลือกปฏิบัติได้ภายในระยะเวลาแห่งสัญญานั้น กรณีมิใช่เป็นเรื่องของเงื่อนไขบังคับก่อนที่จะสำเร็จได้หรือไม่แล้วแต่ใจของฝ่ายลูกหนี้เท่านั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๕๒ สัญญาเช่าท้ายฟ้อง จึงไม่เป็นโมฆะ ส่วนเรื่องคำมั่นด้วยวาจาที่โจทก์อ้างว่าจำเลยจะปลูกสร้างเป็นอาคารถาวรแล้วยกให้นั้น เป็นสัญญาต่างตอบแทน จึงนำบทบัญญัติมาตรา ๕๒๖ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาใช้บังคับไม่ได้นั้น ศาลฎีกาเห็นว่า อาคารถาวรตามที่อ้างยังมิได้ก่อสร้าง และโจทก็ก็มิได้ฟ้องขอให้อาคารตกเป็นกรรมสิทธิ์ เป็นแต่ฟ้องขอให้แสดงว่าสัญญาเช่าเป็นโมฆะและขับไล่ จึงไม่จำต้องวินิจฉัยปัญหานี้ เพราะไม่เป็นประโยชน์แก่คดีอย่างใด พิพากษายืน ดูฉบับย่อ ฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมาย คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 411/2511 นายนาก นิวาศะบุตร โจทก์ นายเต็กซำ แซ่ก๊วย กับพวกรวม 3 คน ล.